●孫春祥

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)節(jié)敗退，“央媽”最終坐不住了，“認(rèn)貸不認(rèn)房”成為購(gòu)房新政。在此新政下，不僅所謂的首套房“剛需”以及二套房“改善型需求”，甚至連部分“投機(jī)性需求”都得到了滿足，力度不能說(shuō)不大。一夜之間，市場(chǎng)開(kāi)始從一邊倒的看衰，轉(zhuǎn)變成多空對(duì)峙，有人認(rèn)為這是房地產(chǎn)絕地反擊的機(jī)會(huì)，也有人認(rèn)為，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一次“回光返照”。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰歷來(lái)是宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，尤其是房?jī)r(jià)的漲跌，更是牽動(dòng)著萬(wàn)千大眾。任何一個(gè)新政的出臺(tái)，不管是打壓還是扶持，都會(huì)成為熱點(diǎn)。那么，本次新政之后，房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？

　　很多人認(rèn)為，限貸是扼住房地產(chǎn)市場(chǎng)喉嚨的最大力量，只要放開(kāi)這只手，樓市立刻就會(huì)反彈。這是一個(gè)非常片面的觀點(diǎn)，它忽略了央行與商業(yè)銀行這個(gè)貨幣供應(yīng)環(huán)節(jié)中量與價(jià)的關(guān)系。只有中央銀行放松銀根，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行才有可能從根本上降低房貸利率。如果利率不下降，即使是放開(kāi)二套房、多套房貸款，房?jī)r(jià)依然不可能出現(xiàn)較大上漲，最多是在現(xiàn)有的水平上小幅回升。

　　有人說(shuō)，“既然央行都已經(jīng)放松限貸了，放水還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”這種思路要在五年前或許是毋庸置疑的，但是在今天，并不那么肯定。我們看到，央行、銀監(jiān)會(huì)在推出樓市信貸新政的同時(shí)，還推出了其他幾項(xiàng)重要措施，包括鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券等。我們應(yīng)該從中看出一點(diǎn)信號(hào)，那就是央行本身并沒(méi)有要放水的意思，而是希望市場(chǎng)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式盤(pán)活存量。在利率市場(chǎng)化和互聯(lián)網(wǎng)金融不斷推進(jìn)的過(guò)程中，證券化產(chǎn)品的價(jià)格如果不具有競(jìng)爭(zhēng)力，則難以做大，而要產(chǎn)品具有競(jìng)爭(zhēng)力，則必須提高收益率，反過(guò)來(lái)必須要求房貸產(chǎn)品本身的利率不能太低。

　　房地產(chǎn)價(jià)格歸其根本，還要看其投資收益率，它與市場(chǎng)利率是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，而市場(chǎng)利率最終決定于銀根的松緊。看到這一點(diǎn)，很多問(wèn)題也就不那么糾結(jié)了。