9月30日下午，樓市終于迎來了重磅利好政策，“十一”當(dāng)天早上各盤就有多套成交

　　在經(jīng)歷了大半年的低迷行情之后，近期的樓市利好終于接踵而至?！笆弧秉S金周前夕，佛山、珠海限購相繼松綁后，令市場對廣州限購松綁的預(yù)期增強(qiáng)。9月30日下午，當(dāng)心情忐忑的房企還在為二套房買家設(shè)法融資“湊首付”之際，樓市終于迎來了實(shí)質(zhì)性的重磅利好：央行放松了首套房的貸款認(rèn)定。銀監(jiān)會(huì)發(fā)文：“對結(jié)清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優(yōu)惠，首套房利率下限七折”。

　　這毫無疑問是迄今為止最具力度的救市政策，等于是復(fù)制了2008年的救市做法。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，中央此舉意在救市，“力度之大，超出預(yù)期”。財(cái)經(jīng)評論員葉檀也認(rèn)為，“央行放松首套放貸，穩(wěn)定樓市全面開始”。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文指出，“今年以來金融對房地產(chǎn)市場影響最大，其中從緊的房貸政策對購房者打擊很大。這一新政將刺激‘剛需’買家的購房需求，帶給觀望者信心，將拉動(dòng)樓市的銷售?！?/p>

　　信貸松綁政策的發(fā)布，能否為“十一”樓市“打雞血”？在昨日黃金周假期第一天，記者走訪了全市多個(gè)樓盤現(xiàn)場，基本沒見到有樓盤將央行新政利好消息在醒目位置擺放出來的，顯然在前一天下午才突然發(fā)布的消息讓樓盤無法快速反應(yīng)跟上，但這也無礙新政策為樓盤帶來興旺的人氣，顯示新政策對市場的提振作用還是相當(dāng)明顯的。

　　記者 王荔玨

　　黃金周首日樓市直擊

　　“十一”黃金周在央行突然發(fā)布限貸放松的重磅消息中拉開序幕，在長假第一天早晨選擇去看樓的，多半是一直想買樓的實(shí)客。

　　不少買家尚未知新政

　　早上9時(shí)多，位于華南植物園附近的寶翠園售樓部已經(jīng)人頭涌涌了，這里舉辦的海獅巡演吸引了不少小區(qū)業(yè)主前來捧場，其中也有不少是有購買意向的看樓客，保安告訴記者，不到10時(shí)就有20多個(gè)客戶來看樣板房了。該項(xiàng)目推出了一批一口價(jià)單位，折后2.3萬~2.4萬元/m2左右，比2.7萬元/m2的均價(jià)便宜不少。在樣板房里記者碰到在看樓的王先生夫婦，記者詢問他們是否知道央行最新的房貸政策時(shí)，他們表示還不知道，而且他們的首套房貸款20年，現(xiàn)在遠(yuǎn)沒有還清，他覺得就算出臺救市政策，樓價(jià)還是會(huì)繼續(xù)下跌，再跌一跌才考慮出手，現(xiàn)在只是先看看樓。

　　高端豪宅東風(fēng)廣場的現(xiàn)場人氣雖不旺，但幾乎全是“實(shí)客”。不到半小時(shí)，記者就見到已經(jīng)有兩戶人家刷卡交款了。帶著孩子來買樓的張小姐買下的是一套50多平方米的一房單位，總價(jià)270萬元左右，她告訴記者，買房是為了孩子讀書，是二次置業(yè)，對于央行的新政她也有所了解，但覺得對自己的幫助不大，因?yàn)榉績r(jià)實(shí)在太高了，如果買兩房單位，即使首付可以搞定，但每月要還貸2萬多元壓力實(shí)在太大，最終也只能選擇買套一房搞定學(xué)位算了。

　　在老城區(qū)，地處白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的珠江·鵝潭灣是為數(shù)不多的全新項(xiàng)目。該盤在國慶首日以“內(nèi)部客戶專場”之名低調(diào)開盤，主力產(chǎn)品為約170平方米四房及145平方米大三房，單價(jià)在2.8萬~3.2萬元/m2之間。據(jù)介紹，該盤首期推出80套單位，開盤當(dāng)天去貨超七成。

　　早上10時(shí)，記者來到鳳凰城，看到這里人聲鼎沸。剛送一豪客買家出門的銷售楊小姐一臉興奮。原來，中午尚未到，該盤包括商鋪、住宅在內(nèi)已經(jīng)有10多套的成交，而楊小姐剛剛更是開了一張大單：一位來自天河的買家以1300萬元的總價(jià)認(rèn)購了一套498平方米的鉆石墅單位。記者詢問“該買家是否因?yàn)橄拶J松綁而入市？”楊小姐坦言：“并非如此，因?yàn)橘I家是一次性付款置業(yè)。但楊小姐說，前一晚限貸松綁政策公布后，就有十多個(gè)客戶向她詢問貸款放松具體操作的可行性。但銀行方面則表示還沒有收到相關(guān)的執(zhí)行文件，估計(jì)最快也要11月才能具體操作。

　　“真空期”各有應(yīng)對招數(shù)

　　多個(gè)樓盤的銷售人員都表示，雖然央行發(fā)文了，但沒有接到銀行的實(shí)施細(xì)則，他們也不敢跟客戶大肆宣傳，因?yàn)檠胄械恼叩降胤皆鯓訄?zhí)行，決定權(quán)還是在銀行手里。東風(fēng)廣場銷售人員表示，他們的律師就限購問題咨詢了房管局，房管局表示，“目前是嚴(yán)格執(zhí)行限購，但遲些將會(huì)有所放松”。

　　對于在目前這段“真空期”成交的客戶怎么處理，各樓盤方法也不一樣。萬科歐泊的現(xiàn)場銷售人員給買家支招：“你可以先交定金，等發(fā)售時(shí)再作定奪。到時(shí)，如果政策正式執(zhí)行了，那你完全可以首付三成，若到時(shí)政策還沒執(zhí)行，而發(fā)展商又沒有變通政策，你實(shí)在湊不齊七成首付也可以退訂，我們的訂金是全數(shù)退還的。”也有樓盤則采用更穩(wěn)妥和減少發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)的做法，二次置業(yè)的先按照三成支付首付款，約定3個(gè)月后付款要達(dá)到七成，在簽約時(shí)都會(huì)對買家進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。在南沙碧桂園天璽灣，現(xiàn)場提供按揭咨詢的中行人士明確表示，只要在中行貸款，結(jié)清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優(yōu)惠，至于能否利率打7折，則不確定。 記者王荔玨、劉麗琴、王雯倩

　　先別太“High” 漲價(jià)你就傻了

　　限貸松綁這一救市政策的出臺，最“High”的是房企營銷人員，流露出“打了雞血”、要把前幾個(gè)月成交不暢的損失快速撈回來的迫切心情。但從市民的反應(yīng)來看，卻淡定很多。記者隨機(jī)采訪的看樓者或買家，有一半人是并不知道有這一政策出臺的。而限貸松綁，受益最大的則是此前賣不動(dòng)的大戶型。

　　不過，中國指數(shù)研究院分析人士就認(rèn)為，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍在施行方面仍存在難度。有財(cái)經(jīng)人士提醒，銀行不會(huì)輕易給出最高的優(yōu)惠，因?yàn)樽罡叻ㄔ旱乃痉ń忉尨饲霸鞔_規(guī)定，“個(gè)人的唯一一套住宅不能強(qiáng)制拍賣”，因此，首套房的購房者如果不能及時(shí)還貸，有可能給銀行帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，已經(jīng)有一套房的改善型買家才是銀行眼中相對優(yōu)質(zhì)的客戶。

　　限貸松綁政策一出，有房企及中介人士就開始聲言謀劃要漲價(jià)。記者在踩盤時(shí)也不止一次聽到銷售人員在忽悠看樓客說：“只要政策一執(zhí)行，我們的樓盤鐵定漲價(jià)?！钡蛷V州市場而言，當(dāng)下理性的做法還應(yīng)該是以“走量”為主。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，目前環(huán)境下先去庫存再談價(jià)，央行政策怎么落實(shí)還要時(shí)間，而廣州目前有930萬平方米的可售面積，未售的貨量更多。海量供應(yīng)之下，匆忙提價(jià)顯然非明智之舉。

　　（王荔玨）

　　記者觀察

　　保利樓盤解除限購？

　　保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英：“具體我也說不好”

　　銷售人員：有收到通知，但未確定

　　本報(bào)訊 （記者王雯倩攝影報(bào)道）對于近兩天網(wǎng)絡(luò)瘋傳的“廣東保利旗下所有廣州本地項(xiàng)目解除限購”一說，10月1日，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英在其個(gè)人微博公開回應(yīng)：“具體我也說不好，去我們售樓部啊！”

　　記者向保利羅蘭國際的現(xiàn)場銷售求證。據(jù)銷售人員介紹，他們確實(shí)有收到消息，但都是“私底下操作”，買家若是廣州本地戶口可以購買第三套，而外地戶口購首套房，不用提供稅單和社保證明。不過，銷售人員的語氣也略帶保留，表示現(xiàn)在此放松限購的消息還沒最終確定，“最快也要等到黃金周后才能落實(shí)?！?/p>

　　同日，記者也在保利越秀嶺南林語的銷售人員口中得到相似的答復(fù)。據(jù)銷售人員透露，如是本地戶口的第三套房買家，可以先交定金，具體金額視戶型和產(chǎn)品而定。譬如洋房的兩房單位，定金為3萬元，再加2萬元電商款，總共5萬元。若是購買別墅，定金為30萬元?！坝捎诂F(xiàn)在公司也還沒最終確定放開限購的消息，萬一情況有變，這筆定金和電商款都可全額退回?！贝送猓捎趧e墅定金涉及的金額較大，在消息落實(shí)之前，銷售人員也不建議第三套房的買家交定金，“整個(gè)退款流程需要1個(gè)月，30萬元不是小數(shù)目，萬一不成，也怕耽誤了客戶資金周轉(zhuǎn)。”

　　另外，記者也電話采訪了四大行及商業(yè)銀行個(gè)人信貸部門的工作人員，對于“限貸”松綁，他們均表示暫未收到具體的通知細(xì)則，至于細(xì)則出臺的時(shí)間，受訪人士表示起碼要等到10月底或11月。

　　《家天下》記者論市·松貸效力幾何？

　　觀望或持續(xù) 救市還得靠自己

　　在經(jīng)歷了大半年低迷行情之后，近期樓市的利好消息似乎一下多了起來。有業(yè)界人士大膽預(yù)測，樓市的調(diào)整期只到年底，明年的樓價(jià)將會(huì)上漲。

　　個(gè)人認(rèn)為，限購限貸的放松其實(shí)是基于中國房地產(chǎn)市場降溫這一不爭事實(shí)下的產(chǎn)物。有專家就指出，2014年的樓市明顯出現(xiàn)了和2013年最大的變化就是市場已經(jīng)從局部的銷售不暢演變?yōu)槌山坏娜€放緩。近期以來，在中小開發(fā)商帶頭降價(jià)之余，大房企也紛紛加入了“劈價(jià)”的行列，優(yōu)惠促銷在全國各地已經(jīng)呈現(xiàn)全面開花之勢。現(xiàn)在，“還清首套房貸再貸算首套”對換房族而言雖然是一大利好，但預(yù)計(jì)市場的觀望期依然還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。畢竟，就廣州買家而言，總有一種“買漲不買跌”的心理。如今還是樓價(jià)在“比賽”誰降得多，這對買家的入市心理影響極大?！暗鹊瓤窗伞笔钱?dāng)下不少買家的心態(tài)寫照。

　　作為房企，除了寄望政策的松綁之余，解救自己的利器最終還是要靠產(chǎn)品的競爭實(shí)力。在“剛需”買家占據(jù)成交主力的今天，你一味制造利潤相對豐厚的大戶型，那顯然是死路一條；但即便你“好彩”現(xiàn)在手中有的是適銷對路的“剛需”產(chǎn)品，但倘若你的戶型設(shè)計(jì)不實(shí)用、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品質(zhì)量不如人、物管水平遭詬病的話，那最終也還得是“一邊去”吧。此刻，若想跑出，除了有政策的利好之外，“求關(guān)注”、“求走量”還是要靠產(chǎn)品。（王荔玨）

　　限購不放松 新政效果有限

　　限貸“松綁”從傳聞四起到消息確鑿，僅用了1個(gè)多月的時(shí)間，比起此前翻來覆去、“只說不做”的各地限購令松綁歷程，由央行主導(dǎo)的限貸政策放松，速度上倒是快了不少。而房貸方面的“放水”更是房企夢寐以求的良藥。

　　解除限貸對樓市的影響因地而異，但其整體效果應(yīng)該會(huì)比松綁限購對樓市的刺激更大。以廣州為例，目前新建住宅庫存已達(dá)歷史高位，市場上不但積壓了一批大戶型住宅產(chǎn)品，因限購、限貸政策擱置改善換房計(jì)劃的自住型買家數(shù)量也日益增多。他們受制于購房名額資格和首付款壓力，即便在眼下“年度最佳抄底期”，面對房企們的大幅度降價(jià)，雖心動(dòng)，卻因首付成數(shù)太高，很難有所行動(dòng)。而央行此次放松“限貸”的表態(tài)，受惠最多的當(dāng)屬此類之前被政策誤傷的二套房買家。

　　現(xiàn)時(shí)一線城市都對外地購房者的入市限制較為嚴(yán)厲，而一線城市又是外來人口較為密集的城市，這部分人口的購買力不容小覷。廣州在去年“穗六條”出臺后，許多原打算趁著房價(jià)下行期趕緊入市的外地買家都被拒之門外。倘若對外地人的限購政策稍有松綁，譬如將三年的社保或納稅證明調(diào)整為兩年或更短的時(shí)間，預(yù)計(jì)將有效帶動(dòng)樓市，尤其是價(jià)格實(shí)惠的外圍片區(qū)樓盤，其成交量將有望在短期內(nèi)出現(xiàn)顯著上揚(yáng)。（王雯倩）

　　政策有了 還看銀行放不放水

　　這次的救市效果真能立竿見影嗎？就像限購放開一樣，短期內(nèi)可提振市場，但如果央行不給市場注入更多資金的話，長期效果恐不如預(yù)期大。

　　數(shù)十個(gè)城市放松限購的熱潮漸漸過去，然而效果卻差強(qiáng)人意。從房貸政策來看，最主要的內(nèi)容是放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，確實(shí)大大降低了置業(yè)門檻，但也意味著想享受首套房待遇，就要將手頭的物業(yè)及時(shí)處理，而在目前這個(gè)市道下，想用高價(jià)快速出手手中物業(yè)也不是太容易的事情。

　　此次房貸政策更多的是放權(quán)給市場，最終決定權(quán)也仍在銀行。銀行未必愿意增加信貸額度，銀行的逐利性決定了其不可能將有限的額度分出更多投入到基本不賺錢的房貸尤其是首套房貸中去。而放松限貸之后，必然會(huì)釋放出不少潛在購買力進(jìn)入樓市，房貸需求會(huì)倍增，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足增長的需求，市場依然會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等貸的景象，看看目前公積金貸款額度之緊張也不難想象到時(shí)的情況。而且，臨近年底，市場資金偏緊，如果央行不給市場注入更多資金的話，房貸利率下調(diào)幅度也將非常有限。（劉麗琴）

　　誤傷之后下“猛藥” 效果難料

　　據(jù)了解，廣州市目前四大行按揭貸款中97%是首套房，二套房僅約3%，三套房不貸。樓市分析人士認(rèn)為，限貸放開后，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)較之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”大幅降低，且央行明確表示，擁有一套住房且房貸已結(jié)清的改善型置業(yè)者可視為首套房貸，首套門檻降至低點(diǎn)，將刺激居民改善型住房需求。

　　說實(shí)在，早在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸政策出臺之時(shí)，市場早已預(yù)見到這個(gè)嚴(yán)苛的貸款政策必定會(huì)誤傷改善型置業(yè)者。舉一個(gè)最極端的例子，一個(gè)人買賣房屋兩次，兩次都使用貸款購房，目前名下一套房都沒有，但卻有兩次貸款記錄，請問他還可以貸款購房嗎？答案是否定的，因?yàn)樗馁J款記錄已有兩筆，第三次住房貸款會(huì)被停貸，他只能以一次性付款購買房屋，但在如今樓價(jià)高企的時(shí)候，早期賣掉的房屋價(jià)格與目前的市場價(jià)格必定是勢同鴻溝，不靠貸款難以置業(yè)。像這種被攔在樓市之外的改善型置業(yè)者不勝枚舉，也因此造成四大行按揭貸款97%為首次置業(yè)的“畸形”比例。

　　央行政策這次與2009年救市方案有驚人的相似，到底是否會(huì)重演“V形”反彈？這讓市場充滿期待。不過如此“猛藥”救市，之前的誤傷現(xiàn)在一劑“雞血針”打下來，樓市又會(huì)否變形？（李鳳荷）