央廣網(wǎng)北京10月1日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《交易實(shí)況》報道，樓市向來有“金九銀十”之稱，在九月最后一天也就是昨天，央行、銀監(jiān)會給樓市發(fā)了大金首飾，有一串利好，結(jié)清貸款再買第2套房視同首套，最低可首付3成、利率7折等等。今年房價連連下跌，這套利好組合拳是下跌中剎車還是掉頭的方向盤。

　　主持人：那么在這樣一個背景下寶存覺得對于一線城市來說，結(jié)合昨天央行出臺對于首套房貸款重新認(rèn)定，請注意現(xiàn)在是不認(rèn)房了，只認(rèn)貸，不管你有多少套房，只要貸款還清了，咱們都按首套，那么三成首付是可以給7折利率，這要看銀行對你的評估和你們之間的博弈了，當(dāng)然這是一個巨大的政策的方面，再結(jié)合比如說京滬兩地肯定是短期之內(nèi)限購目前看是難以取消的，這實(shí)際上有點(diǎn)油門剎車同時踩的意思，在這種的情況下，怎么來看政策的綜合作用之下的北京樓市？寶存你覺得。

　　陳寶存：一個京滬的限購，我也不贊成短時間內(nèi)推出，倒不是別的原因，是土地供應(yīng)上不去，尤其主城區(qū)我們有效的用地供應(yīng)，我們實(shí)際上是沒有土地供應(yīng)，供應(yīng)量很小。廣深前兩天有一個消息，是廣東省房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)，可以擇機(jī)推出限購，廣深可以推出，尤其廣州價格確實(shí)不高，它跟天津有點(diǎn)像，這樣的話，可能最后保留了兩個京滬，這兩個超級城市，它一定是短期內(nèi)推不出限購，因為現(xiàn)在說實(shí)在話，你上廣州到深圳的人，不能跟北京上海來比，尤其北京的人口，到底有到多少，一直沒有一個官方的數(shù)據(jù)，但是我們估計50萬到100萬，那怎么可能放開限購呢，所以在任何的地段，任何的時間點(diǎn)，我一直在說，北京放開限購一直是暴漲的這種局面，一定在短期內(nèi)你把這個土地供應(yīng)加上去。尤其北京市場現(xiàn)在二環(huán)以內(nèi)不能拆了，拆不動了，拆不起，所以這樣的話，對于北京市場這是一個極個別的例子，北京市場也不會受到限購政策的的影響，它遏制住房價，因為北京2012年各個區(qū)域的房價上漲了30%到35%，2013年也是這個，雖然說官方數(shù)據(jù)是20%多，實(shí)際上各個區(qū)域都漲了30%多。所以這樣的情況，確確實(shí)實(shí)限購也沒有多大對房價的抑制作用。但是北京一線城市今年上半年的樓盤地價又比2013年最高點(diǎn)又漲了50%以上，這是比較要命的，所以說我覺得加大供應(yīng)這個肯定是要做的事。市場才能穩(wěn)定，我們一直在講，實(shí)際上我們整個10年條房價是微跌暴漲，基本上主要是80%的漲幅實(shí)際上都是因為供需矛盾越來越強(qiáng)大，現(xiàn)在的難題是供需，而且供需我覺得短期內(nèi)解決不了的，房產(chǎn)稅我是不太看好的，因為不動產(chǎn)登記我們現(xiàn)在的條例是說，是權(quán)利人和利害關(guān)系人主動申請，政府才主動給你登記，絕對不是說政府去主動為了管理來給你強(qiáng)制登記，所以這樣的話，短期內(nèi)不動產(chǎn)登記不會對樓市產(chǎn)生多大的影響，那么房地產(chǎn)稅這一塊，現(xiàn)在它的實(shí)施應(yīng)該說難度很大，就是因為你的整個產(chǎn)權(quán)等級，包括評估價格等級，那你如何形成房產(chǎn)稅，所以這樣的話，短期內(nèi)所謂的長效機(jī)制，我覺得10年很難落地，對上海和北京是大的壓力。

　　王永平：我覺得不動產(chǎn)制度不能簡單去理解，如果你自己有房你不愿意去登記，我覺得將來有可能在權(quán)利上來會受到影響，法律判決方面有可能就有問題。否則如果純粹資源登記，那么就沒有意義了，所以一定是為后面的稅收的征收做鋪墊的。

　　主持人：另外一個方面永平說到在央行對于房貸的銀根放寬和北上廣深限購依舊，這一緊一松的綜合腳力之下，你覺得接下來對一線城市的局勢的變化是？

　　王永平：我覺得再補(bǔ)充一下講到不動產(chǎn)登記這個事，如果說他現(xiàn)在名義上說你開始登記，如果你不去登，將來很清楚每一套房我們都掌握，兩個一對比，就知道哪些房沒有來登記，網(wǎng)上追查一些，心里有鬼，沒鬼怎么不來登記，所以我覺得這個政策可能有很大的正式作用，所以我不擔(dān)心說，很多房不會納入這個里面，回到你剛才講到這個政策對一線城市的影響，我覺得這個房價應(yīng)該是往上走的，肯定是要往上走，因為有一些可能是有一些改善性的需求，過去是沒法滿足的，可能這個能夠?qū)崿F(xiàn)，還有一些的一線城市的投資價值，土地的稀缺性，造成一些的投資資金愿意來投這個地方的，因為我們這個城市雖然說一線城市的房價跟發(fā)達(dá)國家差不多了，但是有一個不同之處在于說，國外房屋背后附加值沒有我們這么高，我們北京城里面有很多的資源，包括醫(yī)療、教育不是別的國家可以比，人家華盛頓啥也沒有，沒有最好學(xué)校、沒有最好的商業(yè)環(huán)境，但是我們的最好的都在這，這是一個區(qū)別的地方。我覺得一線城市的房價是要往上漲，但是我覺得不會暴漲，因為你樓盤開盤的價格政府是可以控制的，我想這個里邊它拿著一個閘門，包括企業(yè)里面，我銀行的優(yōu)惠利率，它規(guī)定你最低是0.7倍，但是它可以通過內(nèi)部窗口指導(dǎo)的形式，窗口指導(dǎo)往上再提，它講的是一個低限，高限沒有說，所以我覺得實(shí)際上它是在觀察。

　　主持人：來回答我們一個的聽眾的問題，"玫瑰人生"，他說我在廊坊，我們現(xiàn)在又有京津化一體的概念，這個概念很熱，而且是我們最高指示，說京津冀一體化，包括我們今年會出結(jié)果，或者我們能不能成功申辦下來2020年的冬奧會，包括北京和張家口的聯(lián)袂都是為了推動京津化一體的概念，他說現(xiàn)在我在廊坊有一套二手房要賣，現(xiàn)在央行對于房貸的銀根又放松了，我是應(yīng)該隨行就市，還是應(yīng)該再等一等。

　　王永平：我覺得京津冀一體化的概念肯定是有正面意義的，但是它這個周期要多長，你的判斷轉(zhuǎn)換成房價的上漲，我覺得這個不一定，這個里邊一個是一個周期，你能不能抗的住，另外一個還有一個機(jī)會成本的問題，你這個時間你如果在北京買一個房，或者是在別的地方可能機(jī)會更大，因為京津冀一體化，畢竟是一個系統(tǒng)工程，涉及到政策的一體，產(chǎn)業(yè)布局的一體化，這個協(xié)調(diào)是很復(fù)雜的過程，你說前期濱海新區(qū)搞了這么多年，濱海新區(qū)房產(chǎn)沒有弄起來，當(dāng)年我們搞改革開放幾個特區(qū)，當(dāng)然汕頭也是特區(qū)之一，汕頭最后瞎了，什么生意都沒有。

　　主持人：陳寶存怎么看？

　　陳寶存：我住在廊坊，對京津冀一體化，我的觀點(diǎn)跟好多人不一樣，京津冀一體化和樓市沒有關(guān)系，但是廊坊是北京市廊坊特別行政區(qū)，它就是因為它的地理位置，那么京津冀一體化對天津包括對武清、對保定房價沒有絲毫的意義，但是廊坊不一樣，廊坊以及上海附近的昆山、花橋這個完全是因為地理位置。因為六環(huán)北京的房價上到四萬到五萬，這是42個新盤明年要做到的，要實(shí)現(xiàn)的，那么以廊坊現(xiàn)在的房價，我搬到廊坊以后基本上市場我看了，8000多的房價，包括就是說現(xiàn)在知道有一個采育大興那，現(xiàn)在它的樓面價也到了1萬多了，我們廊坊的房價就是采育往南的位置現(xiàn)在是5000到6000這個房價，廊坊最高就是到8000多，所以一定是儲存下來，這個房子不要賣，我認(rèn)為廊坊三年之內(nèi)漲到1萬5這是很正常的，實(shí)際上我跟我的粉絲講的時候，廊坊有幾個投資的最重要的地區(qū)，第一個首推固安、第二燕郊，第三就是潮白河區(qū)域，這就是地理位置，它只有地理位置有關(guān)系，那么再往外就是廊坊市，香河。

　　主持人：但是據(jù)我了解從去年年底到今年，現(xiàn)在這個時候，固安的房價一直在下降趨勢的。

　　陳寶存：但是固安前年年底的時候是3000多到4000，漲到多少，所以固安總體是上漲的。2017年開始第二機(jī)場開始建，實(shí)際上整個南部發(fā)展，我最看好的是固安，因為我們的北京裝備制造產(chǎn)業(yè)很多產(chǎn)業(yè)是往大興走的。

　　主持人：剛才我們也是一直在說京津冀一體化的概念，很多朋友已經(jīng)覺得有點(diǎn)失望了，難道跟我們武清沒有什么關(guān)系嗎？

　　主持人：這個當(dāng)然我們要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，飯要一口一口吃，半年能一蹴而就了。好了我們看一看互動平臺上，各個朋友都談到一個共同的感受，說這兩年有錢人都去全球買房了，要么去紐約、要么去悉尼，接下來我們一線城市又有多大的吸引力，就是這種中產(chǎn)買房的眼光已經(jīng)全球化，包括我們幾個朋友談到了空氣好什么之類的配套，它是永久產(chǎn)權(quán)，不像我們現(xiàn)在是70年懸而未決，這會對國內(nèi)的需求房有一個多大的擠出效應(yīng)，王永平怎么看這樣一個問題。

　　王永平：國內(nèi)一些有錢的投資客，他們會首先可以選擇到北京、上海去置業(yè)，但是對于北京、上海的投資客來講，在北京它已經(jīng)有投資了，那么它下一個投資往海外走，因為一個從性價比來講，國外的住房本身品質(zhì)來講，比我們要好多了，因為有些國內(nèi)二三線城市投資客到北京來，他也考慮到孩子上學(xué)，對北京上海的投資者來講，不存在這個問題，他的孩子很多都已經(jīng)在國外了，所以這個時候，他會更單純關(guān)注樓宇品質(zhì)本身，看房子本身的性價比，歐美的房子比我們的同樣的價錢好多了，這是一個從經(jīng)濟(jì)角度來判斷他們更多，會有很多投資人往外擠，安全性角度來講，還有不少的資金要逃離。

　　 主持人：包括我們看萬科在舊金山已經(jīng)開盤了。

　　王永平：我覺得中國企業(yè)到海外開發(fā)投資，我覺得不會形成一個特別快速的趨勢，原因是什么？一個現(xiàn)在出境就兩種企業(yè)，有一種企業(yè)是為了分散風(fēng)險轉(zhuǎn)移資金，這個公司做的特別大了，覺得雞蛋放在一個籃子里面有風(fēng)險，它要平衡風(fēng)險，還有的大企業(yè)它需要做試水，因為在中國它考慮中國未來房價市場在很長時間仍然會是一個波動比較大的政策式，它需要有一些前瞻性，大公司有一些的前瞻性，車到山前必有路，不能干這個事。所以萬科這些公司需要做一些探索，這個我覺得試水的成分更大，因為畢竟海外市場政策方面、土地也好、稅收也好，差異比較大，海外管理成本也比較高，還有一個就是現(xiàn)在在海外投資的中國企業(yè)，他們的客戶群基本上針對中國企業(yè)，你這個公司萬科在中國很有名，但是在美國對外國人不認(rèn)識。因為在海外的時候，很多中國人過去，在唐人區(qū)環(huán)境又很差，那是低端的環(huán)境，跟外國人混居，外國人很多人又不喜歡中國人。

　　主持人：那你覺得對國內(nèi)的尤其偏高端的需求量有多大的分流效應(yīng)？

　　王永平：我覺得這個分流不會形成特別大的威脅，因為走出去開發(fā)企業(yè)數(shù)量不多，他們開發(fā)的樓盤的規(guī)模也不大，所以這個分流我覺得還是有限度的，很多我覺得這個是市場要觀察的，我覺得未來會不斷的增長，但是增長的幅度我覺得不會那么大。

　　陳寶存：最近關(guān)注了一下的海外市場，包括很早的時候，跟英國一家地產(chǎn)公司，包括萬科有一些的接觸，實(shí)際上咱們講到底誰的機(jī)會更大，是中國還是海外，肯定不言而喻那是中國的機(jī)會太大了，那么實(shí)行海外的投資這一塊也不可能像永平老師說的，不可能漲的很快，所以說作為融資的一個手段一個工具，包括投資人他是給兒子買一套房子也可以，因為海外的房產(chǎn)它持有成本比較高，畢竟來說人家是爭房產(chǎn)稅，咱們現(xiàn)在還沒有征，所以這樣的話，他持有成本比較高，買的價格比較低，這就有一個成本的因素，再有一個我們中國，大家的生意機(jī)會在國內(nèi)，所以你在海外可以有一套房子，你必須在北上廣深，你比較有房，你這樣的話，才能發(fā)展你的生意。這個就不可能撤出。

　　王永平：另外海外有一些的國家的政策不是那么穩(wěn)定的，你像韓國我們的印象當(dāng)中這是一個的民族法制的國家，這應(yīng)該穩(wěn)定，綠地跑到韓國去搞一個開發(fā)，結(jié)果地方換屆了，政策又變了，搞的像綠地這么大的國企受人家政策的影響，或者說被人欺負(fù)了，不用說一個普通的民營企業(yè)，像綠地有國企背景的，說不定中央政府通過官方的渠道做一個交涉和協(xié)調(diào)，但是一個小民營企業(yè)，一下子就折進(jìn)去了。

　　陳寶存：包括澳大利亞我有一個朋友在澳大利亞開發(fā)，號稱一個大樓盤15萬平米。所以它的機(jī)會、需求沒有那么大。

　　主持人：我們再來說說，回到國內(nèi)房地產(chǎn)市場，剛才有朋友在微信平臺上問，想請二位專家給大家解解惑，就是說這個土地的拍賣價格和住宅的樓面價大家都知道是水漲船高的，這個是一個依附的關(guān)系，但是有一些朋友不太清楚，具體土地的拍賣價格是怎么樣影響到樓面價格？能不能給算一筆賬？

　　陳寶存：首先是這個土地拍賣價怎么來的，拍賣價格設(shè)置一個底價，然后幾個企業(yè)競拍達(dá)到一定的高點(diǎn)，我是做開發(fā)投身的，實(shí)際上這個底價，基本上確定是按照成本價上利潤來的，什么是成本，就是征地拆遷安置的成本。再有就是現(xiàn)在我們要求就是凈利出讓是整個建設(shè)的成本，這個成本組成我們的土地地價的底價，底價拿出來之后，加上合理的，可能百分之幾，也可能10%，這個拿出來就是到拍賣市場去拍賣，拍賣出來這個價格，按照你整個的，你比如說拍出來一個的40億但是你總體容積率多高，這樣的話就出來一個地價，我們叫樓面價，樓面價就是你還沒蓋房子，單獨(dú)土地成本達(dá)到多少，北京這兩天之所以樓面價高，實(shí)際上是我們配件的比例太高了，北京是全國配件保障房比例最高的，它基本上都是配件的，這樣的話，就把六環(huán)區(qū)域的樓面積價格推到2萬到2萬8之間，還有更高的，看到3萬多還有5萬多的樓面價。這個樓面價加上你土地安裝成本，加上其他各種成本，那樣的話，得出來的售價，必然是樓面價一半以上，這個沒法辦了，現(xiàn)在就是它一定是地價推著房價走地，那么比如說，那我不買你不會降價嗎？你不買可以，我可以不買地，所以最近上周北京兩塊地留牌，這種留牌實(shí)際上對地方政府來講肯定受不了的。

　　 主持人：這個容積率在拍賣的時候已經(jīng)確定的？

　　陳寶存：確定的。

　　 主持人：它處于什么考慮設(shè)定的？

　　陳寶存：這個容積率有的覺得越高越好，但是我不贊成，因為它是容積率你建的樓盤其中還要關(guān)系到各種配套的，所以說容積率不可能太高。

　　王永平：它的容積率確定，這個區(qū)域有沒有限高，這個高度它是強(qiáng)制性的限制你，還有房屋和房屋之間采光的要求，綠化的要求，這些綜合一下評估你的能蓋多少比例的面積。

　　主持人：另外永平是主要從事商業(yè)地產(chǎn)研究的，在前兩年普通住宅的出現(xiàn)限購政策比較嚴(yán)厲的時候，也看到其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)跟普通住宅它的走勢還是有一些不一樣的，那么就商業(yè)地產(chǎn)的目前所處這個市場的形勢是怎么樣的？

　　王永平：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在處在一個大躍進(jìn)和大泡沫的時期，所以我曾經(jīng)講，如果經(jīng)濟(jì)出問題的，很可能出現(xiàn)在房地產(chǎn)里面，房地產(chǎn)出問題很有可能出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)里面，現(xiàn)在張藝謀有個電影叫《滿城盡是黃金甲》，套用到商業(yè)地產(chǎn)里面，就是滿城盡是綜合體，全是商場，在國外像紐約、倫敦這樣的城市十年八年蓋不出一個新的商場，我們一個城市一年蓋…

　　主持人：我補(bǔ)充一點(diǎn)永平，你一定也注意到了，大概在去年這個時候，北京的國貿(mào)三期連星巴克都交不起地租了。那北京現(xiàn)在這個上海的情況我不是特別了解，那么北京就會出現(xiàn)一種的比較奇怪的現(xiàn)象，剛才您說得有點(diǎn)泡沫和利好共舞的意思，一方面商業(yè)地產(chǎn)空置率也挺高的，比方說像我們電臺你走出一站地，像金融街的Shopping mall之類的，其實(shí)你看沒幾個人，你不管工作日還是休息日。但是你包括寫字樓包括這些商鋪?zhàn)饨鹩衷谶B續(xù)的漲，而且這個漲幅其實(shí)并不亞于住宅的漲幅，這種現(xiàn)象怎么理解怎么解釋。

　　王永平：我們叫招商難與選址難并存，這個行業(yè)里面有很大結(jié)構(gòu)性的矛盾，招商難比如說有不少商場實(shí)際上招商是非常困難的，品牌招不來，或者來了以后條件都是我們講的話，也得簽的是南京條約、辛丑條約，它要求把我裝修給我做完了。那有的這種奢侈品，它有的時候每平米要你3到4萬塊錢的裝修補(bǔ)助，你比如800平米一個店，上來就是3000千，你先給我貼點(diǎn)，我是給你裝門面的，這個牌子裝完了，它兩個包上面一放在上面賣價錢了，包一拎就走了，余下都是你的，這個里面有不少的商業(yè)項目實(shí)際上是招商困難，但是同時又一些的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目，你比如說星光天地，你比如說國貿(mào)，那是商家削尖腦袋也去進(jìn)的，所以這種結(jié)構(gòu)性矛盾，但是多數(shù)看，還是說供過于求是主體，因為這個供不應(yīng)求的商業(yè)還是少數(shù)，你講到的上漲比較快的，在北京更多表現(xiàn)是在寫字樓，而不是說商場。商場總體現(xiàn)在很多，你可以看到你買的東西商品漲不了它的租金也漲不了，然后那里邊生意不好。

　　主持人：一方面我們看到寫字樓的空置率也是挺高的，另外一方面一些的中小企業(yè)連連抱怨利潤被地租吞食了，但是你看漲起來還是市場的價格往上走的趨勢很明顯。

　　王永平：就是北京的寫字樓空置率是非常低，尤其是核心區(qū)，國貿(mào)、金融街、CBD這些里面，基本上沒有什么空置率，這里面是在租約到了以后在中轉(zhuǎn)的階段，所以你在中間找一個物業(yè)很困難，所以才導(dǎo)致了北京寫字樓的租金是全世界最高的城市之一，我們比上海高一大截，過去按說上海比北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)更活躍，現(xiàn)在上海的寫字樓租金抵不住北京，上海比較高的也就是在12、13塊之間，都不超過15塊，北京好家伙18塊、20塊甚至更高的都有，那么北京寫字樓的短缺是根本原因。北京這些年在核心區(qū)新增的商業(yè)用地很少，比如說CBD我們這么多年幾乎就一棟樓有個2、3萬平米，3、5萬平米，就量很少，那么現(xiàn)在有點(diǎn)大供應(yīng)量就是中央電視臺褲衩樓旁邊的綜合地塊，但是這個地塊還是在建設(shè)當(dāng)中，沒有形成供應(yīng)鏈，而金融街幾乎沒有，另外這些區(qū)，像麗澤商務(wù)區(qū)和通州商務(wù)區(qū)的建設(shè)，進(jìn)度沒有那么快，所以形成了一個階段性的短缺，但是北京寫字樓租金到了一個高點(diǎn)。

　　主持人：未來有沒有可能像住宅這樣輻射化，像外面來輻射。

　　王永平：我覺得現(xiàn)在住宅要放開了限購，會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響，這一影響有一部分投資資金比如說買商鋪的或者買辦公樓的資金有可能會轉(zhuǎn)向，一部分分流到住宅，所以商業(yè)地產(chǎn)投資的資金會減少，還有一個過去這些年里面囤積了大量的品質(zhì)不是太好的商業(yè)地產(chǎn)，這些商業(yè)地產(chǎn)通過招商的環(huán)節(jié)里面，很多投資人就意識到了，當(dāng)然投資上當(dāng)?shù)膯栴}就都出來了，買的時候期望值很高，買的很貴，結(jié)果到市場上一招租不好招，或招出來的資金水平很低，所以本身就有不少項目已經(jīng)造成的投資失誤，加上住宅有分流的話，我估計商業(yè)地產(chǎn)來講后面的日子會更難過一些。

　　主持人：時間過的很快，今天我們的特別節(jié)目盤點(diǎn)樓市的話題，就要跟大家說再見了，今天是我們做的第一門功課特別感謝中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平，新華社中國城市發(fā)展國策專家委員會委員、經(jīng)濟(jì)日報新媒體專業(yè)委員會專家陳寶存作客我們的節(jié)目，下次有機(jī)會咱們再繼續(xù)聚在一起說這個話題。