新京報(bào)訊 普通住房買賣可享受契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策，近年來隨著房?jī)r(jià)普遍上漲，一些普宅“被豪宅”而無法享受稅收優(yōu)惠。昨日，北京市繼2011年后再次調(diào)整普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn):五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

　　市住建委表示，此次調(diào)整后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重將擴(kuò)大到90%以上。新標(biāo)準(zhǔn)自10月8日起執(zhí)行。

　　現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只看單價(jià)

　　根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿足三個(gè)條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　由于容積率和面積的標(biāo)準(zhǔn)是限制“死”的，因此調(diào)整的就是交易價(jià)格方面的標(biāo)準(zhǔn)。在北京首次公布普宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也表示將根據(jù)住房市場(chǎng)變化等情況適時(shí)調(diào)整。

　　目前，北京執(zhí)行的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是2011年公布的，只設(shè)了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)劃分了南北兩個(gè)區(qū)域，如四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的價(jià)格為38880元/平米、南部地區(qū)為34560元/平米。六環(huán)外地區(qū)為17280元/平米。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時(shí)覆蓋了北京70%以上的購房家庭。但隨著近兩年房?jī)r(jià)的普遍上漲，普宅的覆蓋面不斷縮小，比如在通州、大興等區(qū)縣的六環(huán)外，大部分新樓盤的單價(jià)已達(dá)到2萬元以上，即使買個(gè)小戶型也因單價(jià)超標(biāo)而不被認(rèn)定為普宅，一些購房者“被豪宅”的呼聲逐漸增多。

　　專家表示，普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是享受稅收優(yōu)惠住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。這并非是“普宅”和“豪宅”的分界線，普通住房之外的并不都是豪宅。

　　 新標(biāo)準(zhǔn)自10月8日起執(zhí)行

　　昨日，市住建委、市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布了新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。此次調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價(jià)格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)(單價(jià)2.2萬元/平方米、套總價(jià)260萬元/套)，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

　　如五環(huán)內(nèi)的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，就是用2.2萬元先乘以1.2倍的國家規(guī)定，再乘以此次1.5的系數(shù)，即39600元/平方米。

　　■ 追問

　　如何認(rèn)定為普通住宅?

　　近年來，由于南城和北城的房屋價(jià)格愈加接近，因此此次調(diào)整不再區(qū)分南北區(qū)域。同時(shí)，不再只設(shè)立房屋交易單價(jià)的一個(gè)指標(biāo)，而是加入了總價(jià)的指標(biāo)。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，兩個(gè)指標(biāo)只需要達(dá)到一個(gè)，就可以認(rèn)定為普通住宅。比如五環(huán)內(nèi)購買了一套60平方米的住房，雖然價(jià)格超標(biāo)達(dá)到6萬元/平方米，但總價(jià)360萬元卻沒有超標(biāo)，因此仍將被認(rèn)定為普通住宅。與過去只有單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比，現(xiàn)在將單價(jià)高、總價(jià)低的小戶型納入稅收支持范圍。

　　再比如，如果是在六環(huán)外，單價(jià)這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)就能覆蓋當(dāng)前絕大部分樓盤，因此只要不是超過140平方米的住房，大部分都能認(rèn)定為普通住房。

　　普宅能享哪些稅收優(yōu)惠?

　　個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　個(gè)人購買非普通住房，按照3%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　購房未繳稅可否享新政?

　　新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)是什么?之前已經(jīng)購房但還沒繳稅的能不能享受?新標(biāo)準(zhǔn)國慶后實(shí)施，國慶期間能不能買房?這也是不少購房者關(guān)心的問題。

　　對(duì)此，昨日三部門發(fā)布的通知中明確，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

　　由于目前北京的新樓盤大都為期房，繳納契稅則是在收房時(shí)，這意味著已經(jīng)購房還沒有收房繳稅的業(yè)主們，都可以按照新標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。

　　二手房方面，此次也是按照申報(bào)繳稅來界定，這個(gè)環(huán)節(jié)也是在網(wǎng)簽之后，也就是說，二手房網(wǎng)簽了但還沒繳稅，也是按照新標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。

　　普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬有何影響?

　　從2011年到現(xiàn)在，北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)近3年才有所調(diào)整。為何間隔時(shí)間這么長(zhǎng)?專家表示，提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上會(huì)加速需求釋放，加劇供求矛盾，增加穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力。因此在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，政府對(duì)這方面的顧慮會(huì)更多一些，而且也容易被媒體解讀和理解為放松調(diào)控。

　　對(duì)于此次調(diào)整，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是根據(jù)住房市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志分析，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是一項(xiàng)常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購買中小戶型、中低價(jià)位普通住房，對(duì)這類剛性和改善型購房需求是利好消息，預(yù)計(jì)他們也將成為最大受益者。同時(shí)，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)也讓政策更符合實(shí)際，盡可能將政策覆蓋面擴(kuò)大，能進(jìn)一步減輕百姓購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　 開發(fā)商可否強(qiáng)制代繳稅?

　　相關(guān)部門表示，這是不可以的。開發(fā)商強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，甚至以此作為交房條件的，消費(fèi)者可以向市、區(qū)房屋管理部門進(jìn)行投訴或舉報(bào)，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 馬力