央行放水“認貸不認房” 房企漏夜修改銷售策略 按揭中介透露農(nóng)行廣州將按新政認定首套

　　文/表 記者潘彧、林曉麗 實習生胡陽

　　放松限貸政策昨日終于水落石出。央行、銀監(jiān)會下發(fā)通知，重申首套房首付最低30%、貸款利率最低7折。同時，放松首套房認定標準，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

　　記者了解到，已有開發(fā)商漏夜修改黃金周推盤策略，而銀行則多表示將按照要求執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，“認房又認貸”轉為“認貸不認房”，且放開了未限購城市二套及以上住房限貸政策，代表“救市”已超預期，將直接刺激黃金周期間的樓市銷量，并可能帶動年底樓市價格上升。但短期內(nèi)，樓市依然以平價走量為主。

　　最新消息

　　今日凌晨，有按揭中介傳出最新消息，在廣州，農(nóng)行第一個跟進，其細則如下：

　　1）對擁有一套住房并已結清貸款，為改善居住條件再申請貸款購買住房的，可按照首套政策執(zhí)行；

　　2）對于首套利率在未接到上級行通知前仍按照原規(guī)定執(zhí)行；

　　3）目前已有兩套或以上并結清貸款，再貸款買房有關首付比例和利率如何執(zhí)行（主要是在增城、從化非限購地區(qū)），也需等總行通知。

　　對上述傳言，記者隨后向農(nóng)行相關人士求證，但未能得到回應。

　　本報訊 昨日，此前傳得沸沸揚揚的放松限貸政策終于水落石出。央行、銀監(jiān)會于昨日下午聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》）中，重申首套房首付最低30%、貸款利率最低7折。同時，放松首套房認定標準，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

　　7折馬上重現(xiàn)“不太可能”

　　中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，央行本次調整是出于保持經(jīng)濟增長平穩(wěn)，以及實現(xiàn)貨幣政策目標的需要。郭田勇指出，相對所謂的“二套房貸”，“認貸不認房”的出發(fā)點更加合理。

　　融360信貸專家徐瑾認為，央行重申此標準，更多的是為市場提供信心，也是在響應地方政府要求松綁限貸的呼聲，“但由于年底資金偏緊，銀行信貸資金所剩無幾，而且當前貸款收益偏低和樓市風險偏高，要銀行提供7折優(yōu)惠利率不大可能?！?/p>

　　郭田勇認為，根據(jù)通知中“銀行業(yè)金融機構要縮短房貸審批周期，合理確定貸款利率”的表述，在貸款價格的確定上，商業(yè)銀行將擁有更大的自主定價權。

　　房企短期內(nèi)平價走量為主

　　“救市已經(jīng)超預期了，樓價不會跌了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對記者表示，央行這一文件，解除限貸的力度還是比較大的，“全國性的文件對樓市支撐比較明顯。”

　　黃韜認為，十一黃金周成交量會上漲，但目前開發(fā)商以走量為主，不可能量價馬上就會起升，買家也需要時間過渡。

　　其預計，十月中旬以后，可能有的開發(fā)商會把現(xiàn)在較低的折扣慢慢調高，但不會真正漲價。開發(fā)商也會考慮，萬一明年比較理想，也必須有貨賣，所以也可能出現(xiàn)留一手的操作。其預計，今年年底樓價不會貴過去年。

　　而徐瑾則對長期樓價走勢有相反看法，其認為，央行此舉短期內(nèi)有助于提升10月樓市成交量，但中長期刺激作用仍有限，甚至可能引發(fā)更濃厚的觀望情緒。

　　徐瑾認為，中長期來看，樓市并不樂觀，“商業(yè)銀行并沒有提供超低優(yōu)惠利率的動力。其次，當前房價處于高位，二、三線城市積累了較大風險。再則，房產(chǎn)稅預期將至，將大大擠壓投機需求。目前一線城市限購并沒放開，一線城市領漲引發(fā)其他城市跟漲的情形幾乎不可能重現(xiàn)?！?/p>

　　一線城市限購放松或跟進

　　有媒體報道，昨天據(jù)三亞住建局透露，已制定放開限購方案，目前正在等三亞市政府批準。一旦該傳聞成真，就意味著全國僅剩北上廣深四個一線城市仍堅持限購政策。

　　“一線城市放開限購是肯定的，但是要走完金九銀十才有可能，因為一旦放開限購，那就量價齊升，樓市將非常不穩(wěn)定?！秉S韜表示，現(xiàn)在放開限貸，有些人還是沒名額，可先解決一些剛需。

　　資本市場：

　　地產(chǎn)股將迎來向上催化劑

　　對節(jié)后地產(chǎn)股的走勢，不少分析團隊也表現(xiàn)出樂觀的預期。中信證券地產(chǎn)研究團隊認為，政策將會對市場產(chǎn)生極重大影響，其程度遠超前幾個月放開限購，“ 一、二線城市10月份銷售量全面反轉，房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結束，而龍頭公司優(yōu)勢將更加明顯?！倍行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)研究團隊則認為，目前信貸寬松的趨勢才剛開始，地產(chǎn)股在經(jīng)歷了短暫調整后有望重新迎來向上的催化劑，因此重申“流動性不變，行情不止”的觀點，維持行業(yè)“買入”評級。

　　政策解讀

　　“認房又認貸”

　　轉為“認貸不認房”

　　亮點1

　　某股份制銀行廣州分行信貸部負責人表示，通知最大的變化是關于首套房的認定。2010年住建部等就出臺文件，執(zhí)行“認房又認貸”原則，即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當前無房，但有房貸記錄，不論是否還清，再買房也算二套房。

　　“此次從認房又認貸轉為認貸不認房，這將刺激很多改善型住房需求?！痹撠撠熑苏J為：“按照二套房認定首付必須達到七成，而且利率要達到基準的1.1倍，這對于很多購房者來說負擔很重。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了?！?/p>

　　重申貸款利率最低可降至七折

　　亮點2

　　上述負責人表示，2008年10月27日起，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，至今首套房利率的下限一直未有改變。不過，近幾年，各家銀行紛紛上調了首套房利率。雖然今年以來陸續(xù)有下調，但目前大多銀行實行的首套房利率為基準利率，甚至上浮。該負責人認為，央行此次重申該政策，對首套房利率的下調會有助推作用，不過，各大銀行不太可能一下子降至基準的7折，“這需要一個過程?！?/p>

　　放開未限購城市二套及以上房限貸

　　亮點3

　　徐瑾指出，《通知》對二套及以上住房貸款政策充分放權，各地金融機構可依市場實際情況制定相關房貸政策。

　　《通知》指出，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　各方聲音

　　銀行：

　　將按政策調整

　　利率暫時不變

　　此次，在貸款價格的確定上，商業(yè)銀行擁有更大的自主定價權。不過，記者昨日致電多家銀行總行相關人士，得到的答復均是未接到相關通知。

　　如工商銀行表示，目前未接到相關文件，將在收到文件后按要求進行政策調整。浦發(fā)銀行也表示，還沒收到相關文件，肯定根據(jù)要求執(zhí)行。農(nóng)業(yè)銀行同樣回應稱，該行還沒有收到總行文件。

　　除農(nóng)行外，昨晚記者了解到，目前多家銀行在廣州地區(qū)房貸政策暫時未變。

　　根據(jù)融360最新的房貸調查報告顯示，廣州已有14家銀行的常批利率維持折扣在基準上浮5%區(qū)間內(nèi)。

　　房企：

　　更鼓勵客戶做按揭

　　售價暫時不變

　　“國慶期間的銷量肯定會有所增長?！币晃粡V州本土房地產(chǎn)公司營銷副總在電話里向記者興奮地表示，公司正在修改在售房源的付款方式，“以前會鼓勵客戶分期付款，現(xiàn)在可能會更鼓勵客戶做按揭，但售價暫時不會有變動。” 其表示，公司正在開會制定對客戶的口徑，準備連夜將統(tǒng)一口徑傳播到各個客戶及潛在客戶處。

　　而另一央企營銷部門人士也對記者表示，目前已形成多個利好政策的疊加，未來成交量會增長，但價格上漲空間不足，“我們會抓住機會將手上的貨提前推出市場，沖刺年底任務！但是價格基本不會上調，走量為主?！?/p>

　　一位總部位于福建的開發(fā)商內(nèi)部人士則對記者表示，該政策雖已正式下發(fā)，但何時能落地到各地銀行還不太清楚，可能會有時間差，“政策推出對增加成交有一定促進，但黃金周期間銷量上漲多少不好說，真正成交量會上漲，可能要到四季度?！?/p>

　　記者從多個房企了解到，自從多個城市限購放松，目前二、三線城市樓市已現(xiàn)回暖之勢。

　　某房企營銷高層甚至公開在社交工具上表達銷售火熱的感慨：“今天是個好日子！9城近10個項目開盤，銷售額近40億！”

　　專家：

　　迄今“最有力

　　度救市政策”

　　“這是迄今為止最具力度的救市政策。目前僅剩北上廣深沒有放開限購。北京也調整了稅收優(yōu)惠普宅標準?！?國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，目前需要比較穩(wěn)定的政治環(huán)境，“房地產(chǎn)是周期之母，如果地產(chǎn)能軟著陸，中國經(jīng)濟將避免硬著陸風險?！?/p>

　　但是，其認為，“后續(xù)實施效果待觀察。由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機構自主確定，目前銀行負債端成本仍較高，監(jiān)管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵，資產(chǎn)證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項。”

　　民生證券宏觀研究團隊評論時認為，限貸松動已吹響了定向穩(wěn)增長的號角，“改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖?！?/p>

　　房貸政策演變

　　2010年4月 國務院辦公廳

　　下發(fā)通知，規(guī)定貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此后，房地產(chǎn)政策愈加嚴格。同時還出臺限購政策。

　　2008年10月27日起 央行

　　決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　2007年9月 央行和銀監(jiān)會

　　“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高”。隨后，補充通知：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　2010年 住建部等部門

　　出臺文件，執(zhí)行“認房又認貸”原則，即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當前無房，但有房貸記錄，不論是否還清，再買房也算二套房。

　　2011年1月 國務院

　　推“國八條”， 強化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　2014年9月 央行、銀監(jiān)會

　　聯(lián)合發(fā)布通知指出，重申首套房首付最低30% 貸款利率最低7折。同時，放松首套房認定標準，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

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