幾乎每個人都清晰地知道，以“二套房”為重要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控已在各地風(fēng)生水起、或緊或松地實施了十多年；但你卻可能至今不知道，到底什么才是“二套房”？

　　從“認(rèn)貸不認(rèn)房”，到“認(rèn)房又認(rèn)貸”，再到“認(rèn)房不認(rèn)貸”……近年來人們發(fā)現(xiàn)，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)幾經(jīng)變動，一些地方甚至一年兩易，前后標(biāo)準(zhǔn)又截然相反。二套房，儼然成了“任人裝扮的小姑娘”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，每一次關(guān)于二套房的標(biāo)準(zhǔn)和政策變動，背后都是“利益”的身影，并直接催生出一系列市場反應(yīng)乃至“假離婚”等怪相。在當(dāng)前樓市低迷、絕大多數(shù)城市退出限購的背景下，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的任意變動尤為值得關(guān)注。

　　政策很權(quán)威，標(biāo)準(zhǔn)“很不嚴(yán)肅”

　　2009年，全國樓市漲聲一片。2010年4月，國務(wù)院出臺“新國十條”，一些房價過高的城市相繼頒布了“限購令”。如北京市提出，對貸款購買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，金融機(jī)構(gòu)通過房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。

　　作為“新國十條”的配套政策，住建部、央行、銀監(jiān)會等部門于2010年6月聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，要求二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。而此前執(zhí)行的“無論購房者名下有多少房產(chǎn)，只要沒有未償還完的貸款，到銀行申請房貸都視為首套房”的方法行不通了。

　　2011年2月，樓市限購升級，“新國八條”出臺，北京等地對本地戶籍家庭限購1套房。這意味著，無論原有房屋是否貸款，二套房都不可以買。此舉一出，投資投機(jī)性購房和恐慌性購房迅速降溫，一些地方也仿照北京政策予以跟進(jìn)，樓市開啟降價模式。

　　2013年3月30日，被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的房地產(chǎn)市場稅收政策出臺，非唯一住房交易要征收20％個人所得稅。這被業(yè)內(nèi)視為對二套房交易的致命性打擊。

　　當(dāng)前，在樓市持續(xù)低迷、限購相繼放松之下，關(guān)于“二套房認(rèn)定改為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”的傳言也愈演愈烈。部分地區(qū)已當(dāng)急先鋒，直接或變相松動了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。福州市日前宣布，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。而南京、杭州等地首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執(zhí)行了。

　　標(biāo)準(zhǔn)隨意變動，樓市和公信“很受傷”

　　頻繁變動的“二套房標(biāo)準(zhǔn)”多是地方政府為調(diào)控樓市而出的臨時性措施。

　　專家表示，當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時，二套房認(rèn)定不僅“認(rèn)房也認(rèn)貸”，甚至限購限貸，而當(dāng)樓市出現(xiàn)降溫時，地方政府又迅速放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，希望以此給市場注入更多購買力?！斑@種標(biāo)準(zhǔn)的急速變化不僅有失公平，也對市場秩序造成不利影響?！?/p>

　　另一方面，這種脫離實際的行政性措施也帶來一些社會問題。去年初，20％的二手房個稅政策出臺后，一些急于換房，又不是唯一住房的夫妻，只有選擇假離婚來避免出售房屋要繳納的20％稅費。據(jù)報道，北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達(dá)39075對，同比增長40％。

　　記者近日走訪武漢多個樓盤銷售現(xiàn)場了解到，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房政策，壓抑了大批改善性購房者。若近期出臺二套房新政，已還清貸款的二套房將可以享受首套房信貸政策，二套房將會迎來新一輪“購買潮”。中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，在“金九”失色、購買力疲軟的當(dāng)下，出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，將是“換房族”出手的好時機(jī)，必將助推樓市“止跌回升”。

　　先統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再談讓市場決定

　　專家表示，“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是一個嚴(yán)肅的技術(shù)性措施，有其內(nèi)在的科學(xué)性，不應(yīng)隨意改變。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“二套房”的定義經(jīng)過了幾個階段。最初，二套房的認(rèn)定是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，只要以前有過貸款，不管是否還清，再購房都認(rèn)定為第二套；其后演變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，再購房就認(rèn)定為第二套；現(xiàn)在又執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”?！斑@顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷?！?/p>

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，預(yù)計未來二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整方向是名下無房，就可以按照首套購房認(rèn)定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調(diào)控思維，也可釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，其界定標(biāo)準(zhǔn)的寬緊關(guān)系著貸款買房人的切身利益，也關(guān)系銀行房貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增長。專家表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍需細(xì)化，有關(guān)部門應(yīng)盡快制定詳細(xì)的、可操作性強(qiáng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　李國政說，住房信貸政策的出發(fā)點是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時應(yīng)從實際出發(fā)，考慮合理需求，建議應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房、二套房支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。

　　很多專家表示，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不因地方政府的土地財政沖動，或者長官個人意志而隨意改動，有利于將差別化住房信貸政策落實到位，更有助于維護(hù)政府的公信力，避免朝令夕改影響市場穩(wěn)定。