9月30日，央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了“二套房貸”政策，“改善型需求”有望享受“首套優(yōu)惠”，同時對三套房貸政策進行調整，并提出通過金融工具創(chuàng)新支持房貸投放，擴大房地產企業(yè)市場化融資渠道。監(jiān)管部門為何在此時調整與房地產有關的金融政策？

　　《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。《通知》對“三套房貸”進行了調整，并取消了針對外地人的限貸政策：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據當地城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　總體來看，這次政策的“放松”，還是根據宏觀經濟環(huán)境和房地產行業(yè)發(fā)展狀況的變化進行的正常調整，是相關政策恢復正?；谋憩F(xiàn)。目前經濟面臨一定下行壓力，而經濟關聯(lián)度較高的房地產行業(yè)的發(fā)展也比較低迷，前期為了防止房地產資產泡沫壓力增大而實施的限貸等政策有了調整空間，而且，從穩(wěn)增長的角度來看，這次調整也有利于經濟在換擋期避免硬著陸風險。

　　社科院金融所銀行研究室主任曾剛分析，這次調整還是大環(huán)境使然，以前出臺的限貸等政策，主要是為了避免房地產行業(yè)的過度投資和投機導致更大的資產泡沫壓力。而目前房地產面臨的資產泡沫壓力很小，原來的政策已經妨礙了正常的改善型購房需求，繼續(xù)存在的意義已經不大了。光大證券首席經濟學家徐高認為，房地產對上下游行業(yè)有較強的帶動性，今年以來房地產投資面臨下滑，這個時候進行政策調整，有利于保持經濟平穩(wěn)增長。

　　這一政策的出臺，長期來看無疑將利好整個房地產行業(yè)，不過，由于實質的支持力度仍取決于銀行，政策實施效果如何，還需要看銀行等金融機構對政策的反應。曾剛表示，這次的政策給銀行留足了自由度。由于全國各地房地產市場情況差別巨大，不同的銀行反應會不一樣，即使是同一家大型銀行，也很難制定出統(tǒng)一的房貸利率政策，甚至有可能將首付成數和利率的決定權下放到分行?？偟膩砜?，由于有很多不確定性，很難說房地產行業(yè)下一步會有超預期的表現(xiàn)。徐高認為，房貸利率的下降可能還需要一定的寬松措施來配合，比如公開市場正回購利率還可以下調。如果相關政策配合到位，能夠刺激房地產銷量增加，房地產投資才有提升的可能。

　　所以說，這次政策調整仍不能看作是全面寬松或者是“強刺激”。民生證券研究院執(zhí)行院長管清友分析，由于對購房者首付資金的要求下降，改善型需求短期或將集中釋放，一線城市、核心地段的房產需求將明顯回暖。不過，政策調整的取向仍是對此前過緊政策的修正，不宜理解為全面寬松，未來經濟下行風險緩解，定向發(fā)力和穩(wěn)增長仍是主基調。

　　這次政策的另一亮點是對房地產融資結構的調整。管清友認為，銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。曾剛分析，MBS等房地產直接融資工具的創(chuàng)新可能會帶來融資結構的改變。通過直接融資，用長期的債券資金支持長期的按揭貸款，能降低銀行面臨的風險。將來房地產的銀行貸款少一點，直接融資工具多一些，可能會成為趨勢，當然這是一個長期的事情，這個市場容量有多大，能否發(fā)展起來，還有待觀察，但通過直融改善融資結構，是一個好的方向。