□地產(chǎn)評(píng)論員孟子諒

　　隨著人口向傳統(tǒng)市中心以外遷移，上海城市次中心的低總價(jià)商用物業(yè)迎來了新的機(jī)遇，并在今年以來表現(xiàn)活躍；在旅游地產(chǎn)市場，高速公路、旅游景區(qū)等配套的升級(jí)，也給當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來了全新的發(fā)展動(dòng)力。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　城市“次核心”低總價(jià)物業(yè)受寵

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年截至9月18日，商業(yè)地產(chǎn)（含商鋪、寫字樓和酒店式公寓）成交量為192.5萬平方米，同比下滑31%。

　　雖然商業(yè)項(xiàng)目成交量受大環(huán)境影響下滑較為明顯，但其中也不乏亮點(diǎn)。

　　從今年上半年的成交狀況來看，小戶型、低總價(jià)的投資型物業(yè)正在成為市場熱點(diǎn)。其中，上半年成交火熱的青浦卓越世紀(jì)中心、嘉定MAX未來等項(xiàng)目均為單價(jià)在2萬元以內(nèi)，面積為50-70平方米左右的小戶型商住兩用產(chǎn)品。

　　而在第四季度，還將有位于奉賢和青浦的兩座寶龍城市廣場，以及位于嘉定南翔的新明KIDMALL等低總價(jià)投資物業(yè)面市。

　　德融地產(chǎn)營業(yè)二區(qū)總監(jiān)蘇汝亮表示，近期市場上的投資需求主要集中在“次核心”的小戶型寫字樓、中環(huán)以內(nèi)的商住公寓以及伴隨外環(huán)外綜合體建設(shè)而出現(xiàn)的小面積低總價(jià)商鋪，畢竟核心區(qū)商用物業(yè)存量太少，即便有少量入市，也不是一般投資者能夠承受的。

　　“體驗(yàn)式”構(gòu)筑商鋪未來

　　世邦魏理仕今年4月發(fā)布的報(bào)告中提到，2014-2016年，上海購物中心新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到約330萬平方米。未來如此大體量的供應(yīng)，使購買商鋪等零售類商用物業(yè)的投資者正面臨著較大的競爭壓力。

　　然而在開發(fā)商對(duì)商鋪類物業(yè)不斷的升級(jí)與改造之后，以體驗(yàn)式為特色的小戶型商鋪有望在未來脫穎而出。

　　高緯環(huán)球亞太區(qū)零售商租戶代表部董事寧孝言表示，“未來，體驗(yàn)式需求的增長將繼續(xù)推動(dòng)零售商用物業(yè)的擴(kuò)張，促其成為提高入住率、吸引客流的關(guān)鍵?！?例如去年開業(yè)的淮海中路K11和iAPM，都以其特色的體驗(yàn)式運(yùn)營贏得了消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。

　　在今年即將開盤項(xiàng)目中，位于南翔的新明KIDMALL便提出了其在華東首創(chuàng)的“一站式、體驗(yàn)式”的兒童消費(fèi)理念。在日前項(xiàng)目的見面會(huì)上，大批客戶前來咨詢，顯示出了一定的市場熱度。

　　后期運(yùn)營決定LOFT“錢”景

　　商住兩用公寓，由于其兼顧了居住和辦公的雙重功能，已成為了商業(yè)地產(chǎn)投資者不可忽視的重要物業(yè)類型。

　　然而對(duì)于商住型物業(yè)來說，除了項(xiàng)目周邊的配套之外，開發(fā)商在項(xiàng)目交付之后的運(yùn)營，更能夠決定物業(yè)的投資回報(bào)前景。良好的運(yùn)營模式，將會(huì)在招租、配套品質(zhì)等方面給項(xiàng)目本身以巨大的利好。

　　高力國際相關(guān)分析人士指出：“投資商住型物業(yè)，企業(yè)的運(yùn)營能力是關(guān)鍵。目前的LOFT市場，已經(jīng)從產(chǎn)品硬件發(fā)展到開發(fā)商軟實(shí)力的比拼階段。除了地段之外，未來的LOFT產(chǎn)品還需要有良好的后期培育和管理。”

　　在這方面，寶龍顯然是“業(yè)界翹楚”。奉賢寶龍城市廣場于今年7月開放了樣板房，并在當(dāng)天吸引了約300余人排隊(duì)參觀。而在第四季度，該項(xiàng)目和位于青浦的另一座寶龍城市廣場將同步入市，有望給當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來一定沖擊。

　　旅游地產(chǎn)

　　配套、服務(wù)升級(jí)成增值關(guān)鍵

　　2014年全國旅游工作會(huì)議上的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年中國的旅游收入約2.9萬億元，旅游人數(shù)達(dá)到32.5億人次。旅游業(yè)呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。而與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)的相關(guān)投資也在不斷加碼。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)數(shù)據(jù)顯示，過去30年，中國旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，而近兩年，每年的投資總額卻都超過了1萬億元。另獲悉，在下周即將揭幕的“十·一”房產(chǎn)會(huì)上，中國旅游地產(chǎn)博覽會(huì)也將首度亮相。

　　今年以來，隨著虹橋交通樞紐的成熟以及滬嘉、滬翔、滬常高速等多條連接江蘇、浙江的高速公路的建成與升級(jí)，長三角區(qū)域的旅游地產(chǎn)獲得了全新的發(fā)展動(dòng)力。

　　比如今年開盤或加推動(dòng)作不斷的首創(chuàng)青旅島尚、水月周莊等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均受益于區(qū)域配套的升級(jí)而贏得了市場的廣泛關(guān)注。

　　對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，交通以及其他相關(guān)配套的升級(jí)或許比住宅更加重要，因?yàn)槠鋵⒉粌H使旅居生活更加便利，也將大幅提升產(chǎn)品的增值前景。

　　區(qū)域升級(jí)提升物業(yè)價(jià)值

　　得益于S26滬常高速延伸段的通車，淀山湖正在成為上海周邊的“度假首選”。今年7月底，首創(chuàng)青旅島尚的拍賣活動(dòng)引起了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。據(jù)了解，該消息傳出后，項(xiàng)目現(xiàn)場兩周之內(nèi)出現(xiàn)了上千人次的“看房潮”，在今年觀望情緒普遍較濃的背景下殊為不易。

　　而在去年軌交11號(hào)線花橋段通車后，連接“花橋-錦溪-周莊”的“旅游7線”公交就成為了上海市民周末短途旅行的重要交通方式。受此影響，水月周莊即將面市的90平方米別墅產(chǎn)品未推先熱，據(jù)售樓處透露，目前現(xiàn)場看房客戶一直比較多，項(xiàng)目蓄客狀況良好。

　　此外，保利西塘越也受益于西塘啟動(dòng)國家5A景區(qū)創(chuàng)建工程，其地段價(jià)值受到了置業(yè)者的廣泛認(rèn)可，項(xiàng)目開放以來屢屢迎來熱銷。

　　今年第四季度，伴隨著以上三個(gè)項(xiàng)目的新品入市，上海購房者的旅游地產(chǎn)投資也將迎來關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　完善服務(wù)免除“后顧之憂”

　　早期進(jìn)入旅游地產(chǎn)的部分房企，由于經(jīng)驗(yàn)不足，且缺乏相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，屬于“摸著石頭過河”，往往在項(xiàng)目建成之后便將精力投入下一個(gè)項(xiàng)目，而在業(yè)主入住之后，出現(xiàn)無人管理等情況。

　　隨著市場的成熟，大型房企的跨界進(jìn)入，為旅游地產(chǎn)市場帶來了新的契機(jī)。房企在旅游地產(chǎn)的建設(shè)中，更多地關(guān)注整體的配套和發(fā)展，一站式的服務(wù)，力求形成一個(gè)穩(wěn)定長期的經(jīng)濟(jì)共生體。

　　譬如保利西塘越，不僅在原有的旅居概念基礎(chǔ)上，增加了7層老年公寓，設(shè)立康復(fù)中心和保利自屬物業(yè)，還有效地提高物業(yè)管理效率，為業(yè)主提供養(yǎng)生、體檢及康復(fù)護(hù)理服務(wù)。無獨(dú)有偶，水月周莊也與知名健康休閑機(jī)構(gòu)萬肯合作，打造集開發(fā)咨詢、運(yùn)營投資管理和溫泉健康管理的多重服務(wù)體系，提供包括娛樂餐飲、亞健康檢測、天然溫泉、道家養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)理療于一體的生活服務(wù)體系。