近年來，每年的北京房展會都會有數十個甚至百余個海南旅游度假地產項目進京攬客，而這一數字還在逐年刷新。但是任志強不久前曾毫不客氣地向媒體放言，海南沒有真正的旅游地產。

　　在業(yè)內人士看來，以經營為主獲取利潤的才能定義為旅游地產。但是在海南樓市快速增長的存量背后，大多自稱旅游地產的項目事實上仍以賣房為主要獲利來源，而與旅游相關的服務和配套設施建設則乏善可陳。

　　從“搶房潮”到“高庫存”

　　海南近年來正在進行國際旅游島建設，以旅游興島，而“海南熱”也引發(fā)了一場聲勢浩大的圈地運動，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場。在很多業(yè)內人士看來，好的位置基本已被一掃而空。

　　根據克爾瑞機構《中國旅游地產發(fā)展報告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個旅游地產項目。

　　另據統計數據顯示，2013年，房地產開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個百分點，對投資增長的貢獻率為58%，同比提高6.7個百分點。

　　這些不斷增長的抽象的數字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤。而海南的旅游地產泡沫也在“國際旅游島”的概念逐漸退燒時開始顯現。

　　經歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”后，海南樓市開始步入低谷，并一度遭到投資客甩賣。買房的人變得越來越精明，海南樓市則陷入了“高庫存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應的前提下，仍然需要兩年時間才能消化庫存。

　　中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅游地產目前泡沫量極大，稍有不慎或將出現崩盤。

　　海南的旅游地產有泡沫嗎？“有，但確切地說，那是地產項目盲目開發(fā)帶來的樓市泡沫，與旅游地產無關?！痹?014博鰲房地產論壇的會議間隙，觀瀾湖地產集團營銷總經理洪剛在接受中新網房產頻道專訪時說，在海南的地產項目里面，真正意義上的旅游地產項目，“少之又少”。

　　“海南旅游地產不缺需求”

　　每年的冬季，都有很多北方人來到溫暖的海南島過冬，而很多海南旅游地產項目的銷售人員也并不諱言，北京以及東北地區(qū)的購房人是很重要的一部分購買力量。這一部分人群也被稱為“候鳥族”。

　　而當霧霾問題困擾著中國越來越多的城市，一個新的購買群體也隨之產生，洪剛在采訪中把他們稱為“環(huán)境難民”。事實上，這也是諸多海南旅游地產項目大打“無霾”牌的原因。

　　“但是，這些購房者買了海南的房子，難道就是為了整天在家里對著同樣一片海、同一個風景？”洪剛說，很多打著旅游地產旗號的項目以景觀為賣點向外地購房者兜售，但是卻在提供應有的旅游配套服務方面十分欠缺，他更是直言不諱地把這樣的開發(fā)模式形容為，對自然資源的野蠻占有?！昂芏嚅_發(fā)商占用了海島資源，但是他們顯然沒有為這里的旅游開發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應有的貢獻?！?/p>

　　洪剛認為，海南旅游地產并不缺少需求，“一到冬季，酒店就不夠住，這證明需求是有的?！钡撬麚模谂涮踪Y源缺失的情況下，并不能對海南旅游地產市場的發(fā)展形成長期的支撐。

　　中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出，海南旅游地產泡沫背后除了供需不平衡之外，還有片面進行地產一支獨大開發(fā)的錯誤思維。諸多旅游地產項目“掛羊頭賣狗肉”，開發(fā)商不注重旅游的服務功能和旅游價值，不注重旅游地產本身的服務價值，而只注重賣房子。

　　賺快錢思維下的“偽旅游地產”

　　海南省房地產業(yè)協會秘書長王靜認為，盡管各大開發(fā)商逐漸意識到，不能只依靠一次性賣地產賺快錢，要持續(xù)進行物業(yè)開發(fā)，提供更多的增值服務，但是目前大多數旅游地產項目提供的服務還是比較低端，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等，真正的服務還沒有跟上。

　　對于業(yè)內專家將海南旅游地產發(fā)展的困惑歸結于，“缺乏一個成熟的模式或者是理論來指導開發(fā)商?！焙閯偛⒉徽J同，他說，“發(fā)展旅游地產，國外已經有很多成熟的經驗可以借鑒?！?/p>

　　有業(yè)內人士透露，目前旅游地產開發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)：第一，旅游地產的資金需求量更大；第二，周期要很長，盡管后期投資收益非常好，但融資成本非常高，對于開發(fā)商的資金壓力非常大；第三，門檻越來越高，地方政府也對開發(fā)商提出更多的要求，不只是賣房子，同時也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。

　　“就觀瀾湖自己而言，我們已經開發(fā)了五年多的時間，僅在?？诘馁Y金投入就超過了100億元，而且現在還處于凈投入階段。對于很多開發(fā)商來說，這很難做到?！焙閯傉f。

　　在海南國際旅游島的發(fā)展路徑上，政府希望開發(fā)商在地產開發(fā)的同時幫助完善城市旅游設施、開發(fā)旅游資源，但是顯然，對于很多習慣賺“快錢”，把資金高速運轉起來的房企而言，這并不符合他們的賺錢邏輯。

　　原博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖曾提醒開發(fā)商，海南的旅游地產必須要走服務的路子。目前，一些國人度假舍近求遠，去了國外，為什么？因為，國外有更好的服務。他認為，海南非常適合打造高端旅游地產，但要做好高端旅游地產項目，不僅要懂得如何針對客戶群體建優(yōu)質房子，更要懂得針對這些客戶群體提供優(yōu)質的售后服務。