■ 樓市觀察

　　年化利率30%左右的高利貸，如果是個(gè)別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當(dāng)一個(gè)城市很多房企都采用這一融資手段，而且持續(xù)幾年大規(guī)模使用，則必將出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)已告別暴利時(shí)代。

　　近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，有開發(fā)商跑路，幾十個(gè)樓盤停工，還本付息困難引發(fā)集資戶恐慌、鬧事。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，針對(duì)部分開發(fā)商非法集資，當(dāng)?shù)卣醪矫派婕敖痤~達(dá)93億元。

　　作為中部地區(qū)一個(gè)普通的地級(jí)市，邯鄲的房地產(chǎn)市場(chǎng)與高利貸亂象，頗有研究價(jià)值與典型意義。去年以來，在國內(nèi)流行一種言論：三四線城市樓市泡沫嚴(yán)重，將要崩盤。從案例來看，確實(shí)有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價(jià)大跌，可以說泡沫破滅。

　　但筆者一直反對(duì)“三四線城市普遍泡沫論”。房價(jià)泡沫的生成有兩個(gè)必要條件：一是幾年內(nèi)價(jià)格連續(xù)大漲，二是買方多屬投資投機(jī)性需求。放眼全國，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個(gè)條件。2009年至2011年上半年，這兩地房價(jià)皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。在房價(jià)上漲期，這兩地民間資金充裕，投資投機(jī)性購房需求旺盛。

　　而絕大部分三四線城市，實(shí)際情況是：住宅市場(chǎng)尚處于“長個(gè)子”的早期發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以自住性需求為主。這些城市的投資投機(jī)性需求比重，遠(yuǎn)小于高潮時(shí)期的溫州和鄂爾多斯。另外，房價(jià)基本沒有大漲過，主要是跟著全國大勢(shì)小幅上漲，總體漲幅遠(yuǎn)小于一線城市和部分二線城市。

　　“邯鄲樓市危機(jī)”，與溫州和鄂爾多斯的表象不同。近幾年邯鄲房價(jià)漲幅不大，去年邯鄲房價(jià)只比一年前上漲5%左右，而一線城市房價(jià)比一年之前上漲了三成左右。而且當(dāng)?shù)赝顿Y投機(jī)性需求，也遠(yuǎn)弱于高潮時(shí)的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點(diǎn)情況，與多數(shù)三四線城市相似。所以可以認(rèn)定：邯鄲樓市危機(jī)，并非房價(jià)泡沫危機(jī)。

　　邯鄲樓市危機(jī)有三個(gè)鮮明特征：其一，民間高利貸火爆。過去幾年，民間高利貸在全國很多地區(qū)都存在，只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂，并與樓市密切結(jié)合，最終導(dǎo)致二者抱團(tuán)跳崖。年化利率30%左右的高利貸，如果是個(gè)別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當(dāng)一個(gè)城市很多房企都采用這一融資手段，而且持續(xù)幾年大規(guī)模使用，則必將出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)已告別暴利時(shí)代，而且作為房價(jià)溫和的邯鄲，房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。

　　其二，市場(chǎng)管理失序。過去十年，是很多中國城市大擴(kuò)張、快建設(shè)的時(shí)期，很多二三四線城市都提出了類似“三年、五年大變樣”的口號(hào)。邯鄲也經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”，舊城、城中村、棚戶區(qū)的高速拆遷改造、大規(guī)模的賣地，安置房小區(qū)的超高容積率（3-5很常見），以及權(quán)力尋租，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爆發(fā)式增長、粗放式經(jīng)營。高利貸、非法集資、預(yù)售資金監(jiān)管混亂、土地違規(guī)出讓、開竣工監(jiān)管不力等等，皆是造成當(dāng)前樓市危機(jī)的誘因。

　　其三，房企盲目擴(kuò)張、無序競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)展至當(dāng)前階段，我國已形成了一批大型優(yōu)質(zhì)房企，但在三四線城市，卻密集分布著巨量的中小開發(fā)商，他們多數(shù)屬于外行，也沒打算永續(xù)經(jīng)營，多數(shù)因?yàn)椤坝嘘P(guān)系”而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)掘金。這些房戰(zhàn)略素質(zhì)差，憑老板的感覺、豪情、盲從而做經(jīng)營，大規(guī)模借高利貸、盲目性拿地?cái)U(kuò)張。在當(dāng)前行業(yè)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴(yán)重供大于求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪。

　　當(dāng)前邯鄲樓市危機(jī)，必定需要一段時(shí)間“療傷”，但不會(huì)演變?yōu)闇刂莺投鯛柖嗨故降膽K劇，并不意味著全國樓市都將出現(xiàn)相似嚴(yán)重問題，也不宜用來形容三四線城市的整體現(xiàn)狀。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）