9月13日，周六下午，通州區(qū)祥云天地家園（又名摩卡空間）小區(qū)，一張藍(lán)色的告示貼上了小區(qū)門口的宣傳欄。告示上一張表格滿是數(shù)字——“物業(yè)人員工資79041.97元、保安部餐費(fèi)3600元、自來水費(fèi)700.7元、交通費(fèi)154.7元……”

　　這是一張“陽光助業(yè)和業(yè)委會2014年8月財(cái)務(wù)收支明細(xì)”，8月，祥云天地小區(qū)剛剛更換了物業(yè)管理公司，而將賬目明細(xì)公布給業(yè)主，也是小區(qū)首次。

　　自小區(qū)建成至今，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)換過四五撥物業(yè)，這一次格外不同，物業(yè)從“包干制”換成了“酬金制”。兩字之差背后，卻是物業(yè)理念的千差萬別。

　　【變化】

　　多年“枯泉” 終于有水了

　　新華大街向東，玉帶河西岸，祥云天地家園小區(qū)的入口隱匿在一條窄街之中。11月，這個小區(qū)將滿“十歲”，從外觀看，小區(qū)高樓的外立面，多少有些破舊。

　　走到小區(qū)門口，卻能看到一點(diǎn)新氣象，黃黑相間的道閘，漆色還閃著嶄新的光。走進(jìn)小區(qū)，能看到各個單元都在更新樓門，電梯中則是新裝的監(jiān)控?cái)z像頭，消防通道邊立起了欄桿，防止車輛占道停車……這一切改變，全發(fā)生在2014年8月之后。

　　“最明顯的變化就是環(huán)境，原來小區(qū)綠化沒有這些灌木，都是新物業(yè)來后才種的?！敝形?2點(diǎn)，小區(qū)業(yè)主徐女士推著孩子在小區(qū)的花園中散步，她的身邊，是一處圓形的噴泉池，由于年久失修，已多年沒能噴水：“新物業(yè)來了，把噴泉修好了，也算看到噴水了，還加裝了護(hù)欄，防止小孩摔倒，確實(shí)能看到不少變化。”

　　由于對老物業(yè)服務(wù)的不滿，8月，小區(qū)更換了新的物業(yè)管理公司——陽光助業(yè)物業(yè)管理有限公司，與以往的物業(yè)公司不同，陽光助業(yè)公司是一家“酬金制”物業(yè)。

　　所謂“酬金制”，是從預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)中，按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余用作物業(yè)的管理和維護(hù)支出，而目前社區(qū)中最常見的物業(yè)管理形式，則被叫做“包干制”——收上來的物業(yè)費(fèi)剩多少，都?xì)w物業(yè)公司所有。

　　“包干制的問題在于，物業(yè)公司有動力去盡力減少在物業(yè)服務(wù)上的投入?！标柟庵鷺I(yè)物業(yè)公司經(jīng)理人路軍港舉例，假設(shè)一個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)總額為每年100萬元，“酬金制”物業(yè)的收費(fèi)模式是，先與業(yè)主約定好一定的酬金數(shù)額如10萬，剩余的90萬，其支出由業(yè)主共同決定，“例如保潔一年花多少錢，綠化一年花多少錢，都由業(yè)主決定，物業(yè)只是個執(zhí)行人。如果這錢一年用不完，可以轉(zhuǎn)到下一年繼續(xù)用，所有這些錢，都存在業(yè)主所有的賬戶中，而不是物業(yè)的賬戶里?！?/p>

　　包干制物業(yè)的做法則是，刨除各項(xiàng)物業(yè)管理支出后，所有剩余都?xì)w物業(yè)。

　　“所以包干制物業(yè)會盡力壓縮物業(yè)的成本，這樣自己就能多拿一點(diǎn)。但物業(yè)成本下去了，服務(wù)水平就要下降，業(yè)主不滿意，就不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)只能再壓縮成本，這就陷入死循環(huán)了，很多小區(qū)的物業(yè)越干越差，就是這個道理?！甭奋姼墼?jīng)也是某小區(qū)的業(yè)委會主任，是“與物業(yè)干仗”的人，如今投入到物業(yè)管理的事業(yè)中，他的一大目標(biāo)就是推廣“酬金制”的陽光助業(yè)模式。

　　所謂“陽光”，就是要透明化，每個月物業(yè)的開支都會公布，并將細(xì)化到每一項(xiàng)支出的地點(diǎn)、經(jīng)手人和商戶聯(lián)系方式，讓業(yè)主可以隨時查詢。

　　【難點(diǎn)】

　　業(yè)主訴求多樣難統(tǒng)一

　　與賬目一同公布的，還有物業(yè)一個月來的成績——修復(fù)外墻和樓道地磚、修復(fù)監(jiān)控、增加道閘、更換單元門、清理僵尸自行車，補(bǔ)種綠化樹木……路軍港表示，物業(yè)收取酬金，就要把做過什么也向業(yè)主宣傳出來：“所有賬目有記錄，所有工作也要記錄，這樣業(yè)主才能知道物業(yè)到底有什么用?！?/p>

　　物業(yè)一個多月的工作，得到了許多業(yè)主的認(rèn)可，9月13日，陽光助業(yè)物業(yè)公司開始征收物業(yè)費(fèi)，擁有464戶業(yè)主的祥云天地，兩天就收到約80戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，而在往日，物業(yè)費(fèi)全年征收率也僅有30%。

　　然而并非所有業(yè)主對于新物業(yè)都認(rèn)可，例如小區(qū)新增的綠化，就有業(yè)主提出不同的意見。

　　“原來綠地隨便可以走，現(xiàn)在都種上灌木，跟籬笆一樣，花這冤枉錢干嗎？”常在小區(qū)內(nèi)遛彎的章明，對于新物業(yè)的一系列動作并不認(rèn)可，在他看來，這些修繕工作多數(shù)都是表面文章，亂花錢：“還在電梯里裝監(jiān)控，電梯里裝監(jiān)控有用么？經(jīng)過業(yè)主同意了么？”

　　更多的業(yè)主，則持觀望態(tài)度，在業(yè)主王博看來，“新物業(yè)上任三把火”是必然現(xiàn)象，并不能區(qū)別物業(yè)的好壞，也與“酬金制”、“包干制”無關(guān)，“前一個物業(yè)剛來也好著呢，但很快就不行了。”

　　“我們不能保證業(yè)主‘滿意’，因?yàn)椤疂M意’是沒辦法衡量的。物業(yè)服務(wù)是要有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如樓道打掃的頻率、質(zhì)量，保安巡邏的次數(shù)，是不是24小時監(jiān)控，這樣的硬標(biāo)準(zhǔn)，是業(yè)主可以去監(jiān)督的?！甭奋姼劢忉?，之所以將物業(yè)公司起名為“陽光助業(yè)”，本身就是其經(jīng)營理念，其中“助業(yè)”包含三個層面：“第一是幫助業(yè)主保證小區(qū)的物業(yè)管理水平，第二則是要建立良好的社區(qū)秩序，這其中不光是物業(yè)的責(zé)任義務(wù)，也包括業(yè)主的責(zé)任義務(wù)。那么第三層，為了能讓物業(yè)良性的發(fā)展，就需要建立合理的價(jià)格定價(jià)機(jī)制，說白了物業(yè)至少不能虧錢。而對于業(yè)主來說，也要明白，多少錢能辦多少事?！?/p>

　　為做到這一點(diǎn)，路軍港打算在公布物業(yè)賬目的同時，公布相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：“一天打掃3次的保潔和一天打掃1次的保潔，價(jià)錢肯定是不一樣，選哪個則是要業(yè)主來決定，但首先要讓業(yè)主接受這種模式?！?/p>

　　【對話】

　　“物業(yè)費(fèi)并不是物業(yè)的錢，而是業(yè)主自己的錢”

　　北京晚報(bào)：“酬金制”作為物業(yè)管理模式的一種，也有幾年的歷史，但從目前看，普及度還是比較低，甚至在一些施行“酬金制”的小區(qū)，業(yè)主也不清楚這種制度的區(qū)別。

　　路軍港：“酬金制”目前確實(shí)存在認(rèn)知度低的問題，所以需要各方面的宣傳工作。這需要物業(yè)、業(yè)委會乃至政府的多層面宣傳，同時業(yè)主也關(guān)心社區(qū)事務(wù)，才能夠讓大家漸漸了解。由于利益的原因，很多物業(yè)不愿意業(yè)主知道“酬金制”和“包干制”，甚至避都避不及。

　　同時“酬金制”還有“包干制”牽扯到法律條款的解釋，因此許多業(yè)主覺得比較不好理解。不過還是那句話，如果小區(qū)就是業(yè)主的家，你自己家的事情自己都不愿意去了解，那么也別指望別人多么的關(guān)心你。

　　在實(shí)際運(yùn)作過程中，物業(yè)和業(yè)主不應(yīng)該是一種對立的關(guān)系，而應(yīng)該是一種互助的關(guān)系。業(yè)主享受不到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)又收不到錢，不斷壓縮服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這不是一種良性的模式。我們所追求的，則是一種可持續(xù)的、可復(fù)制的物業(yè)模式，是給個“說明書”，誰都能干的。

　　北京晚報(bào)：有些業(yè)主擔(dān)憂，物業(yè)拿了“酬金”，就什么都不干了。

　　路軍港：“酬金制”物業(yè)是后拿酬金的，那么物業(yè)不干事，你可以開掉物業(yè)。我們說的“陽光”，就需要完全的透明公開，讓業(yè)主都知道，你交的物業(yè)費(fèi)并不是物業(yè)的錢，而是業(yè)主自己的錢。因此如何去花，必須自己去做決定，去關(guān)注。

　　同時我們也要強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)定價(jià)并不合理。近年來我們的人力成本、物價(jià)都上漲了很多，但物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一直沒有提高，所以物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量只會越來越低。

　　北京晚報(bào)：物業(yè)和業(yè)主的互動，其中少不了業(yè)主委員會，但現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)連業(yè)委會都成立不了。

　　路軍港：沒有業(yè)委會確實(shí)就很難使用“酬金制”物業(yè)，我們進(jìn)入小區(qū)的一個標(biāo)準(zhǔn)就是這個小區(qū)有沒有業(yè)委會。

　　業(yè)委會實(shí)際上是一個很好的平臺，能夠讓業(yè)主參與到社區(qū)事務(wù)中，成為社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主之間的紐帶。但現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會成立很難，運(yùn)行也存在很多不規(guī)范的問題，因此我們也希望政府能夠更加支持社區(qū)業(yè)委會的成立。

　　作為業(yè)主，也應(yīng)該學(xué)會“找外援”，沒有成立業(yè)委會的經(jīng)驗(yàn)，可以找相關(guān)的專業(yè)人士協(xié)助。全國各地都有許多業(yè)委會方面的專業(yè)人士，沒有業(yè)委會的社區(qū)可以通過網(wǎng)絡(luò)或者各種方式，請專業(yè)人士來幫忙成立自己小區(qū)的業(yè)委會。

　?。ㄎ闹袠I(yè)主為化名）

　　主筆 吳楠 插圖 宋溪