中新網(wǎng)9月18日電 在退出A股IPO僅僅兩個多月之后，9月16日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)正式宣布啟動港股上市計劃，按照正常的港股上市流程周期，公司最快將在年內(nèi)完成掛牌上市。

　　作為目前國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬達商業(yè)地產(chǎn)在全國109座城市擁有159座萬達廣場和8座萬達城，截至2014年6月末，總持有完工物業(yè)面積將近1700萬平方米，遠(yuǎn)高于目前港股同類商業(yè)地產(chǎn)公司。按照萬達商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有盈利水平以及參照港股同類商業(yè)地產(chǎn)公司的估值，萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后的市值將是千億級，或?qū)⒊蔀榻衲旮酃勺畲笠?guī)模IPO。

　　未來港股或達千億級市值

　　截止到9月10日數(shù)據(jù)，現(xiàn)有港股房地產(chǎn)上市公司當(dāng)中，有9家市值超過1000億港元，前三位的分別是長江實業(yè)(00001.HK)、新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)和九龍倉集團(00004.HK)，市值分別為3282億港元、3227億港元和1891億港元。

　　而目前赴港上市的大陸房地產(chǎn)公司當(dāng)中，市值超過1000億元的只有中國海外發(fā)展(00688.HK)、萬科企業(yè)(02202.HK)以及華潤置地(01109.HK)，上述三家房地產(chǎn)公司當(dāng)中，中國海外發(fā)展和萬科企業(yè)在主營業(yè)務(wù)上均偏重于住宅地產(chǎn)，相對而言，華潤置地雖然目前主營業(yè)務(wù)同樣也倚重于住宅地產(chǎn)，但是借助于近年來在萬象城和五彩城等項目上的拓展，開始積極布局商業(yè)地產(chǎn)，同時，按照華潤置地在今年7月份所制定的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，直指“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”。不過在持有物業(yè)建筑面積上，萬達商業(yè)地產(chǎn)截止到2014年6月末1684萬平方米，而華潤置地截止到今年中期的時候也只有250萬平方米；從土地儲備上來看，華潤置地截止到2014年7月31日為3653萬平方米，而截止到2014年6月30日，萬達商業(yè)的土地儲備面積為7676萬平方米；而從自持物業(yè)租賃收入占整體收入的比例來看，截止到2013年底華潤置地包括酒店以及物業(yè)租金收入占比大約在7%左右，而萬達商業(yè)地產(chǎn)目前的酒店和物業(yè)租金業(yè)務(wù)收入占比重超過13%。

　　而按照中國房地產(chǎn)協(xié)會2014年頒布的《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合排名》顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中排名第一，世界第二，同時也中國最大的豪華酒店業(yè)主。

　　截止到9月10日收盤時，華潤置地的市值為1096億港元，對應(yīng)其2013年凈利潤，靜態(tài)市盈率為7倍，但是在接受記者采訪的行業(yè)分析師看來，萬達商業(yè)未來在港股的估值要遠(yuǎn)超過這一估值水平。

　　在目前港股房地產(chǎn)公司當(dāng)中，除了來自大陸的房地產(chǎn)公司之外，包括恒隆地產(chǎn)等香港房地產(chǎn)公司也同樣在大陸的上海、無錫和沈陽等地開展商業(yè)地產(chǎn)項目，由于其現(xiàn)有業(yè)務(wù)當(dāng)中自持物業(yè)的收入比例較高，大約占到70%-80%之間，因此其市值對應(yīng)市盈率達到了16倍左右。

　　不止是規(guī)模大

　　根據(jù)wind對目前港交所上市房地產(chǎn)公司的估值比較，在規(guī)模以上的房地產(chǎn)公司當(dāng)中，香港本地房地產(chǎn)公司的估值普遍較高，其中恒隆地產(chǎn)截至9月10日股價對應(yīng)的市盈率將近16倍，太古地產(chǎn)(01972.HK)超過12倍，最低的長江實業(yè)也有9倍；相對而言，來自內(nèi)地的房地產(chǎn)公司估值普遍較低，萬科企業(yè)的市盈率是8.6倍，碧桂園(02007.HK)是5.8倍，而恒大地產(chǎn)(03333.HK)、SOHO中國(00410.HK)和富力地產(chǎn)(02777.HK)三家在內(nèi)地較有影響力的房地產(chǎn)公司市盈率基本都在3倍左右。

　　然而，與二級市場給予內(nèi)港兩地上市公司不同估值相對應(yīng)的是，香港地產(chǎn)公司最近幾年來的凈利潤多數(shù)都呈現(xiàn)不同幅度的下滑，而大陸房地產(chǎn)公司則基本都呈現(xiàn)出業(yè)績穩(wěn)定增長的態(tài)勢，其中，萬科企業(yè)和碧桂園最近三年來的凈利潤年均增幅都在20%至30%之間。

　　對于港股在兩地上市公司在估值和業(yè)績上出現(xiàn)的背離，接受記者采訪的行業(yè)分析師認(rèn)為目前香港一些較有規(guī)模的房地產(chǎn)公司均為成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司，其主要的收入都是依靠租金收入，幾乎沒有什么太大的成本；相比較而言，大陸赴港上市的房地產(chǎn)公司多半都是住宅地產(chǎn)公司，一方面業(yè)績增長較為明顯，另外一方面大量的成本支出也導(dǎo)致其在毛利率上遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)公司，這必然會影響到市場對其的估值。

　　顯然，作為目前國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達商業(yè)地產(chǎn)如何在接下來的投資者心中確立一個定位，必然會影響到市場對其的估值。

　　對此，接受記者采訪的行業(yè)分析師認(rèn)為，萬達商業(yè)地產(chǎn)在持有面積及合約銷售上體量巨大，具備獨一無二的是市場地位，幾乎沒有競爭對手，其唯一性的發(fā)展模式對照中港兩地的上市公司，完全沒有可比性。同時，萬達在規(guī)模優(yōu)勢之外還有其高增長性，“這種增長性體現(xiàn)在兩個方面，一個是隨著每個商業(yè)體逐漸進入成熟期之后，租金收入會有一個自然增長，會有一個基數(shù)性的增長；另外一個是萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)構(gòu)建出一套成熟的商業(yè)模式，可以大量復(fù)制，會實現(xiàn)一個幾何性的增長?！?/p>