番禺公寓將迎來(lái)井噴，但有特色的公寓還是值得投資

　　{進(jìn)入國(guó)慶黃金月，廣州公寓又將進(jìn)入一輪新的供應(yīng)高潮，高力國(guó)際最近發(fā)布的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，下半年廣州將新增公寓供應(yīng)112萬(wàn)平方米，加上上半年的庫(kù)存，可售總貨量可達(dá)204萬(wàn)平方米，其中新增貨量83%集中在外圍區(qū)域，黃埔、番禺占大部分。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，番禺下半年的新推貨量雖不如黃埔多，但加上庫(kù)存，總量與黃埔相差無(wú)幾，都在48萬(wàn)平方米左右的水平。專家判斷，由于供應(yīng)量巨大，預(yù)計(jì)黃金月番禺區(qū)公寓將繼續(xù)走“以價(jià)換量”的路子。

　　國(guó)慶前后番禺公寓將井噴

　　黃金月番禺的新增公寓供應(yīng)有多少？由于各項(xiàng)目的工期都比較接近，僅廣州南站、漢溪長(zhǎng)隆、萬(wàn)博三大板塊，新增的公寓供應(yīng)量就將達(dá)到2000套左右的水平。

　　位于廣州南站的奧園越時(shí)代預(yù)計(jì)將在9月推出500套公寓新貨；位于漢溪長(zhǎng)隆的奧園城市天地，11月左右將推出700套公寓新貨，同一板塊的保利大都匯也有接近的貨量；位于萬(wàn)博板塊的四海城近期將推出全新一棟公寓，總貨量在500套左右，距離不遠(yuǎn)處的荔園悅星則有大約200套公寓新貨，也在近期推出?？梢哉f(shuō)，這一輪番禺公寓的新貨不僅量大，在推貨時(shí)間上也將較為集中。

　　“以價(jià)換量”即將上演

　　今年上半年，番禺公寓的成交價(jià)還不錯(cuò)，但方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志、合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌、高力國(guó)際的分析人士均認(rèn)為，由于大量新增供應(yīng)的出現(xiàn)，加上周邊住宅市場(chǎng)這幾個(gè)月來(lái)的走低，這個(gè)黃金月，番禺公寓或許將很難避免“以價(jià)換量”的狀況。

　　“整體的市場(chǎng)氣氛、資金鏈的狀況，都將決定了這個(gè)國(guó)慶黃金月的番禺公寓市場(chǎng)不會(huì)特別好，新貨價(jià)格將有一定程度的優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度就隨行就市。”龍斌說(shuō)。

　　鄧浩志的態(tài)度則更悲觀一些：“番禺前期的市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有規(guī)劃好，住宅量很大，類似住宅的公寓供應(yīng)量也很大，整個(gè)市場(chǎng)明顯供過(guò)于求。番禺公寓將要打一場(chǎng)硬仗?！?/p>

　　在這樣的市場(chǎng)狀況下，他認(rèn)為，唯有用“超低價(jià)”水平才能搶客。“純投資客目前最看重的就是價(jià)格的力度。”什么是超低價(jià)水平？鄧浩志解釋說(shuō)，如果說(shuō)上半年的公寓可以用周邊住宅8.5折的報(bào)價(jià)就能賣得不錯(cuò)的話，那這段時(shí)間番禺公寓可能要用七折甚至是六折的價(jià)錢才能賣得很好。

　　若放松限購(gòu)，后市可能更差

　　鄧浩志預(yù)言說(shuō)，類似住宅的公寓產(chǎn)品這一段時(shí)間的行情雖然不算很好，但是只要肯優(yōu)惠，還是可以賣得動(dòng)，如果住宅的限購(gòu)一旦放松，市場(chǎng)狀況將更差，“長(zhǎng)期前景不看好，這是由公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、還有番禺未來(lái)的供應(yīng)總量多所決定的?！?/p>

　　龍斌則看好番禺公寓的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景：“番禺目前已經(jīng)是廣州城區(qū)的組成部分，像軌道交通、商業(yè)這樣的公共設(shè)施都已經(jīng)比較完善，區(qū)域的城市地位也提升得很快，很多產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不但能滿足居住的需求，也能滿足商務(wù)、辦公的需求，由于需求的面較寬，長(zhǎng)遠(yuǎn)的出租前景也不錯(cuò)。因此，即使住宅放松限購(gòu)，影響的也僅是自住類型的買家，對(duì)公寓市場(chǎng)整體的影響不大?！?/p>

　　有特色的公寓值得關(guān)注

　　黃金月，該如何選擇番禺公寓？

　　龍斌認(rèn)為，南站、萬(wàn)博、漢溪長(zhǎng)隆三大板塊各有特點(diǎn)，萬(wàn)博板塊更強(qiáng)調(diào)的是商務(wù)功能，漢溪長(zhǎng)隆板塊的自然環(huán)境和交通條件都更突出，這兩個(gè)板塊都比較容易在較短的時(shí)間內(nèi)獲得出租回報(bào)。南站板塊目前的售價(jià)最低，板塊要發(fā)展起來(lái)所需的時(shí)間也會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些，短期可能出租不易，但是未來(lái)會(huì)有不錯(cuò)的前景，其公寓有不錯(cuò)的成長(zhǎng)性，投資者可根據(jù)自身的不同需求來(lái)選擇。

　　鄧浩志認(rèn)為，三個(gè)板塊其實(shí)都差不多，關(guān)鍵要看價(jià)錢，“哪里的公寓價(jià)格便宜，就可以關(guān)注哪里?！彼貏e提醒，可以關(guān)注一些不是單純作為居住用途來(lái)設(shè)計(jì)的公寓，比如酒店類型的公寓，“如果一些公寓有整體作為酒店的返租管理計(jì)劃的話，那公寓的投資回報(bào)將更加理想。而且一定要看清楚誰(shuí)是公寓的經(jīng)營(yíng)者，未來(lái)將出租給什么人，所謂的返租回報(bào)是否虛高，如果這些方面都沒(méi)問(wèn)題的話，那這些公寓還是值得投資的?！?

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 梁棟賢