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　　一年一度的“金九銀十”馬上來臨，一改去年提前開戰(zhàn)的熱鬧場面，相比而言，今年8月底氣氛略顯冷清，部分原因是受東莞政府8月10日頒發(fā)的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《措施》）的影響。接著8月22日東莞政府網(wǎng)公布了公積金取消8倍余額限制并公開征求意見；8月26日市住建局官方網(wǎng)站公布了《2014年普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)》，一線區(qū)域調(diào)整至10115元/平米，寮步、樟木頭、黃江等鎮(zhèn)區(qū)由二線區(qū)域調(diào)整為一線區(qū)域，給樓市帶來利好，部分網(wǎng)友直接稱之為政府讓利購房者。

　　這些房產(chǎn)新政對于接下來將對東莞樓市帶來哪些影響？接下來的“金九銀十”又將出現(xiàn)怎么樣的發(fā)展態(tài)勢？購房者又該如何選好最佳購房時機？9月2日，由南方日報東莞辦事處與搜狐焦點聯(lián)合舉辦的地產(chǎn)沙龍，請來了參與《措施》出臺幕后工作的東莞市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良，及中原地產(chǎn)東莞策略研究部總監(jiān)車德銳和東莞市天為房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理助理朱敏等業(yè)界精英，共議置業(yè)話題。

　　新政優(yōu)勢不會集中爆發(fā)

　　陳駿良：近段時間東莞密集推出的樓市新政，政府出的這些政策我都參與了前期的調(diào)研分析。前幾個月我一直在做這個事情，跟市政府領(lǐng)導(dǎo)開會都在討論。當(dāng)時開發(fā)商的報批報價，還有稅負(fù)這些我們都提了。現(xiàn)在因為房價不是不想降下來，而是真的降不了，土地成本、人工，比以前貴很多，現(xiàn)在家里裝修叫人家鋪地磚，以前是25元，現(xiàn)在是75元，所以這些各種成本稅負(fù)都有增無減，價格真的沒辦法降下來。

　　政府可能近期出臺公積金新政細(xì)則，剛好這個時候又是“金九銀十”，對市場有提振的作用，還有開發(fā)商有各種的優(yōu)惠政策，確實把整個市場氣氛提起來，但是主要還是在經(jīng)濟大環(huán)境的銀行信貸政策下。

　　車德銳：我預(yù)測客戶到“金九銀十”還是比較觀望。因為客戶在等待時機，特別在8月中旬很明顯，大家還有很多東西在等，如果“金九銀十”還在等待中度過，一個是等待新普宅標(biāo)準(zhǔn)，這個出來了，公積金沒有出來，這個東西應(yīng)該客戶還會等，這個有可能的，有機會買房的會等。另外還有一些“金九銀十”大幅度的促銷優(yōu)惠。另外還是對于房價是不是還會再跌。所以東莞這次推出的樓市新政有點用，但是就會很緩慢，全部一出來成交量就很可觀，但是一個一個出來的話，這種優(yōu)勢一波接一波，就不會集中爆發(fā)，這種情況沒辦法破解的。

　　朱敏：與過去3年相比，今年“金九銀十”的含金量肯定要降低，貨量應(yīng)該不會減少，因為前期的銷售情況不是很好，就會有庫存，9月份新推的可能有26個樓盤，但是價格上肯定會有一定的下降，因為前期我們國家“兩會”召開的時候，雖然沒有對房地產(chǎn)政策方面有一定的規(guī)范，但是一些對金融各方面的政策，可能反而對房地產(chǎn)市場整個的影響更大了，我自己的感覺，所以才讓整個前期上半年房地產(chǎn)市場不是很好，所以讓很多的消費者有觀望的情緒，所以現(xiàn)在到了9月份、10月份的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會到這一段時間，再加上前面的一些觀望情緒，存貨量比較多，就讓開發(fā)商的價格有了調(diào)整，所以我覺得后面無論是推貨量，成交量肯定是在客戶的觀望情緒減退的情況下，再加上合理定價的兩種情況，我覺得可能成交量會有所上升。

　　當(dāng)前需要將剛需購房成本降下來

　　陳駿良：估計9月10月成交量高一點，各種優(yōu)惠活動，各種政策都出了，有這些契稅的優(yōu)惠政策，但是銀行這邊始終沒變，樓盤各個開發(fā)商加大力度推，包括現(xiàn)在電商、微信，還有某地產(chǎn)商推動最多18萬元的傭金都發(fā)到我們手機上這種的全民營銷，大家在這種氛圍下應(yīng)該是有點作用的，但是總體來說，整個東莞的經(jīng)濟現(xiàn)在也不容樂觀，今年的消費能力不強，另外銀行的政策也沒有多大改變，雖然前兩三個月首套房都有扶持，但是每個銀行都有各自的指標(biāo)，還是沒有多大的放松，就說首套放松一些，但是比例不大，所以這個“金九銀十”應(yīng)該沒有以前那么好過，現(xiàn)在樓盤什么開盤勁銷90%的信息都沒有了，都是一些鼓勵信息的話。

　　車德銳：當(dāng)前有些開發(fā)商轉(zhuǎn)型了之后為了追逐利潤，又搞裝修又降價，這就造成了入門級剛需買不起。今天東莞樓市的核心問題應(yīng)該是東莞現(xiàn)在的怎么整體破解購買力相對下降的問題。購房群體跟地段跟它的價格水平之間有分歧。

　　現(xiàn)在的降價空間壓榨以后，空間比較小了，分期付款各方面也是降價的理解之一，所以降價未必讓客戶一定盯著單價和總價看，能夠把購房成本降下來就可以了，讓客戶可以入市。目前有些開發(fā)商已經(jīng)在市場上推出墊首付之類的?，F(xiàn)在購買力就是兩類群體比較積極一點，剛需和改善這種人比較積極，豪宅的確現(xiàn)在的大環(huán)境很多人也不太敢出手。因為政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期等都有影響，但是改善型和剛需比較積極，剛需是看入市門檻而不是單價和總價，降一點沒用，放到首付里面還是很高的，這種情況就需要墊首付。所以降低門檻成為破解樓市很重要的因素，企業(yè)沒辦法說服集團來做，那只能從外面的信貸、擔(dān)保這塊入手，整合多一點這方面的資源來做。

　　朱敏：樓盤的立身之本就是本身的基礎(chǔ)建設(shè)品質(zhì)要過關(guān)。另外現(xiàn)在很多產(chǎn)品的同質(zhì)化很嚴(yán)重，另外我覺得在樓盤自身也要有創(chuàng)新，有一定的差異化，這也是吸引客戶的渠道，然后另外一個吸引客戶的渠道就是營銷，是一個發(fā)展的過程，由原來的粗放式的營銷方式到精細(xì)化的營銷方式。我們代理樓盤也有一些大型的活動，人氣很旺的，建議開發(fā)商要把20%的金錢投入到大型的活動里面，拿到80%的效果，把80%的資金留給真正的讓利給購房者優(yōu)惠。然后還有現(xiàn)在炒得如火如荼的電商模式，可能未來電商是一個發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展，后面線上線下結(jié)合起來去做營銷模式，可能會發(fā)展起來，我覺得可能結(jié)合O2O的商業(yè)發(fā)展模式，形式房地產(chǎn)這方面的一體化、一站式的服務(wù)模式，可能會成為未來的趨勢。