仲量聯(lián)行日前發(fā)布《首都經(jīng)濟圈合作深化，地產(chǎn)機遇何在》的研究報告指出，首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的戰(zhàn)略下，新區(qū)域的發(fā)展將轉(zhuǎn)化為住宅、工業(yè)園、寫字樓和零售地產(chǎn)投資的新機會。在發(fā)展的早期介入可以為投資者帶來高回報和彈性的投資期。

　　報告認為，首都經(jīng)濟圈旨在通過發(fā)展北京、天津和河北省11個城市的經(jīng)濟發(fā)展一體化戰(zhàn)略，解決區(qū)域間環(huán)境污染、過度擁擠和交通堵塞、收入不均和資源配置低效的問題。該規(guī)劃旨在通過政府集中進行自上而下的統(tǒng)籌規(guī)劃和資源配置，對京津冀地區(qū)分割和重疊發(fā)展的現(xiàn)狀加以改善。

　　在一體化提出之前，京津冀地區(qū)繁榮發(fā)展已經(jīng)近10年。然而，隨著中國經(jīng)濟增速放緩，“兩市一省”需要更加緊密的協(xié)同合作才能促進三個地區(qū)的共同繁榮。

　　仲量聯(lián)行天津辦公室董事總經(jīng)理何邁可表示：“我們非常歡迎此戰(zhàn)略規(guī)劃，因為該規(guī)劃將鼓勵不同的城市因地制宜、發(fā)揮所長，吸引新的投資項目，同時消除浪費冗余的現(xiàn)象并改善整個區(qū)域的空氣質(zhì)量?！?/p>

　　倉儲市場機遇最大

　　“首都經(jīng)濟圈”除了改善區(qū)域經(jīng)濟之外，也將開啟商業(yè)地產(chǎn)市場的巨大潛力。其中倉儲市場的機遇可謂最大。

　　無論具體規(guī)劃結(jié)果如何，首都經(jīng)濟圈已經(jīng)成為倉儲投資的首要區(qū)域。其倉儲市場投資回報率仍遠高于其他商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其河北省廊坊市和天津武清區(qū)等區(qū)域，占據(jù)著中國幾個最大的人口中心和零售市場之間的戰(zhàn)略位置，這是倉儲需求的關(guān)鍵驅(qū)動因素。

　　仲量聯(lián)行的報告分析，在過去幾年里，倉儲市場是國內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)中毛收益率最高的物業(yè)市場，首都經(jīng)濟圈已經(jīng)成為倉儲投資的首要區(qū)域，并為投資者帶來豐厚的回報。

　　在接受媒體采訪時，何邁可分析，倉儲市場近期錄得的投資交易的毛收益率介于7%~9%，遠高于區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場的收益率。而國內(nèi)機構(gòu)投資者卻以5%~6.5%的毛收益率購買寫字樓。由于市場面臨供應(yīng)短缺，投資收益將面臨被壓縮的局面。投資商和開發(fā)商應(yīng)選擇在倉儲物業(yè)收益率仍高于其他商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時投資京津冀的倉儲物流市場。

　　謹慎分析風(fēng)險

　　雖然三地協(xié)同發(fā)展將帶來巨大機遇，但目前來看，由于缺乏協(xié)同性所導(dǎo)致的不均衡增長，讓三地之間的競爭在加劇，這在一定程度上造成了過度供給的問題。天津和河北試圖效仿北京的成功模式，紛紛興建可與北京的中央商務(wù)區(qū)和金融街相媲美的辦公樓和商業(yè)區(qū)，與北京計劃擴大中央商務(wù)區(qū)和金融街的計劃重合?？v觀北京和天津，到2020年，將有1500萬平方米的商業(yè)空間竣工。盡管所有商業(yè)空間按時竣工的可能性不大，但堪憂的是兩地規(guī)劃建設(shè)的空間如此之大。

　　仲量聯(lián)行北京辦公室研究部經(jīng)理柯禮博認為：“在經(jīng)濟發(fā)展和傳統(tǒng)辦公樓用戶的擴張計劃皆放緩的形式下，此區(qū)域的需求不足以支撐如此之多的辦公空間。另外，河北許多城市皆為二三線城市，但也在計劃建設(shè)新的中央商務(wù)區(qū)，這將造成很大的供應(yīng)過剩風(fēng)險，因為許多城市的服務(wù)業(yè)規(guī)模相對較小?！?/p>

　　如果三地協(xié)作更加充分，盲目新建商業(yè)中心的城市將會減少，更多城市可以集中利用自身競爭優(yōu)勢，讓市場本身來決定商業(yè)房地產(chǎn)的需求。首都經(jīng)濟圈中有更多辦公樓需求的城市屈指可數(shù)，通過與私營企業(yè)的協(xié)作，地方政府可以確定哪些區(qū)域最適合發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　首都經(jīng)濟圈一體化戰(zhàn)略如果付諸實踐，將創(chuàng)造多個跨行業(yè)的就業(yè)崗位，改善河北省的民生和居住條件，同時減少京津兩地的交通擁堵和環(huán)境污染狀況，實現(xiàn)多贏。此外，商業(yè)地產(chǎn)市場的成功與否，將取決于該地區(qū)的經(jīng)濟增長程度，因此城市規(guī)劃方制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略至關(guān)重要。