9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、尚峯壹號、遠洋萬和四季等19個純新盤以及中信府、首開緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等20個老項目后期。9月的開盤項目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來的新高。

　　在這一輪供應熱潮當中，純新盤的數(shù)量較多，與老項目后期旗鼓相當。純新盤增加的原因主要是去年大量住宅用地的集中出讓為新盤供應提供了基礎，在樓市已經(jīng)進入高周轉時代的前提下，這些地塊經(jīng)過一年的準備，多數(shù)已經(jīng)具備上市條件；另外，去年成交的宅地多價格較高，基于回收資金以及各方面成本的壓力，各大房企也不得不加快入市。

　　從9月計劃開盤項目的位置來看， 39個項目當中僅有4個位于五環(huán)以內(nèi)。據(jù)了解，北京住宅市場的主戰(zhàn)場已轉移至五環(huán)以外，這些區(qū)域由于位置較遠，面向群體相似，區(qū)域項目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，因此成為庫存“重災區(qū)”。

　　從9月入市項目定價來看，雖然自今年年初預售限價已基本放開，但“謹慎”仍是目前市場基調(diào)。已公布售價的項目中，純新盤東亞尚品臺湖的商住產(chǎn)品預計售價僅為每平方米16500元起，是臺湖區(qū)域報價最低的項目，而房山幾個計劃上市的住宅項目，包括純新盤五和萬科長陽天地以及老項目建邦華庭，整體報價水平也僅為19000元至22000元之間，區(qū)域整體定價基本回歸至去年同期水平。而未公布售價的項目則是更加謹慎，還需通過蓄客數(shù)量與客戶心理預期來確定最終的售價。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，此階段項目市場定價謹慎的最直接原因是受到低價自住房入市的沖擊，而更深層次的原因則是由于市場存量的不斷積壓。自今年1月見底之后，北京住宅市場庫存量就開始進入上升周期，截至目前，已連續(xù)第7個月出現(xiàn)上漲，相比最低點時已高出55%。高姍表示，“去庫存”已成為目前各大房企所面臨的首要任務。隨著庫存量的不斷攀升，項目房企不得不通過調(diào)整價格、打折促銷來殺出重圍，取得較好銷量，因此未來新上市項目的定價也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。

　　此外，新盤定價趨穩(wěn)還有一個原因是受到了自住型商品房的沖擊。今年來自住型商品房項目的逐漸入市，吸引了大量剛需購買人群的注意力，而這一群體基本與普宅市場的剛需客群重合，因此前一階段普宅項目的關注度明顯下滑，部分剛需盤被迫“貓冬”。因為銷售受阻，今年上半年大量房企沒有完成既定的銷售業(yè)績目標，一些房企項目不得不趁著“金九銀十”這個節(jié)點調(diào)整定價策略，以完成全年銷售計劃。

　　從近年來的實際銷售數(shù)據(jù)看，北京樓市“金九銀十”的說法已經(jīng)變得名不副實，而今年受到自住房刺激及部分項目低價入市，今年的“金九”或?qū)⒃賱?chuàng)“金九銀十”的歷史輝煌。 （記者李海霞）