新華社南昌8月30日電？ 8月的南昌，熱浪襲人。但地處南昌老城區(qū)的紫金城購(gòu)物中心，卻空曠而冷清。30多萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，空空蕩蕩，布滿灰塵，沒(méi)有一家商戶入住。

　　坐落于贛水之濱的紫金城購(gòu)物中心，是南昌老城區(qū)最后一塊風(fēng)水寶地。是什么原因，讓這個(gè)黃金地段的商鋪，在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，空置了整整6年？背后到底有什么難解的結(jié)？

　　產(chǎn)權(quán)太分散 “商城”變“傷”城

　　時(shí)光倒回到2004年。江西紙業(yè)因連續(xù)三年虧損遭遇停牌面臨退市，在南昌市政府的“撮合”下，江中集團(tuán)重組ＳＴ江西紙業(yè)：出資5．3億元，承接后者的所有債務(wù)，安置4000多名員工，三項(xiàng)總計(jì)投入21．3億元。

　　作為回報(bào)，南昌市給江中集團(tuán)在原江西紙業(yè)的土地上劃出了100萬(wàn)平方米的建筑面積，其中30萬(wàn)平方米商業(yè)，70萬(wàn)平方米住宅。江中集團(tuán)決定先開發(fā)30萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)被命名為紫金城購(gòu)物中心，由江中集團(tuán)成立的全資子公司——江西時(shí)商公司全權(quán)運(yùn)營(yíng)。

　　紫金城購(gòu)物中心建成后，為快速回籠資金，江中集團(tuán)除自己擁有部分鋪面外，將剩余部分分割成小塊出售給了3141戶業(yè)主，并與業(yè)主簽訂協(xié)議：業(yè)主可以將小塊鋪面返租給時(shí)商公司，時(shí)商公司從第四年開始給業(yè)主發(fā)放委托經(jīng)營(yíng)收益，并保證10年合同期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)收益達(dá)到124％，合同由江中集團(tuán)擔(dān)保。

　　從2007年起，時(shí)商公司即投入大量資金進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，先后與成百上千的大小商戶進(jìn)行了無(wú)數(shù)次談判，但都沒(méi)有成功。

　　“賣的時(shí)候就種下了禍根?！苯屑瘓F(tuán)董事長(zhǎng)鐘虹光說(shuō)，“商鋪業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，令前來(lái)洽談的商家望而卻步。他們擔(dān)心，十年后商家將要與數(shù)千戶業(yè)主洽談，成本太高?！?/p>

　　壓垮駱駝的最后一根稻草

　　一面是招商無(wú)望，商鋪空置六年；一面是必須按合同向業(yè)主按月支付高額委托經(jīng)營(yíng)收益。時(shí)商公司無(wú)休止的“吸血”，也讓擔(dān)保方江中集團(tuán)陷入了資金黑洞。

　　數(shù)據(jù)顯示，時(shí)商公司按照合同，共向3000多戶業(yè)主支付了5．137億元委托經(jīng)營(yíng)收益，再加上本身的運(yùn)營(yíng)成本，共花費(fèi)5．6億元。而這些資金，全部來(lái)自向其提供擔(dān)保的母公司江中集團(tuán)。

　　為了徹底改變產(chǎn)權(quán)分散的弊病，重新盤活紫金購(gòu)物中心，2013年1月，時(shí)商公司致信3141戶業(yè)主，希望提前解除與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)合同。同時(shí)承諾，如果業(yè)主同意回購(gòu)，時(shí)商公司除返還合同價(jià)款外，再支付合同價(jià)50％的補(bǔ)償。

　　多數(shù)業(yè)主對(duì)此表示了理解和支持。截至目前，共有2226戶業(yè)主辦理了退鋪手續(xù)。為鼓勵(lì)業(yè)主退鋪，擔(dān)保方江中集團(tuán)還承諾，尚未退鋪的業(yè)主得到的收益，已經(jīng)退鋪的業(yè)主同樣享有。

　　但是，仍然有915戶業(yè)主不肯退鋪，要求時(shí)商公司繼續(xù)履約，直到合同期滿。這成為壓垮時(shí)商公司的最后一根稻草。

　　一直靠借錢維持運(yùn)轉(zhuǎn)、早已資不抵債的時(shí)商公司被迫于2014年5月20日向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。6月26日，法院裁定時(shí)商公司宣告破產(chǎn)，時(shí)商公司與業(yè)主簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》于7月20日解除，合同解除后尚未履行的，終止履行。

　　擔(dān)保責(zé)任也有法律邊界

　　時(shí)商公司已經(jīng)破產(chǎn)，但900多戶不愿退鋪的業(yè)主，卻找上了為其提供擔(dān)保的母公司江中集團(tuán)的大門，要求江中集團(tuán)接替時(shí)商公司繼續(xù)履約。

　　北京大成律師事務(wù)所律師錢衛(wèi)清說(shuō)，擔(dān)保也有法律邊界。依據(jù)“破產(chǎn)法”及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，江中集團(tuán)只承擔(dān)時(shí)商公司破產(chǎn)前的債務(wù)，破產(chǎn)后業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)收益是未來(lái)的預(yù)期收益，不屬于時(shí)商公司的債務(wù)，因此江中集團(tuán)沒(méi)有擔(dān)保責(zé)任。

　　據(jù)鐘虹光介紹，目前江中集團(tuán)已按合同價(jià)的150％回收了70％的商鋪，用去資金12．68億元，其中溢價(jià)4．23億元。加上支付給業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)收益和自持的13萬(wàn)平方米商鋪的建造費(fèi)用，以及重組江西紙業(yè)的財(cái)務(wù)成本，累計(jì)虧損已逾20億元，江中集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)94％。為減輕企業(yè)壓力，從9月15日起，江中集團(tuán)將不再接受業(yè)主的回購(gòu)申請(qǐng)。

　　夏夜，偌大的紫金城購(gòu)物中心只留下幾個(gè)看家護(hù)院的工人。華燈初上的南昌，贛江兩岸已是燈光璀璨。而深陷糾紛的紫金城，在快速發(fā)展的南昌棋局中，正在淪落為一枚棄子，成為江中集團(tuán)和900多戶業(yè)主的麻煩。