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深圳別墅迎來光明機(jī)遇

  • 發(fā)布時間:2014-08-29 14:32:33  來源:深圳特區(qū)報  作者:佚名  責(zé)任編輯:羅伯特

  在全國房地產(chǎn)市場普遍不景氣的大背景下,在過去的7個多月時間里,深圳新房的成交持續(xù)走低,除個別樓盤降價走量之外,絕大部分樓盤都沒有達(dá)到年初預(yù)期的銷售目標(biāo)。然而,市場中不可忽略的聲音是一類主力大盤豪宅別墅的脫穎而出。

  據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,位于寶安尖崗山別墅區(qū)的中海九號公館以近23億的成交金額成為全市上半年的吸金冠軍,而華僑城純水岸和招商鯨山覲海同樣取得了不錯的銷售成績。

  這類豪宅別墅逆勢旺銷絕非偶然,有人解釋為這是市場上具備強(qiáng)大購買力的富豪們在抄底,但更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這應(yīng)追溯于豪宅別墅的稀缺性。

  深圳地產(chǎn)業(yè)界專家、資深收藏家黃志先生認(rèn)為,不同的行業(yè)領(lǐng)域是相通的,稀缺的東西投資屬性比較強(qiáng),稀缺性越高未來的升值潛力就越大。從收藏角度看地產(chǎn),我們完全可以把別墅當(dāng)作一種收藏品,歷久彌珍。

  本期“光明地產(chǎn)會客廳”,深圳特區(qū)報《超級樓市》邀請了收藏家黃志、深房集團(tuán)副總經(jīng)理魏捍平、深房集團(tuán)營銷部經(jīng)理馬凌云及中原地產(chǎn)深圳公司事業(yè)四部董事總經(jīng)理劉志強(qiáng),從別墅稀缺價值出發(fā),探討本期話題“深圳別墅迎來光明機(jī)遇”。

  【本期嘉賓】

  深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司副總經(jīng)理魏捍平

  深圳地產(chǎn)業(yè)界專家、資深收藏家 黃志

  深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司營銷部經(jīng)理 馬凌云

  中原地產(chǎn)深圳公司事業(yè)四部董事總經(jīng)理劉志強(qiáng)

  地產(chǎn)行業(yè)記者 張暢 方漢輝張君 吳亞男/整理

  深圳別墅價格為何逐年攀升?

  魏捍平:自用or投資,深圳別墅在外拓

  在上世紀(jì)80、90年代,深圳別墅都集中在原特區(qū)內(nèi),像羅湖深房怡景花園,銀湖齊明山莊、銀谷別墅,南山蛇口龜山別墅、鯨山別墅等。隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,土地資源越來越稀缺,中心城區(qū)別墅增量漸少且價格高企,選擇余地較小,所以別墅供應(yīng)基本都在外拓,向光明、龍華片區(qū)延展。我認(rèn)為別墅主要有兩個方面的價值點(diǎn),就是自用能保值、投資能增值。別墅市場發(fā)展至今,解決的不僅僅是住房的剛性需求,而是住房之外的隱性價值,日益增加的新一代財富人群的資產(chǎn)配置、土地增值預(yù)期、別墅稀缺性、圈層身份象征等等。在硬件上,要看別墅的區(qū)域位置、自然生態(tài)環(huán)境、交通配套等,這類硬件指標(biāo)在短期內(nèi)是難以改變的;在軟件上,要看別墅產(chǎn)品本身,如戶型設(shè)計、外立面造型、采光通風(fēng)、用材等,要求都比較高;而且別墅代表的是一種高貴、休閑、健康的居住體驗(yàn),目前距離市中心“半小時生活圈”的光明、龍華片區(qū)的別墅價值已被市場高度認(rèn)同。

  黃志:久經(jīng)洗禮,別墅價值未見跌勢

  上世紀(jì)80年代初來到深圳的第一批先富起來的人,很多都在深圳買了別墅,這些物業(yè)即使在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時候,幾乎也沒有流通到市場上。這么多年以來,別墅價格逐年上漲,而且賣一套少一套,可以說是久經(jīng)洗禮,卻從未見跌勢。為什么那么多財富人群都熱衷于買別墅?供不應(yīng)求,稀缺,保值增值、抗跌性強(qiáng)等等,這些別墅特有的價值都是普通住宅不具備的。

  劉志強(qiáng):土地價值決定了別墅價值

  從深圳城市東西兩翼看,東部別墅基本分布于銀湖、大小梅沙,西部就是南山蛇口。但從二手交易活躍度看,別墅主要在于城市的中軸,比如香蜜湖和華僑城這類屬于城市第一圈層的別墅區(qū)。因此,我認(rèn)為別墅的主要價值還要回歸于土地價值,就是我們所說的地段,其次,從地段價值上升到人文,再就是山湖海等自然資源價值。深圳別墅的發(fā)展軌跡實(shí)際上是地理位置使然,同時源于其城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展,即從城市核心第一圈層到第二圈層,如香蜜湖、華僑城、蛇口半山別墅、東部別墅等。在全國別墅用地供應(yīng)緊張的大背景下,深圳目前基本就處于去庫存狀態(tài),城市中心地段第一圈層的別墅,業(yè)主都抱著惜售的態(tài)度?,F(xiàn)在即使財富積累到一定程度,也只能往第一圈層之外的龍華、光明、觀瀾等區(qū)域購買別墅。

  哪些人適合購買光明的別墅?

  黃志:善于投資的人士都喜歡配置別墅資產(chǎn)

  按市場流通的屬性看,別墅也是一種商品,當(dāng)流通減少,供應(yīng)又不足時,別墅的稀缺性越發(fā)突顯。如果現(xiàn)在來買深圳市中心的別墅就要付出相當(dāng)大的代價了。于投資角度,買別墅就是一種資產(chǎn)配置方式,國內(nèi)那些善于投資的人士都喜歡配置別墅,具有前瞻的眼光,通常能在低位入手。

  魏捍平:購買別墅的人具有先知先覺的意識

  當(dāng)個人財富積累到一定程度,在市中心擁有一或兩套住房,滿足了工作、上學(xué)、生活基本需求后,很多人就會考慮購買別墅,進(jìn)一步提高居住品質(zhì)。在交通如此發(fā)達(dá)的時代,半小時生活圈內(nèi),“進(jìn)可享都市繁華,退可攬一方凈土”的別墅非常有吸引力。比方說,“5+2”的生活模式,5天在市內(nèi)繁冗工作,周末可到周邊區(qū)域的別墅休憩,這不僅僅是居住環(huán)境的改變,更是一種生活方式的轉(zhuǎn)變。事實(shí)上,買房子就是買預(yù)期,20年前,有一定財富積累、有眼光的人都買了別墅,當(dāng)時很難想象華僑城、香蜜湖的別墅今天能賣到幾千萬甚至過億。而今天的光明新區(qū),作為深圳的一個新中心、生態(tài)城,同樣存在20年前的機(jī)會;能在低位入手別墅的,都是一群有遠(yuǎn)見、有膽識、先知先覺的人。

  馬凌云:中心區(qū)金領(lǐng)和本地企業(yè)主是光明別墅的購買主力

  深圳城市東西兩翼狹長,南北向短,從個人的角度看,龍華和光明同屬一個圈層,按時間來討論距離的遠(yuǎn)近,從中心區(qū)到光明和龍華的時間其實(shí)是一樣的。在原關(guān)內(nèi)別墅幾無新增,二手別墅也極少流通的情況下,使得有別墅購買實(shí)力和需求的人將目標(biāo)延伸至原特區(qū)外,比如半小時生活圈內(nèi)的光明,這些人基本都是福田、南山一帶的金領(lǐng)。同時,因?yàn)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,光明及周邊地區(qū)也催生了一批財富階層,這些先富起來的企業(yè)主基于本地情節(jié),都會在光明新區(qū)中心購置一套甚至多套別墅。

  劉志強(qiáng):光明新區(qū)占據(jù)優(yōu)勢

  光明新區(qū)目前的道路網(wǎng)是比較完善的,龍大高速、廣深港城際高鐵、建設(shè)中的地鐵以及共同管溝(指將各類公用類管線集中容納于一體隧道結(jié)構(gòu),主要適用于交通流量大、地下管線多的重要路段,尤其是高速、主干道,在國內(nèi)共同管溝被喻為“市長工程”,只有在政府主要領(lǐng)導(dǎo)特別重視時,一些在新城建設(shè)的共同管溝才能順利實(shí)施),從新區(qū)到前海、機(jī)場、福田都在半小時車程內(nèi),可以說背靠牛山科技公園的城央半山別墅—深房傳麒墅,將擁有深圳的現(xiàn)在和未來,占盡天時地利,增值空間巨大。

  買別墅更要看重什么?

  魏捍平:“一張白紙好畫最新最美的圖畫”,光明新區(qū)后發(fā)優(yōu)勢明顯

  “一張白紙好畫最新最美的圖畫”,這句話放在光明新區(qū)的建設(shè)上最貼切不過了。新區(qū)成立以前,大家對光明的印象基本停留在農(nóng)牧產(chǎn)業(yè);新區(qū)成立之后,光明新區(qū)作為深圳四大新城之一,與前海中心、福田中心形成三足鼎立之勢,廣深港高鐵、地鐵、高速公路對接全城、形成“半小時城際生活圈”,是國家住建部認(rèn)可的全國首個低碳生態(tài)示范區(qū),也是深圳市公園最密集、最宜居的綠色城區(qū)。新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的起點(diǎn)很高,引入了光伏、光電、生命科技等高新產(chǎn)業(yè),交通、教育、醫(yī)療各方面的投入也不斷加碼,新區(qū)GDP增幅已連續(xù)五年排名全市第一?,F(xiàn)在,越來越多的高新產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從南山遷往光明高新產(chǎn)業(yè)園區(qū),大量的企業(yè)高管流入,加上本地的私人企業(yè)主,足以支撐光明的別墅市場。深房集團(tuán)正是看好光明新區(qū)的未來發(fā)展,在2009年拍得新區(qū)第一塊正式掛牌的土地,五年間精心打造出國家星級、深圳金級的綠色建筑雙認(rèn)證的傳麒山,新近推出的城央半山別墅產(chǎn)品-傳麒墅,依山而建,毗鄰新區(qū)政府和寶麗來五星級酒店,低密度、闊居、無遮擋山景天際線,還配置了中央除塵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫供水系統(tǒng),高標(biāo)配、足以傲視同儕。

  馬凌云:深房集團(tuán)做得是“會呼吸”的別墅

  作為國資企業(yè)的代表,深房集團(tuán)曾經(jīng)創(chuàng)下多個房地產(chǎn)行業(yè)的第一,比如全國第一次土地拍賣。深房傳麒墅也是光明新區(qū)當(dāng)年的地王,集團(tuán)上下對項(xiàng)目各個細(xì)節(jié)的打造非常用心,比如,利用半山的地形設(shè)計成兩層全采光地下室,大而實(shí)用的贈送面積,用材考究,坡地園林景觀也很好,做到了低密闊綽、綠色智能,是一個“會呼吸”的別墅。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,別墅是在轉(zhuǎn)變生活方式,而不是大平層的簡單疊加,別墅不僅是一個家,同時還是一個會所,一個會客廳,業(yè)主可以把圈層活動帶到別墅里。

  光明市場上的別墅,目前只有2003年的宏發(fā)雍景城,供應(yīng)量極度短缺,深房傳麒山規(guī)劃的是極低的2.0容積率,也僅有74席珍藏別墅,預(yù)計9月入市。

  劉志強(qiáng):產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級聚攏大量人氣

  別墅區(qū)的形成與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是相關(guān)的,比如華僑城,南山的開發(fā)形成特定的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),聚攏了大量人氣,才有區(qū)域別墅高地。中國人與外國人的居住習(xí)慣不同,我們買別墅一定要買在有人氣氛圍的低密住區(qū)里面,如果華僑城只有臨湖別墅沒有高層,人氣也是不夠的。現(xiàn)在的光明和90年代的南山很像,光明在前海和福田中間,先天地理位置好,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在升級,有足夠的人氣支撐。在光明買別墅完全可以作為第一居所或者周末放松,我覺得深房的別墅就特別宜居,地段好,人氣旺,上風(fēng)上水,綠色智能。

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