看點

　　樓市打噴嚏，土地市場就感冒。當樓市下行壓力漸漸加大，土地市場也頻頻遭遇流拍或是底價成交。

　　近期，北京、廣州、廈門等房價較為堅挺的城市，土地市場也較為慘淡。有分析認為，一些政府將土地出讓的底價定得太高，超出了企業(yè)的承受能力。在全國樓市降溫的情況下，土地定價也應回歸合理，否則可能流標的土地數(shù)量會繼續(xù)上漲。

　　與此同時，各地政府也在想辦法救市，一些地方利用資金雄厚的地方國企托舉土地市場。但隨著全國大規(guī)模土地審計的啟動，各地“土地財政”正遭遇尷尬。

　　多地土地頻遭流拍

　　近期，一線城市土地市場不景氣的征兆更為明顯，即便是房價最為堅挺的北京、廣州、廈門等核心城市，土地也頻頻遭遇流拍、底價成交。

　　繼孫河兩宗地塊流拍后，北京土地市場再現(xiàn)流拍。 8月24日公開出讓的房山區(qū)一多功能及商業(yè)金融用地，由于現(xiàn)場無房企報價，導致流拍命運。而進入8月，北京土地市場持續(xù)低溫狀態(tài)，上半月，共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊底價成交，1宗流拍，5宗招標地塊亦基本以底價成交。

　　在8月21日的廣州，市國土房管局正式出讓的番禺區(qū)萬博商務區(qū)地下空間項目以及蘿崗開發(fā)區(qū)居住用地也遭遇類似情況，前者僅有一家競拍人報名并以底價成交，后者因無人報價最終流拍收場。

　　在廈門，8月7日擬出讓的位于同安新城的2014TP02商住地塊，因無人應價而流拍。在成都，整個7月，通過公開招拍掛方式出讓19宗土地，最終成交10宗，流拍6宗，因故終止3宗。

　　土地市場的境遇就是眾多房企的態(tài)度。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-8月連續(xù)5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元周圍徘徊。截至8月25日，8月20大房企拿地112億元。而前8月，20大標桿房企合計拿地僅1842億元，同比減少幅度高達37%。

　　分析認為，部分捆綁條件導致開發(fā)商拿地成本大增，加上出讓底價定價過高等問題，是這些地塊遇冷的重要原因。

　　樓市不景氣拖后腿

　　土地價格高不高，還要看樓市的前景。在土地市場遭遇變化的背后，仍然是樓市的下行壓力在拖后腿。不但各地房地產(chǎn)政策相繼松綁，而且北京等一線城市的首套房貸款利率也在悄然松動。

　　據(jù)報道，8月中旬起，招商銀行、中信銀行和匯豐銀行在北京地區(qū)下調(diào)了房屋貸款利率，最低均可執(zhí)行基準利率的9折。雖然此政策均限于個人首次購買的二手房，且有不同形式的附加條件，但其傳遞的信號卻備受關注。

　　據(jù)中央財經(jīng)大學銀行研究中心主任郭田勇分析，7月份銀行貸款增速下滑比較多，從投放看，面臨有效需求不足問題，從流動性看，目前相對今年年初明顯松動，加上央行降低社會融資成本的呼吁，不排除房貸利率下半年繼續(xù)下滑。

　　相比于樓市的現(xiàn)狀，土地市場的價格也正在呈現(xiàn)出一種明顯的不適應。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉就對媒體表示，在去年樓市高漲的時候，開發(fā)商和政府都很樂觀，從而推高了市場預期，地價也不斷向上走。到了今年，在整體市場下行的情況下，一些企業(yè)還是愿意拿地的，但拿地的價格預期也出現(xiàn)了變化，而政府還是太樂觀，底價定得太高，超出了企業(yè)的承受能力。

　　張大偉建議，在全國樓市降溫的情況下，各地方出讓土地的定價也應該回歸合理，因為如果按照目前的底價，很可能流標的土地數(shù)量會繼續(xù)上漲。

　　還有觀點認為，當前對一些實力房企來說，是一個逆勢拿地的好時機。但前提是企業(yè)在今年的資金運營要比較穩(wěn)健。

　　土地財政遭遇尷尬

　　事實上，在房地產(chǎn)市場當前局勢下，政府的工作也在調(diào)整。一方面是合理調(diào)整土地價格，吸引開發(fā)商拿地，另一方面則在加大各種救市的力度。

　　有媒體報道，利用資金雄厚的地方國企來托舉土地市場成了不少地方的選擇。北京、廈門、鄭州幾次土地拍賣會所拍的地王，都出現(xiàn)了當?shù)貙嵙π酆竦膰蟮纳碛?。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎介紹說，在土地市場下行的情況下，本土國企出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩(wěn)。

　　在政府想辦法的背后，還是在土地市場轉冷的背景下，地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大的現(xiàn)實問題。但當下還能用出賣土地解決的問題，今后能否也能走同一條路子，其實并不確定。

　　據(jù)報道，從8月中旬開始，國家審計署將對過去6年地方土地出讓收支、土地征收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執(zhí)法等情況進行審計。此次審計是繼社保審計、地方債務審計之后的第三次大規(guī)模全國性審計。

　　此次將對高達15萬億元、占地方財政收入60%左右的土地出讓金收支進行審計，有觀點認為，這將對不少政府現(xiàn)存的“土地財政”提出挑戰(zhàn)。

　　有分析人士認為，“土地財政”所帶來的資產(chǎn)泡沫、金融風險、地方債務失控、實體經(jīng)濟空虛、經(jīng)濟社會轉型艱巨、貧富差距和民生問題、土壤污染和環(huán)境問題、政府市場邊界不清、地方政府行為利益化等經(jīng)濟社會問題，已經(jīng)飽受詬病，解除地方財政對土地的依賴勢在必行。

　　在這種情況下，未來土地市場將呈現(xiàn)何種局面，還是個未知數(shù)。

　　□本報駐北京特約記者／肖 偉