樓市不斷下行，波及土地市場(chǎng)。即便是房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京、廣州、廈門(mén)等核心城市，土地也遭遇流拍、底價(jià)成交等狀況。

　　而這背后，是地方政府和房企在土地市場(chǎng)的博弈。分析師認(rèn)為，地方政府出于土地財(cái)政考慮，會(huì)合理調(diào)整土地價(jià)格，吸引開(kāi)發(fā)商拿地。

　　標(biāo)桿房企拿地大幅減少

　　8月21日，廣州萬(wàn)博地下空間與蘿崗筆村宅地正式出讓?zhuān)f(wàn)博地下空間被廣州市萬(wàn)雍投資有限公司以7.3億元的底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)9000元/平方米。而開(kāi)發(fā)區(qū)筆村宅地則無(wú)人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至8月21日，2014年下半年廣州共出讓16宗地塊，其中底價(jià)成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均沒(méi)有競(jìng)價(jià)拍賣(mài)儀式。其中，7月僅15億土地出讓金入賬，創(chuàng)全年新低。

　　此前8月7日，今年以來(lái)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的廈門(mén)擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014 TP02商住地塊，總建筑面積達(dá)到33.43萬(wàn)平方米，起拍叫價(jià)達(dá)到26.41億元，但只有兩家企業(yè)領(lǐng)牌入場(chǎng)。在拍賣(mài)開(kāi)始后，房企紋絲不動(dòng)，尷尬場(chǎng)面持續(xù)了近5分鐘，最終因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。

　　8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍，成為年內(nèi)北京第三塊流拍土地。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4~8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億元周?chē)腔病＝刂沟?5日，8月20大房企拿地112億，其中最多的萬(wàn)達(dá)在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場(chǎng)保持克制。

　　前8月，二十大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1842億，相比2013年同期的2946.2億，減少了1104億，同比減少幅度高達(dá)37%。

　　政企博弈，地價(jià)或調(diào)整

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，土地價(jià)格是一直往上走的，在目前土地低溢價(jià)率的情況下，對(duì)一些實(shí)力房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)逆勢(shì)拿地的好時(shí)機(jī)。但前提是企業(yè)在今年的資金運(yùn)營(yíng)要比較穩(wěn)健。

　　但在房地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，目前主要城市推出的地塊底價(jià)還維持在非常高的水平，整個(gè)土地市場(chǎng)調(diào)整仍不夠充分。通常情況下，下半年才是土地供應(yīng)的高峰，如果土地不好賣(mài)，政府會(huì)更加積極調(diào)整價(jià)格，屆時(shí)拿地的機(jī)會(huì)也會(huì)好很多。

　　“我們現(xiàn)在也到處在看地，但不著急買(mǎi)，因?yàn)榻酉聛?lái)選擇的余地很多?！痹趶V州一家大型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)拿地研究的吳女士告訴記者。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)本報(bào)分析，在去年樓市高漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和政府都很樂(lè)觀(guān)，從而推高了市場(chǎng)預(yù)計(jì)，地價(jià)也不斷向上走。到了今年，整體市場(chǎng)下行的情況下，一些企業(yè)還是愿意拿地的，但拿地的價(jià)格預(yù)期也出現(xiàn)了變化，而政府還是太樂(lè)觀(guān)，底價(jià)定得太高，超出了企業(yè)的承受能力。

　　這種政企博弈后，地價(jià)也必然會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。張大偉認(rèn)為，在土地頻頻流拍的情況下，地方政府出于土地財(cái)政的考慮，一方面會(huì)加大各種救市的力度，另一方面，也會(huì)合理調(diào)整土地價(jià)格，吸引開(kāi)發(fā)商拿地。

　　例如，日前北京土地市場(chǎng)再掛3宗地，其中7月底流標(biāo)的孫河地塊降價(jià)再上場(chǎng)。7月30日，朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊流標(biāo)，當(dāng)時(shí)的起價(jià)高達(dá)46億，BCDE地塊其中有個(gè)中小學(xué)32400平方米，還有社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施面積巨大。按照46億計(jì)算樓面起價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)。本次降低到42.3億再次掛牌，降低了3.7億，樓面依然起價(jià)高達(dá)3.34萬(wàn)元/平方米。

　　張大偉認(rèn)為，在全國(guó)樓市降溫的情況下，各地方出讓土地的定價(jià)也應(yīng)該回歸合理，因?yàn)槿绻凑漳壳暗牡變r(jià)，很可能流標(biāo)的土地?cái)?shù)量會(huì)繼續(xù)上漲。

　　地方國(guó)企頻托市

　　在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的情況下，地方的財(cái)政壓力、地方債務(wù)壓力也越來(lái)越大，為了挽救這種局面，地方政府也想了很多辦法。這其中，利用資金雄厚的地方國(guó)企來(lái)托市土地市場(chǎng)成了不少城市的選擇。

　　在鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“鄭州國(guó)投”)8月6日競(jìng)得鄭州雙料地王僅兩周后，河南豫農(nóng)置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“豫農(nóng)置業(yè)”)于20日再次刷新紀(jì)錄，以11.5億元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)鄭東新區(qū)67.73畝地，成為鄭州市新地王。

　　豫農(nóng)置業(yè)成立于1993年，是河南省農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)公司的全資子公司，公司注冊(cè)資本1億元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，單體開(kāi)發(fā)能力達(dá)到10億元。與鄭州國(guó)投一樣，都是具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　8月20日，經(jīng)過(guò)193輪競(jìng)拍，備受矚目的北京西城區(qū)華嘉胡同地塊最終以總價(jià)74.6億元、溢價(jià)率110%被北京華融收入囊中，樓面價(jià)63377元/平方米。這一價(jià)格令華嘉胡同地塊一舉成為北京歷史上成交總價(jià)最高的地塊，若除去商業(yè)部分，住宅樓面價(jià)或已超10萬(wàn)元/平方米。

　　北京華融隸屬于北京市西城區(qū)國(guó)資委，由西城區(qū)國(guó)資委履行出資人職責(zé)，并授權(quán)同屬西城區(qū)國(guó)資委的北京金融街投資(集團(tuán))有限公司行使股東職權(quán)。因此，在本次土地出讓中，盡管有地塊本身位置的稀缺性因素，但此次拍賣(mài)仍不能排除地方國(guó)企托市的嫌疑。

　　在廈門(mén)，今年以來(lái)的幾次土地拍賣(mài)會(huì)所拍的地王，也都出現(xiàn)了當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚國(guó)企如廈門(mén)國(guó)貿(mào)等企業(yè)的身影。

　　廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎表示，在土地市場(chǎng)下行的情況下，本土國(guó)企可以出來(lái)托市，可以有效保證出讓地價(jià)的平穩(wěn)。

　　“如果兩個(gè)月才有一次土地拍賣(mài)會(huì)，那這次叫這家國(guó)企，下次叫另外一家國(guó)企，半年過(guò)去，可能政府和銀行的政策都已改變，不利局面也緩過(guò)來(lái)了?！蓖跗檎f(shuō)，地方國(guó)企托市是“以時(shí)間換空間”，如果不這么做的話(huà)，土地流拍對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖缓?，如果長(zhǎng)期不賣(mài)地影響也不好。因此通過(guò)地方國(guó)企托市，可以把一些不利的影響向后拖延。

　　張大偉認(rèn)為，地方國(guó)企托市也只能拿一些個(gè)別地塊，即便托市也只能托一兩次，畢竟國(guó)企占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例有限，關(guān)鍵還是要把價(jià)格調(diào)整到位。