8月25日，萬(wàn)科與淘寶宣布，淘寶用戶一年的網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)金額，可在萬(wàn)科全國(guó)12個(gè)城市的23個(gè)樓盤直接沖抵購(gòu)房款，最高可抵扣200萬(wàn)元。盡管在很多人看來(lái)，此舉為萬(wàn)科部分樓盤促銷的噱頭，但也從一個(gè)側(cè)面反映出以萬(wàn)科為代表的龍頭開(kāi)發(fā)商，正試圖在低迷的市場(chǎng)中尋找突圍的奇招。

　　當(dāng)前樓市陷入周期性調(diào)整后，各種聲音和論調(diào)再度四起，而“救市”也成了地方政府的主流做法，迄今已有近40個(gè)城市放松了限購(gòu)，那么這輪樓市周期性調(diào)整將持續(xù)多久？

　　業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，相比2009年和2011年時(shí)調(diào)整的幅度將更大，持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。目前增量市場(chǎng)的泡沫不大，但是存量房的投資性泡沫并未擠出。而樓市在2009年的短暫降溫之后的迅速反彈，與經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃不無(wú)關(guān)系，在當(dāng)時(shí)的政策刺激盤子里，房地產(chǎn)業(yè)被納入其中。房?jī)r(jià)和市場(chǎng)就夾雜著泡沫，再度進(jìn)入了一個(gè)上升通道，也正因?yàn)橛形磾D出的泡沫，所以這種上升并不穩(wěn)固，并未為市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，反倒積累了較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　在房?jī)r(jià)上漲的通道里，過(guò)去幾年的按揭貸款規(guī)模不小，多以購(gòu)買房屋的評(píng)估價(jià)值為參照發(fā)放貸款，購(gòu)房者的杠桿率比較高。隨著房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)明顯，已不可避免地出現(xiàn)了抵押物價(jià)值的縮水，有的地區(qū)甚至還出現(xiàn)了退房和斷供案例。比如，7月份杭州的退房數(shù)量達(dá)128套。同樣，土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)降溫會(huì)影響土地出讓金的收入。更重要的是，在很多地方融資平臺(tái)貸款中，多以土地為抵押，而企業(yè)貸款中不動(dòng)產(chǎn)也是最主要的抵押物。正因如此，所以部分銀行在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)不再貿(mào)然輕進(jìn)，今年以來(lái)更顯得謹(jǐn)小慎微。這也讓開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境趨于惡劣。

　　事實(shí)上，單就市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，樓市只是出現(xiàn)了降溫，并未到遇冷的程度。8月20日，北京華嘉胡同0110-633地塊拍出74.6億元，創(chuàng)出北京地王總價(jià)新高，地塊溢價(jià)率達(dá)110%。樓市下行期仍有地王問(wèn)世，說(shuō)明房企的處境并沒(méi)有那么糟糕，那么為何又對(duì)后市普遍悲觀？

　　發(fā)商擔(dān)心的是，樓市周期性調(diào)整會(huì)將其置于兩難的境地，不降價(jià)成交難以有起色，但一旦大規(guī)模、大幅度降價(jià)，就很可能形成普降預(yù)期。而購(gòu)房者一直都有買漲不買跌的心態(tài)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，雖然減輕了購(gòu)房者壓力，但是出手意愿反而會(huì)下降。即使很多城市放松了限購(gòu)，投資者已經(jīng)很難入場(chǎng)，反倒伺機(jī)借市場(chǎng)回暖之際將多套房出售變現(xiàn)。

　　而且，從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，房企從拿地到銷售大約有一到兩年的周期，眼下出售的住房建立在過(guò)去的高地價(jià)之上，降價(jià)后顯然會(huì)削減利潤(rùn)空間。另外，大部分房企的財(cái)務(wù)杠桿率比較高，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，支撐了房企依靠貸款和預(yù)售開(kāi)發(fā)的高杠桿率式經(jīng)營(yíng)模式。這從已經(jīng)倒地的興潤(rùn)置業(yè)以及陷入債務(wù)泥潭的光耀地產(chǎn)復(fù)雜的債務(wù)鏈可見(jiàn)一斑。

　　眼下不論是從融資還是成交來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境都有逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的7月份房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告就指出，本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共發(fā)生融資22筆，累計(jì)融資金額416.45億元，較上月大幅減少。房地產(chǎn)融資持續(xù)偏緊，下半年融資情況也不甚樂(lè)觀。從政策面上看，地方政府的托市已由暗轉(zhuǎn)明，“救市”寬松度也幾乎達(dá)到上限。比如，福建省住建廳出臺(tái)“閩八條”后，湖南省住建廳又隨之出臺(tái)“湘五條”，均是省級(jí)層面的政策微調(diào)。

　　但是，樓市運(yùn)行到目前的復(fù)雜博弈后，已非單純的利好政策所能提振，供需變化、庫(kù)存高企實(shí)際上是有效需求乏力和難以為繼的表現(xiàn)。沒(méi)有只漲不跌的商品，即便是具有投資價(jià)值的住房，也難以逃脫這一顛撲不破的市場(chǎng)規(guī)律?；蛟S只有走過(guò)了市場(chǎng)調(diào)整這一必經(jīng)之路，樓市才能真正實(shí)現(xiàn)理性回歸。

　　決定市場(chǎng)成交的是剛性需求，這部分需求之所以被稱為剛需，是因?yàn)槠滟?gòu)房選擇受房?jī)r(jià)漲跌的趨勢(shì)影響較少，而受自身支付能力多少的限制較大。言下之意是當(dāng)前的房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)有了小幅下跌，但是仍處于歷史高位，仍然大大超過(guò)很大部分剛需的支付能力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)以價(jià)換量的不斷試探，使市場(chǎng)在動(dòng)態(tài)調(diào)整中尋找到平衡，這將是樓市調(diào)整的必然趨勢(shì)，而不是消極地等待外圍政策利好。（李文龍）