綠色生態(tài)優(yōu)勢、高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)讓光明新區(qū)呈現(xiàn)出鮮明的城市特色，也為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展增添價值，新區(qū)房價也在短短兩年內(nèi)從均價每平方米1萬元出頭攀升至目前的接近兩萬元。前期，深房集團(tuán)、金城光明地產(chǎn)、宏發(fā)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的高端住宅項目雖然極大提升了光明的人居品質(zhì)，但是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)很不完善，沒有一個可以滿足人們一站式消費的大型商業(yè)存在。光明的商業(yè)多為街邊小商鋪，商品質(zhì)量參差不齊。深房傳麒山、光明大第的配套商業(yè)部分的面積僅有幾千平方米，完全無法滿足人們的消費需求。隨著交通體系的完善、高新企業(yè)的進(jìn)駐以及城市化進(jìn)程的加快，光明的傳統(tǒng)消費習(xí)慣也正悄悄發(fā)生變化，光明需要城市綜合體。

　　當(dāng)前，光明新區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀如何？光明新區(qū)會有綜合體項目出現(xiàn)嗎?光明新區(qū)的綜合體會是什么樣子的？新區(qū)的商業(yè)模式和消費心理如何?區(qū)域的置業(yè)和消費有什么特點？在光明新區(qū)，商業(yè)運營成功的關(guān)鍵是什么？本期光明地產(chǎn)會客廳，本報《超級樓市》邀請了深港地產(chǎn)資深研究人士羅振坤博士、德業(yè)基集團(tuán)總經(jīng)理嚴(yán)凱聞、世聯(lián)行代理事業(yè)二部總經(jīng)理何萍、德業(yè)基集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理梁懷江共同探討光明新區(qū)城市綜合體的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　綜合體業(yè)態(tài)缺口

　　羅振坤：光明綜合體大有所為

　　以前總以為光明很遠(yuǎn)，但今天親身體驗了一下，發(fā)現(xiàn)原來距離很近。從福田深圳報業(yè)大廈出發(fā)，經(jīng)福龍路，走龍大高速，三十分鐘不到就一路暢通的到了光明。光明新區(qū)的區(qū)域位置很好，擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。據(jù)我了解，光明新區(qū)是國家住建部批準(zhǔn)的首批“綠色建筑示范區(qū)”，政府在新區(qū)的建設(shè)上是不遺余力的，吸引了很多有實力的大企業(yè)選址于此。隨著新區(qū)的發(fā)展和這些世界500強(qiáng)、高新企業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的發(fā)展將更加成熟，將會吸引更多在福田、南山、羅湖工作的置業(yè)者，消費群體也將會發(fā)生質(zhì)的改變。以前香港就是這樣，很多在市中心工作的人選擇到郊區(qū)買房，這己經(jīng)是一種國際居住趨勢。在這樣一站式集中商業(yè)空白的區(qū)域打造一個綜合體項目，將會大有作為。新地中央很有眼光，搶占了區(qū)域首個綜合體項目的先機(jī)。一般來說，區(qū)域內(nèi)的第一個一般都是發(fā)展最好的。

　　嚴(yán)凱聞：區(qū)域當(dāng)前集中式商業(yè)形態(tài)缺失

　　光明新區(qū)成型的商業(yè)業(yè)態(tài)比較少，原有的就是光明招待所前的一片，但這一片幾乎沒有什么規(guī)劃，而且老舊，環(huán)境比較一般，然后還有光明大第、深房傳麒山這兩個項目的商業(yè)配套，但都比較小，每個僅有幾千平米，政府在做整體規(guī)劃時，就將新地中央的項目位置規(guī)劃為一個大型的綜合體項目。新地中央打造的商業(yè)完全是集中式的，這也是光明新區(qū)首個綜合體項目，包含住宅、公寓、寫字樓、集中商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)。

　　從羅湖到福田，再到南山等區(qū)域的發(fā)展，從中可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，綜合體的商業(yè)會帶動項目物業(yè)甚至于片區(qū)的增值。相信隨著區(qū)域內(nèi)幾個舊改項目相繼奠基動工，光明的城市化進(jìn)展的加快，未來光明區(qū)域的發(fā)展會更加成熟，新地中央這種類型產(chǎn)品的價值有著大幅提升的空間。

　　何萍：用發(fā)展的眼光看待光明新區(qū)

　　我覺得看光明不是看現(xiàn)在，而是看未來。目前，廣深港城際高鐵已經(jīng)通車，在光明新區(qū)設(shè)有光明城站通向龍華深圳北站，福田站已經(jīng)建成，有望今年年底通車，未來將與香港的九龍等站點接軌。光明城站其實是廣州和深圳之間一個重要的中縫樞紐。此外，龍大高速未來是有望取消高速收費站點的，這對光明將是一個很大的利好。光明新區(qū)在地鐵建設(shè)方面是與其他幾個區(qū)相比是相對慢了，但是隨著地鐵6號線和規(guī)劃中13號線的建成，特別是明年年底6號線的通車，將會吸引到更多地福田、南山等區(qū)域的客戶。

　　龍華這3到5年間已經(jīng)承接到了福田中心區(qū)客戶的外溢。但是當(dāng)前隨著龍華土地資源的稀缺，很多沿著福田中心區(qū)北向置業(yè)的客戶，未來3至5年，將會產(chǎn)生新一輪的置業(yè)外溢。

　　因此現(xiàn)在光明新區(qū)打造綜合體正是天時地利人和。

　　梁懷江：光明新區(qū)需要綜合體項目

　　在光明真正有消費能力的，譬如深房傳麒山、光明大第的業(yè)主需要這樣一個城市綜合體滿足其消費需求。

　　光明、公明等區(qū)域的居民們也希望到綜合體里休閑娛樂購物。以前如果他們想到一個綜合體里面完成系列的消費行為，必須到福田、南山、羅湖等區(qū)域。所以說這里的消費需求是存在的。隨著高新科技企業(yè)的入駐以及其他舊改項目的啟動，光明新區(qū)的居住人群會慢慢放大，消費能力會隨著時間的推移慢慢提升。可以說，新地中央的出現(xiàn)是順勢而為。而且新區(qū)政府將新地中央所處區(qū)域規(guī)劃為新區(qū)核心，項目規(guī)劃商業(yè)的面積還是很大，有3.3萬平方米。

　　消費及置業(yè)特色

　　嚴(yán)凱聞：在商業(yè)中心打造城市綜合體很合適

　　新地中央項目所在的這個位置光明大道，通俗的說就是光明老街，光明人生活、購物、娛樂等全部聚集在此。從本地原居民的觀念里面，這里有歸屬感。隨著光明新區(qū)的發(fā)展、擴(kuò)大，交通路網(wǎng)的通達(dá)，很多居住在其他地方的居民還是會回到這里，他們認(rèn)為這里是他們的根?，F(xiàn)在這個區(qū)域非常繁榮，雖然這些小店里面的商品不是很“高大上”。我認(rèn)為在這樣一個商業(yè)中心區(qū)域打造新地中央綜合體項目還是很合適的。

　　何萍：光明傳統(tǒng)消費習(xí)慣正在發(fā)生改變

　　光明新區(qū)雖然起步晚，但是在四大新區(qū)里面的定位是最高的，也是唯一一個邀請新加坡知名設(shè)計公司專門來做片區(qū)整體規(guī)劃。而且新區(qū)在招商引資及產(chǎn)業(yè)運營方面，更多的是選擇光伏、光電、IT、生命科技等高新產(chǎn)業(yè)。目前，世界500強(qiáng)，招商、華強(qiáng)集團(tuán)、華僑城等全部在光明新區(qū)選址。而新地中央所處的位置其實的光明中心區(qū)的老城區(qū)。

　　在光明除了滑草、品嘗光明“三寶”等之外，很難再有其他的娛樂休閑活動，光明的居民也希望有更好的地方可以豐富他們休閑娛樂生活。光明傳統(tǒng)的消費習(xí)慣正在改變，而光明沒有這樣的一站式場所能夠滿足這種改變，因此整個光明需要這樣一個綜合體出現(xiàn)，新地中央恰恰是順勢而為，而且項目的產(chǎn)品形態(tài)正好符合這些客戶的消費需求。此外，新地中央項目在整個商業(yè)街的打造上，如步行系統(tǒng)、三重交通體系以及建筑與景觀結(jié)合，可以讓客戶享受到不同的購物體驗。

　　梁懷江：客戶群體發(fā)生變化

　　近年來，隨著區(qū)域內(nèi)高新企業(yè)的進(jìn)駐帶來的大批高收入的人才，使得光明的人口數(shù)量在不斷增加，人們的收入也在提高，更重要是區(qū)域內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生極大變化。這些企業(yè)的高管、白領(lǐng)他們對消費品質(zhì)是有要求的，他們不愿到街邊的小店購物，因為沒有消費安全感。他們希望在光明找到這樣一個可以滿足他們一站式消費需求的地方。新地中央恰好滿足了他們的需求。

　　商業(yè)運營的關(guān)鍵

　　羅振坤：注重餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)中的配比

　　在當(dāng)前的商業(yè)市場中，餐飲在整個商業(yè)運營中是很重要，這是電商無法替代的。

　　舉個例子，南山海岸城的餐飲業(yè)就做的很成功，他的人流很多都是沖著餐飲去的。而太古城最初在餐飲方面做得不是很好，這也很大的影響他的整體商業(yè)運營，現(xiàn)在其已經(jīng)在調(diào)整思路，增加餐飲配比。另外，還有多做一些像電影院、兒童娛樂設(shè)施等體驗式業(yè)態(tài)。在商業(yè)的運營還需要注意停車位等問題。現(xiàn)在很多人喜歡去南山的京基百納和太古城，就是因為那里比較好停車。

　　嚴(yán)凱聞：最重要是建立消費者的信任度

　　在商業(yè)運營方面最關(guān)鍵的是建立消費信任度。大規(guī)模的集中商業(yè)具有一定的信譽(yù)度，可以讓消費者放心消費。

　　德業(yè)基以前也做過類似綜合體的項目，如在南山與保利合作的友誼商城、羅湖的南洋百貨中的2萬平方米商業(yè)是我們公司在經(jīng)營的。對于綜合體的運營，公司還是有很大的信心。早在一年前，德業(yè)基的商業(yè)運營部已經(jīng)成立。未來，新地中央的商業(yè)部分將自持運營，統(tǒng)一規(guī)劃，提升檔次。

　　梁懷江：具體經(jīng)營業(yè)態(tài)要接地氣

　　綜合體商業(yè)運營方面，更多的是要接地氣。我們自己都有這樣的體會，每個家庭，都會有著到商場共同家庭活動的需求，要么吃飯，要么買東西，要么看電影，要么就是逛逛，增近一下家庭成員的感情。10年內(nèi)光明的發(fā)展還是在一個相對封閉的區(qū)域，但是隨著光明片區(qū)居住人口的增加，商業(yè)的需求就會相應(yīng)大幅增加。新地中央這個區(qū)域內(nèi)首個綜合體項目，具有先發(fā)的優(yōu)勢。在商業(yè)方面將更多強(qiáng)調(diào)體驗式，家庭式，這樣才有吸引力。在商業(yè)品類的選擇上將更多的是應(yīng)對現(xiàn)在客戶群體，因地制宜。此外，我們在運營中將統(tǒng)一經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一收銀，不僅要將商業(yè)出租出去，還要運營起來，而且我們還計劃3年進(jìn)行一次商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　何萍：整合資源運營

　　現(xiàn)在綜合體的概念很泛，深圳全面迎來了綜合體時代。我認(rèn)為現(xiàn)在的綜合體最重要的是商業(yè)運營。寫字樓、商務(wù)公寓的運營在深圳已經(jīng)是相對成熟了，新地中央的公寓、寫字樓對外發(fā)售，實際上真正運營的3萬多平方米的集中商業(yè)。新地中央項目位于光明商業(yè)核心——光明大道，鄰街面很大，而且項目又在地鐵口，屬于地鐵物業(yè)，而凡是與地鐵關(guān)聯(lián)的綜合體是不缺人氣的。雖然德業(yè)基沒有某些品牌開發(fā)商那樣的雄厚商業(yè)運營能力，但是我認(rèn)為像新地中央這樣僅有3.3萬平方米商業(yè)，擁有龐大客戶基數(shù)群，其基礎(chǔ)擺在這里的，而且開發(fā)商德業(yè)基已經(jīng)組建了專業(yè)的商業(yè)運營團(tuán)隊，相信新地中央的商業(yè)可以做到很好。

　　關(guān)鍵是，這種類型產(chǎn)品的出現(xiàn)，將會為片區(qū)人居的發(fā)展注入活力。

　　●深港地產(chǎn)資深研究人士 羅振坤博士 ●德業(yè)基集團(tuán)總經(jīng)理 嚴(yán)凱聞 ●世聯(lián)行代理事業(yè)二部總經(jīng)理 何 萍 ●德業(yè)基集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理 梁懷江

　　本期光明地產(chǎn)會客廳嘉賓

　　地產(chǎn)行業(yè)記者 張 暢 方漢輝 吳亞男 張 君 整理