地處國(guó)門的拱北迎賓路，人車熙攘，是珠海城市核心地段。離拱北口岸不遠(yuǎn)，主樓高54層、196米的珠海第一高樓華融時(shí)代廣場(chǎng)格外引人注目。

　　這個(gè)從開工到開盤歷時(shí)22年的地標(biāo)建筑命運(yùn)多舛，不少業(yè)內(nèi)人士感嘆它“生不逢時(shí)”。

　　時(shí)針回?fù)艿?992年，華融時(shí)代廣場(chǎng)的前身金山時(shí)代廣場(chǎng)正式動(dòng)工。在當(dāng)時(shí)顯得相當(dāng)前衛(wèi)的城市綜合體設(shè)想，使該項(xiàng)目風(fēng)頭無兩。然而，在樓市調(diào)整、商業(yè)環(huán)境、資金鏈斷裂等背景下，金山時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)卻遭遇了兩度停工的困境，并成為珠海最高的“爛尾樓”。

　　直到2012年，金山時(shí)代廣場(chǎng)引進(jìn)央企中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司并更名華融時(shí)代廣場(chǎng)才“絕處重生”。隨著珠海戰(zhàn)略投資價(jià)值的逐步提高和經(jīng)濟(jì)的崛起，華融時(shí)代最終于上月正式認(rèn)籌。

　　時(shí)光荏苒，城市變遷。經(jīng)歷20多年命運(yùn)浮沉的時(shí)代廣場(chǎng)，安靜地向人們?cè)V說著一座樓與一座城的故事?？梢哉f，它是一個(gè)城市發(fā)展的表情。

　　【初出江湖】全城熱議規(guī)劃最早的前衛(wèi)綜合體

　　“當(dāng)時(shí)，業(yè)界都在說，在迎賓路上，時(shí)代廣場(chǎng)、銀都酒店、新世界貿(mào)易中心3座高樓比肩而立，對(duì)著拱北口岸大門，單是想象都很讓人興奮。”

　　1991年，開發(fā)商金山房地產(chǎn)有限公司拿到一塊珍貴地皮的土地使用權(quán)，距拱北口岸僅800米。次年，項(xiàng)目開始動(dòng)工。

　　從那一刻起，幾乎所有珠海人都認(rèn)為，在拱北迎賓南路與粵海東路交界處，不久后又有一座53層的高樓將拔地而起。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，1992年，房地產(chǎn)開發(fā)形成一輪高潮，大量資金都涌入了廣東，其中相當(dāng)多的資金流入了樓市。

　　在科技重獎(jiǎng)的吸引下，史玉柱帶著他的團(tuán)隊(duì)將巨人高科技公司總部從深圳遷到珠海，欲在此建造71層高的巨人大廈，為當(dāng)時(shí)中國(guó)第一高樓。而在金山時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)面的地塊上，當(dāng)時(shí)欲打造為珠海最高檔次純商業(yè)寫字樓、高60層的“新世界貿(mào)易中心”也即將動(dòng)工興建。

　　“業(yè)界都在說，（時(shí)代廣場(chǎng)）這個(gè)項(xiàng)目定位比較高。當(dāng)時(shí)在迎賓路上，時(shí)代廣場(chǎng)、銀都酒店、新世界貿(mào)易中心3座高樓比肩而立，對(duì)著拱北口岸的大門，單是想象都很讓人興奮?！北M管來到珠海時(shí)金山時(shí)代廣場(chǎng)已陷入“爛尾”漩渦，但業(yè)界資深人士陳屏（化名）時(shí)常聽到身邊人關(guān)于當(dāng)年的回憶。

　　在上世紀(jì)90年代初，珠海三大標(biāo)志性的建筑物同時(shí)開工，成為當(dāng)時(shí)珠海人津津樂道的話題。

　　“時(shí)代廣場(chǎng)在1992年就已經(jīng)啟動(dòng)了，我記得1990—1992年這段時(shí)間是中國(guó)房地產(chǎn)的第一波高潮，那段時(shí)間國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，金融政策也相對(duì)寬松。”時(shí)代廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目當(dāng)年就已定位為珠海的城市地標(biāo)，并意圖打造成集商業(yè)、酒店、寫字樓等多種功能于一體的城市綜合體。

　　在中國(guó)，出現(xiàn)于1980年到1990年的深圳國(guó)貿(mào)中心和北京國(guó)貿(mào)中心是最早的城市綜合體，被稱為“雙峰并世”。金山房地產(chǎn)在上世紀(jì)90年代提出城市綜合體的設(shè)想，在業(yè)界人士看來是突破之舉。

　　“當(dāng)時(shí)珠海還沒有出現(xiàn)任何一個(gè)城市綜合體，珠海百貨廣場(chǎng)也都還沒建成，金山時(shí)代廣場(chǎng)是最早規(guī)劃的?！闭樀禺a(chǎn)副總經(jīng)理馬宗富告訴南方日?qǐng)?bào)記者，拱北是內(nèi)地到澳門的必要通道，在這樣的地段建設(shè)大型綜合體，無疑將起到標(biāo)桿性作用。而從其地段及設(shè)計(jì)定位來看，目標(biāo)群體主要是港澳及外地人士，這也是當(dāng)時(shí)珠海所期待的一種商業(yè)配置。

　　【折戟沉沙】13年內(nèi)兩度停工地標(biāo)變“爛尾”

　　停工10年，讓時(shí)代廣場(chǎng)從地標(biāo)建筑在左右夾擊之下變成“爛尾樓”。然而，等待已久的復(fù)工，并未讓其建設(shè)從此一帆風(fēng)順。受2008年金融風(fēng)暴影響，樓市再度跌入“冰點(diǎn)”，時(shí)代廣場(chǎng)也再度停工。

　　“出師不利”。當(dāng)宣布項(xiàng)目正式動(dòng)工的那一刻，誰(shuí)也沒有想到，地下樁基工程竟會(huì)拖了這么久。

　　“一打地基才發(fā)現(xiàn)，地下全是暗河、流沙，一直挖不到底，一倒水泥‘唰’地一下就沖走了，倒了好幾噸水泥下去也沒見影。”時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷副總監(jiān)黃瀅靜回憶，光是解決地下樁基的工程，就花了起碼2年時(shí)間。

　　給時(shí)代廣場(chǎng)更致命打擊的，是1993年底樓市泡沫出現(xiàn)，中央實(shí)行宏觀調(diào)控，很多房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。

　　“1993年，房地產(chǎn)政策一下子收緊，整個(gè)珠海的地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間停滯，一直持續(xù)了10年。當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)商水平良莠不齊，政策也比較寬松，所以很多人拿著兩三百萬(wàn)的資金就可以做兩三個(gè)億的項(xiàng)目，我們這個(gè)項(xiàng)目同樣也受到影響?！睍r(shí)代廣場(chǎng)的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體如是說。

　　一邊是工程遇到阻礙，一邊是市場(chǎng)變局，金山時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目幾乎停滯不前。1995年4月，金山時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目修到主樓5層就停了下來。

　　1996年，房產(chǎn)市場(chǎng)冷風(fēng)頻吹。巨人大廈、新世界貿(mào)易中心、金山時(shí)代廣場(chǎng)同時(shí)停工爛尾?！斑@給業(yè)界的信心造成不小的打擊?！标惼琳f。那時(shí)候，業(yè)界流傳著一句玩笑話，所有路段的十字路口處只有銀行才能建得起來。

　　在馬宗富看來，那時(shí)候開發(fā)商玩的都是投機(jī)：“一部分樓還沒建就開始收錢了，收了錢再來建樓，資金并不雄厚，融資的渠道也不多，說停就停也就不奇怪了?！?/p>

　　“做房地產(chǎn)不是做旅游項(xiàng)目，我們肯定要從投資和回報(bào)的角度來分析判斷工程是否要堅(jiān)持下去?！秉S瀅靜則將這段停工期稱作“培育期”，并堅(jiān)持認(rèn)為項(xiàng)目并沒有真正停工。“我們一直都有人在珠海，只是沒有像外界認(rèn)為的那樣一直敲敲打打，那段時(shí)間我們一直都在重新設(shè)計(jì)，調(diào)整定位，確定下一步要走的方向?！彼f，由于地下樁基過程耗時(shí)過長(zhǎng)，已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的銷售時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)如果勉強(qiáng)完成工程，銷售情況也不會(huì)不樂觀。

　　2003年，新世界貿(mào)易中心工程項(xiàng)目以1.2億元的參考價(jià)在北京被公開拍賣。直到2004年前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才迎來第二波高峰。那一年，珠海房地產(chǎn)業(yè)盡管受到宏觀調(diào)控，如受提高準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格審批建設(shè)用地、提高存貸款利率等政策影響，但整體仍呈良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，住宅銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房空置面積大幅度下降，購(gòu)房的人也多了起來。

　　時(shí)代廣場(chǎng)在當(dāng)時(shí)迎來曙光?！澳且荒晖恋貙?shí)行招拍掛，價(jià)格開始飆升，項(xiàng)目重新啟動(dòng)，也引進(jìn)一些外來資金?！睍r(shí)代廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　“其實(shí)在2006年左右，珠海市政府推出了一個(gè)針對(duì)爛尾樓的‘一樓一策’政策，把土地變成70年的產(chǎn)權(quán)重新算，當(dāng)時(shí)珠海一些爛尾樓就趁著這一波行情復(fù)工，比如吉大九州大道的恒天國(guó)際大廈?！标惼粮嬖V記者。

　　在建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)過第一次修改之后，時(shí)代廣場(chǎng)2006年時(shí)項(xiàng)目再次動(dòng)工，并于2008年封頂。然而，好景不長(zhǎng)，發(fā)軔于美國(guó)的金融風(fēng)暴突然來襲，讓時(shí)代廣場(chǎng)又趕上樓市最冷的一年，項(xiàng)目無奈再次停工。

　　“有時(shí)候打的，跟司機(jī)說要去華融時(shí)代廣場(chǎng)，很多司機(jī)都沒反應(yīng)過來，如果你說‘最高的爛尾樓’，他就知道了?！秉S瀅靜苦笑道。兩度停工，她聽到了很多哭笑不得的傳言?！罢f老板跑路的、破產(chǎn)的、被收購(gòu)的，什么傳言都有。就算現(xiàn)在很多人來看房子，也問你們是不是換老板又開始賣了?！?/p>

　　盡管如此，業(yè)界對(duì)時(shí)代廣場(chǎng)的“復(fù)活”仍然期待。馬宗富說，“做這個(gè)行業(yè)的人都相信這個(gè)地方將來一定會(huì)有人接手，會(huì)做成一個(gè)商業(yè)綜合體。它所在的位置決定了它不會(huì)被輕易放棄。”

　　【絕跡重生】引入央企合作“再度回歸”

　　命途多舛的時(shí)代廣場(chǎng)，2012年在華融的“保駕護(hù)航”下重新“復(fù)活”。但隨著時(shí)間流逝，債務(wù)問題有沒有徹底解決、爛尾了20余年的高樓質(zhì)量有無保證等問題，免不了引來人們的擔(dān)心和疑慮。

　　“金山時(shí)代廣場(chǎng)有種生不逢時(shí)的意味?！瘪R宗富這樣形容這一項(xiàng)目20多年來的浮浮沉沉。這同樣是該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人的感嘆。

　　2010年前后，珠海樓市復(fù)蘇，金山時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目又通過各種途徑，嘗試引入華融等資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)投資?！暗捎谇捌诤馁M(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)，涉及到圖紙重新設(shè)計(jì)優(yōu)化及遺留的債權(quán)債務(wù)急需解決等問題，雖然啟動(dòng)了，進(jìn)度也不快，如今大的問題基本都解決了，可以說萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。但是市場(chǎng)行情不太好，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有所回落，真有點(diǎn)生不逢時(shí)。”2012年，該負(fù)責(zé)人曾如是說。

　　在幾乎就要像其他“爛尾樓”一樣“泯然眾人”之時(shí)，2012年金山時(shí)代廣場(chǎng)終于迎來了重生的機(jī)會(huì)：引進(jìn)了中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司進(jìn)行全程的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，并更名為華融時(shí)代廣場(chǎng)。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張鴻介紹，按照新的設(shè)計(jì)安排，華融時(shí)代廣場(chǎng)負(fù)1層到地面的6層為商業(yè)零售，7層至21層為五星級(jí)酒店，22層至50層為酒店式公寓，51層是會(huì)所。與此同時(shí)，時(shí)代廣場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)、雅高集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)家等商家簽約合作。

　　“(時(shí)代廣場(chǎng))20年前是珠海第一高樓，現(xiàn)在還是珠海第一高樓?！比A融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處副總經(jīng)理任擁軍的一句話，多少帶著強(qiáng)勢(shì)宣告的意味。

　　沉寂20余年，各界關(guān)注的目光自然投向了“爛尾樓”常見的債權(quán)債務(wù)和質(zhì)量問題。任擁軍介紹，華融在介入此項(xiàng)目之前就已經(jīng)做了大量的調(diào)查工作，包括對(duì)項(xiàng)目各方以及外圍的法院、工商、稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)、合作單位等方面深入了解，并投入5.6億元左右，專門用于清理該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　對(duì)關(guān)注時(shí)代廣場(chǎng)的市民和投資客來說，這座爛尾20余年之后再建的建筑，其質(zhì)量能否如人所愿成為焦點(diǎn)?！皵R置了這么久的建筑，質(zhì)量是不是真的完全沒問題，這是要慎重考慮的問題。”市民李先生對(duì)記者說。華融方面則表示，在介入該項(xiàng)目之前與開發(fā)商一起邀請(qǐng)了設(shè)計(jì)院、質(zhì)量監(jiān)督部門做過相關(guān)的鑒定，結(jié)果是“完全沒有問題”。

　　“從珠海剛起步到加速發(fā)展，從陷入沉寂到再次崛起，這個(gè)項(xiàng)目前后堅(jiān)持了20多年。停工的那幾年，我們是靠在其他項(xiàng)目上賺的錢來養(yǎng)著這個(gè)項(xiàng)目，就像養(yǎng)小孩一樣?！秉S瀅靜說，多年來投入巨大，其回報(bào)大概無法與投資持平，但能摘掉“爛尾樓”的帽子，對(duì)他們來說是更重要的。“起碼現(xiàn)在的士司機(jī)會(huì)說，那爛尾樓好像又開始賣了?！?/p>

　　不過，對(duì)于多年來土地及房產(chǎn)的溢價(jià)，一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士直言不諱地說，“1998年左右緊鄰拱北的檸溪房子售價(jià)每平方米也就3000元，大致測(cè)算，除去利潤(rùn)倒推的話，地皮每平方米不到500元。現(xiàn)在拱北拿塊地單價(jià)都要到1.5萬(wàn)元左右，那可是幾十倍的增長(zhǎng)。”

　　【今非昔比】市場(chǎng)變局時(shí)代廣場(chǎng)出路何在

　　如今，城市綜合體在珠海遍地開花，在業(yè)界眼中時(shí)代廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)何在？對(duì)于投資人士而言，位于“黃金地段”的地標(biāo)建筑是否真的具備強(qiáng)大的吸引力？作為珠海現(xiàn)有第一高樓，“復(fù)活”后的時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)出路何在？

　　2010年，隨著國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向尚未受到嚴(yán)格調(diào)控的城市綜合體開發(fā)，掀起了一股新熱潮。

　　如今，珠海的商業(yè)體量急劇膨脹，城市綜合體、大型購(gòu)物商場(chǎng)相繼出現(xiàn)，珠海商業(yè)格局正在發(fā)生明顯變化。

　　若是在22年前從半空中望向金山時(shí)代廣場(chǎng)所在的拱北地段，只有29層樓高的銀都酒店“鶴立雞群”。在22年后，除了銀都酒店之外，已有高41層的恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)、28層的雙子塔樓鳳凰谷和同樣超高層設(shè)計(jì)的仁恒濱海中心在空中與其相呼應(yīng)。如今，鳳凰谷住宅的平均售價(jià)達(dá)到35000元/平方米，而仁恒濱海中心的均價(jià)已飆至50000元/平方米。

　　在這樣的大背景下，地處中心的時(shí)代廣場(chǎng)未來前景如何，成為業(yè)界關(guān)心的話題。

　　采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士都看好華融時(shí)代廣場(chǎng)的發(fā)展前景。在他們看來，隨著2016年“港珠澳大橋時(shí)代”的到來以及珠海“生態(tài)文明新特區(qū)、科學(xué)發(fā)展示范市”目標(biāo)定位的逐步實(shí)現(xiàn)，經(jīng)歷高端謀劃、提速提質(zhì)的珠海，城市品牌和戰(zhàn)略投資價(jià)值在近兩年多來已經(jīng)明顯提升。

　　時(shí)代廣場(chǎng)所處的拱北商圈成為時(shí)代廣場(chǎng)與珠海其他城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)。作為連接澳門、吉大、前山、橫琴的中心支點(diǎn)，拱北是珠海商業(yè)發(fā)展較早、最為繁華的區(qū)域。而珠海更為完善的交通脈絡(luò)也使拱北成為了業(yè)內(nèi)人士眼中的“地王之王”?！澳壳爸楹Ｓ羞@么好位置的地方真的不多了?！痹隈R宗富看來，作為城市綜合體，其主要競(jìng)爭(zhēng)因素就在于地段，人流量決定了其能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)作。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，珠海的商業(yè)市場(chǎng)正處于發(fā)展期的過渡階段，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)開始由有一定規(guī)模的商業(yè)街區(qū)或大型超市、百貨，上升過渡為集購(gòu)物、娛樂休閑、餐飲等功能于一體的一站式購(gòu)物中心商業(yè)模式，華融時(shí)代廣場(chǎng)綜合體的商業(yè)模式既是珠海城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是現(xiàn)代財(cái)富和資本追逐的模式。

　　不過，馬宗富提出，不同地段的城市綜合體應(yīng)該準(zhǔn)確定位該地段的主要消費(fèi)群體，以此推出相應(yīng)產(chǎn)品?！昂芏嗳藭?huì)進(jìn)去逛，但出來的時(shí)候還是兩手空空的，這意味著人們沒有消費(fèi)需求。產(chǎn)品究竟能有多少人消費(fèi)，這是需要考慮的?！?/p>

　　“如果商場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)差異化定位，也能填補(bǔ)拱北片區(qū)的空白?！标惼琳J(rèn)為，拱北作為珠海旅游的首要窗口，僅有萬(wàn)家、口岸廣場(chǎng)和步行街，給游客展示的是相對(duì)低端的旅游消費(fèi)環(huán)境?！俺鞘芯C合體應(yīng)該要讓大家對(duì)商業(yè)有重新的想象，千篇一律沒有意思?！?/p>

　　而在一部分投資人士看來，能否在短時(shí)間內(nèi)獲得回報(bào)，是他們考慮是否出手的主要因素。在珠海已購(gòu)置了3套住房的陳先生認(rèn)為，時(shí)代廣場(chǎng)售價(jià)較高，從短期來看投資不一定劃算?！艾F(xiàn)在住宅項(xiàng)目是每平方米售價(jià)3萬(wàn)元，這在珠海算是很高的樓價(jià)了。如果我買一套50平方米的，每個(gè)月3000元租出去，那要差不多40年才能回本?！?/p>