昨日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況”顯示，北上廣深四大一線城市房價(jià)首現(xiàn)環(huán)比全面下跌。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的降溫態(tài)勢恐將進(jìn)一步持續(xù)，中國樓市已進(jìn)入“新常態(tài)”。在此背景下，市場各方都將接受新的考驗(yàn)。

　　北上廣深房價(jià)全線下跌不意外

　　2014年5月，上海和深圳樓市率先開啟跌勢；6月起，廣州加入降價(jià)行列；7月，堅(jiān)挺了24個(gè)月之久的北京房價(jià)也終于開始“淪陷”。一線樓市房價(jià)的全面下跌意味著，全國房價(jià)普跌態(tài)勢業(yè)已確立。

　　上海易居研究院分析稱，7月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅創(chuàng)2008年以來的歷史新高。據(jù)測算，7月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為1．2％、1％和0．9％，一線城市房價(jià)跌幅首次超過二三線城市。并且，對比二三線城市，一線城市跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢更為明顯。

　　近期北京、上海等地購房者觀望情緒依然濃厚，房企“讓利跑量”心理已占上風(fēng)。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月開盤時(shí)500套房源超3000人搶購，當(dāng)天銷售出了九成。然而，4月中旬開始，銷量大幅下降，第二期開盤的500套房子7月還沒賣完，并出現(xiàn)了每平方米500元左右的降幅。

　　一線城市不再是樓市避風(fēng)港

　　曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線樓市為何在此輪調(diào)整中不能“獨(dú)善其身”？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前4個(gè)一線城市房價(jià)指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，和整個(gè)庫存壓力較大有關(guān)。“目前一線城市還沒有公開救市的做法，‘限購’、‘限貸’政策仍比較緊。但同時(shí)，購房者又預(yù)期一線城市也可能像其他城市一樣，出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格下調(diào)。因此，入市不積極，進(jìn)而導(dǎo)致庫存積壓，反過來促使房企進(jìn)行各種程度的降價(jià)?！?/p>

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18．9個(gè)、17．2個(gè)、14．1個(gè)和14．7個(gè)月?！霸谑袌龅兔韵?，今年一線城市的存銷比上升速度還在加快。這也創(chuàng)下了2011年以來的存銷比新高，而且還在持續(xù)攀升。”嚴(yán)躍進(jìn)介紹說，“在2013年末，4個(gè)城市的存銷比分別為7．6個(gè)、8．7個(gè)、9個(gè)和11．9個(gè)月。

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年樓市的火爆將今年的購買需求提前透支。“自住性需求是常數(shù)，去年賣多了，今年就賣得少。此外，信貸約束影響了購房行為的實(shí)現(xiàn)。今年以來，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高?！艾F(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境?！?/p>

　　世邦魏理仕中國區(qū)主管陳仲偉表示，在信貸環(huán)境吃緊、財(cái)務(wù)成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商已開始啟用降價(jià)策略來積極去庫存，加速周轉(zhuǎn)，這也是導(dǎo)致近期一線城市房價(jià)數(shù)據(jù)全線下跌的主要原因。

　　新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，8月上海有多達(dá)139個(gè)樓盤進(jìn)行打折促銷。野村證券中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，三季度或?qū)⒂懈嚅_發(fā)商降價(jià)去庫存，最高可能出現(xiàn)同比20％的降幅。

　　樓市進(jìn)入“新常態(tài)”

　　樓市此輪調(diào)整對政府決策、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者都有哪些挑戰(zhàn)？各市場主體應(yīng)如何應(yīng)對？

　　在本輪樓市的調(diào)整潮中，地方政府在救市上表現(xiàn)積極。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在全部46個(gè)限購城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近八成。在樓市下行趨勢難以扭轉(zhuǎn)的情況下，地方政府救市措施開始升級。

　　而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在當(dāng)前市場不好的情況下，開發(fā)商的競爭力就剩下了價(jià)格。世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示：“在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價(jià)換量，真實(shí)的需求是存在的，一線樓市依然是企穩(wěn)的，關(guān)鍵在于我們是否愿意賣出相對合理的價(jià)格?！?/p>

　　近期，樓市“崩盤”論、房價(jià)將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。對于購房者來說，信貸支持無疑是他們最為關(guān)心的問題。26歲的外地在滬白領(lǐng)胡一文在上海已經(jīng)工作了兩年，“我和老公正在觀望，希望信貸政策有調(diào)整。最近不是房價(jià)在松動嘛，我們一直在看房、議價(jià)，但不準(zhǔn)備馬上出手”。

　　秦虹認(rèn)為，中央政府今年將繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性需求的政策，從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。“下一步對于首套置業(yè)的家庭住房愿望實(shí)現(xiàn)，在政策上還是有空間的?！?此外，作為調(diào)控的重要配套手段，政府應(yīng)繼續(xù)做好保障性住房建設(shè)，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)的住房供應(yīng)。北京商報(bào)綜合報(bào)道