北二環(huán)最大爛尾樓巨庫包裝復(fù)出

　　二手房當(dāng)新房賣 產(chǎn)權(quán)已縮水18年

　　曾經(jīng)一度被標(biāo)榜為“北京首家新青年時尚體驗式賣場”的巨庫，在2003年的北京樓市曇花一現(xiàn)后，此后陷入了長達十年的沉淪。近日，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，這個坐擁北京北二環(huán)黃金位置的爛尾樓，即將換上新裝重新入市。然而，面對曾經(jīng)三次的易主，這個號稱北京目前位置最好的爛尾樓重啟，伴隨它的其實并不只有債務(wù)糾紛纏身的過往，還有因爛尾多年而縮水的實際使用年限以及報批的難度。

　　二手房包裝成新房出讓

　　在北二環(huán)安定門外大街與和平里北街交界處，一棟20層高的大廈在經(jīng)歷了長達近十年的寂靜后，最近迎來了施工隊伍，內(nèi)外裝修開始同步進行。項目的東北角，售樓處也揭開了神秘面紗，雖然還未對外開放，但銷售人員已到崗。周邊居民將這棟大廈稱之為“杰寶公寓”，2003年這里曾因開業(yè)過北京市首家新青年時尚體驗式賣場——巨庫而被人所熟知，僅一年便遭遇了商鋪紛紛撤離，此后這里便成為了北京著名的爛尾樓之一。

　　“現(xiàn)在我們正在重新裝修，8月25日售樓處對外開放，預(yù)計9月就能開盤，精裝新房售價在6萬元/平方米以上，精裝標(biāo)準為1萬-1.5萬元/平方米。明年5月就能入住?！变N售人員介紹，項目4-20層為70年產(chǎn)權(quán)住宅，最小的在70平方米左右，主力戶型為140-300平方米，樓下3層為40年產(chǎn)權(quán)商鋪，用途還未確定。

　　同時，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，該項目以“杰寶公寓”的老名稱出現(xiàn)在了電商平臺上，代理方是鏈家地產(chǎn)，售價為30億元，且整棟出售。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人介紹：“這個樓重新啟動后業(yè)主原本是想整棟出售，但是沒人買，所以現(xiàn)在又要劃分成普通住宅出售，一共是342套公寓?！?/p>

　　對于為何由鏈家地產(chǎn)代理銷售的疑問，該經(jīng)紀人進而解釋稱：“其實這棟樓是按新房標(biāo)準打造的二手房，買房人要正常繳納二手房的各類稅費，只不過現(xiàn)在的業(yè)主將這部分費用納入到了房款中，沒有單獨結(jié)算?！钡@位經(jīng)紀人至今并不知道所謂的“業(yè)主”到底是誰。

　　18年產(chǎn)權(quán)被吞 能否復(fù)活仍存疑

　　雖然售樓處工作人員強調(diào)稱，該項目公寓部分為70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但是公開資料顯示，杰寶拿下蔣宅口3號即巨庫項目地塊的時間是1996年7月，按此計算，即便是70年產(chǎn)權(quán)的房屋，實際使用年限已大幅縮水，目前僅剩52年。“如果按明年入住時間計算，剩下的時間也只是51年。”一位周邊中介工作人員如是說。

　　另外，在限購政策一直不動搖的北京市場，該項目又打出了“70年產(chǎn)權(quán)，不限購”的牌子，以此加碼項目吸引力?！?0年產(chǎn)權(quán)的，怎么能不限購呢？”售樓處工作人員解釋稱：“我們正在向有關(guān)部門申請更改規(guī)劃?！?/p>

　　亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅稱，雖然市住建委為杰寶公寓發(fā)放的預(yù)售許可證為住宅及商鋪，但是由于爛尾多年重新入市，開發(fā)商也可以向北京市規(guī)委申請更改其土地使用屬性，“但是更改難度較大，能否最終成為不限購項目還要另說”。

　　值得注意的是，與以往封存幾年，或爛尾長達十多年的項目，經(jīng)重新包裝入市便能身價翻番相比，“新巨庫”的售價在周邊市場卻并不突出。

　　一位從事二手房買賣的中介也透露：“周邊2000年以后的二手房價格也在5萬-6萬元之間，如果這個項目6萬元以上含精裝的話，確實還是很合適的?！?/p>

　　在郭毅看來，在住宅資源稀缺的二環(huán)，讓購房人忽略“爛尾”名聲，從而出手買房的最好方式就是定價合理、產(chǎn)品吸引人，因此從定價較低也可以看出開發(fā)商著急脫手的心態(tài)。不過郭毅也提醒：“關(guān)鍵是開發(fā)商應(yīng)該將項目背后的產(chǎn)權(quán)以及債務(wù)糾紛問題徹底解決，并讓購房人有清晰的了解，以此來消除購房人疑慮，否則在購房人觀望情緒毫無緩解的北京市場，復(fù)活的爛尾樓很可能因為無人問津而再死一次?！?

　　三度易主 債權(quán)難定

　　北京商報記者查閱市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，杰寶公寓于2002年12月10日獲得的預(yù)售許可證顯示，該項目住宅部分為70年產(chǎn)權(quán)、商鋪為40年產(chǎn)權(quán)，允許銷售面積為7.5萬平方米，其開發(fā)商為北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“杰寶”）。

　　不過，杰寶公寓最初卻以時尚賣場的形象面市，據(jù)悉，首創(chuàng)集團旗下首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“首創(chuàng)”）拿下該項目3萬平方米的建筑面積、裝修投資2000多萬元，并于2003年時推出了“產(chǎn)權(quán)式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時價格曾高達每平方米4萬-5萬元。不過，由于賣場的每一層都被精心劃分成了一家一家的小商鋪，產(chǎn)權(quán)的分散給商業(yè)體的經(jīng)營管理帶來巨大困難，開業(yè)不久便遭到千余家業(yè)主的維權(quán)，最終賣場以失敗告終。據(jù)該項目周邊中介門店工作人員介紹，在經(jīng)歷過巨庫的短暫輝煌后，杰寶公寓便無人入住，被擱淺至今，而由巨庫引發(fā)的首創(chuàng)與杰寶之間的債務(wù)糾紛也成為該項目淪為爛尾的源頭。

　　公開資料顯示，在2005年杰寶產(chǎn)生債務(wù)糾紛，北京市東城區(qū)人民法院做出民事判決，由首創(chuàng)通過買賣合同、司法判決、承債及拍賣程序等方式合法取得杰寶公寓底商及部分房屋權(quán)益，杰寶與首創(chuàng)在2006年5月24日簽署了《杰寶項目辦理竣工驗收備案及產(chǎn)權(quán)協(xié)議書》，但是到了2012年11月18日，首創(chuàng)又與杰寶協(xié)商，將其所擁有的杰寶公寓所有權(quán)益通過轉(zhuǎn)讓退回方式讓杰寶受讓或收回。

　　在接受北京商報記者采訪時，首創(chuàng)市場部一位徐姓工作人員對此予以了肯定，他解釋稱：“首創(chuàng)已經(jīng)向杰寶退回了所有商鋪和公寓，現(xiàn)在這個項目和首創(chuàng)沒有關(guān)系了。”但該人士卻并未透露此輪交易所涉及的金額以及2005年債務(wù)糾紛的任何細節(jié)。

　　值得注意的是，在經(jīng)過杰寶和首創(chuàng)兩輪倒手之后，如今該項目又成為了盛德置業(yè)旗下項目。盛德置業(yè)官網(wǎng)顯示，該企業(yè)總部位于北京，成立于1999年12月31日，但開發(fā)項目多聚集在河北廊坊。

　　據(jù)盛德置業(yè)于2012年12月發(fā)布的名為《盛德世紀融資項目盡職調(diào)查》的文件顯示，2011年6月和9月，盛德置業(yè)分別通過旗下兩個全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分兩次收購了杰寶，將其納入為旗下另一全資子公司，杰寶公寓項目也再次易主盛德。

　　同樣是這份資料顯示，2012年底時，杰寶公寓出售的342套公寓中，目前在個人名下共計86套，在杰寶名下的為32套，在單位名下為224套。具體產(chǎn)權(quán)分類為歸屬首創(chuàng)的房屋為295套；由拍賣機構(gòu)拍賣所得130套；以債務(wù)轉(zhuǎn)移取得24套；歸屬于個人房屋15套；歸屬于杰寶32套，其中24套被查封。

　　“產(chǎn)權(quán)如此混亂，不論是按一手房賣，還是二手房銷售，作為購房人首先要弄清楚產(chǎn)權(quán)是否明晰，另外，由于曾涉嫌債務(wù)糾紛，也一定要查明房屋是否有抵押，如果這些問題還未解決，會為以后埋下一連串的麻煩?！惫闳绱颂嵝选?/p>

　　北京商報記者就上述產(chǎn)權(quán)問題撥打了盛德置業(yè)的電話，但截至發(fā)稿時始終無人接聽。該項目售樓處工作人員以及代理中介則表示產(chǎn)權(quán)明晰，但就產(chǎn)權(quán)的歸屬未能給出明確解釋，只是稱：“后續(xù)我們了解清楚后再進一步說明?！北本┥虉笥浾?齊琳 阿茹汗 實習(xí)記者 張茜嵐/文 阿茹汗/攝