在遲到一個半月后，《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》昨日發(fā)布。

　　征求意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級登記機構(gòu)信息納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息實時共享；并要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當對不動產(chǎn)登記信息保密。

　　去年，國辦曾下發(fā)任務(wù)分工通知，要求今年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。

　　申請登記前可自愿撤回

　　征求意見稿規(guī)定，一是充分尊重申請人的意愿，允許申請人在特定情形下可以單方提出登記申請，在登記機構(gòu)登記前還可以自愿撤回登記申請。

　　二是要求登記機構(gòu)公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，為申請人提供便利。

　　三是嚴格受理期限，要求登記機構(gòu)收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)進行初步審查；申請人可以當場更正錯誤的，當場受理；登記機構(gòu)未一次性告知申請人需要補正內(nèi)容的，視為符合受理條件。

　　四是登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。

　　登記信息納入統(tǒng)一平臺

　　為加強登記信息共享與保護，征求意見稿專設(shè)一章作出規(guī)定，一是要求國務(wù)院國土資源主管部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級登記機構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)信息實時共享。

　　二是國土資源、公安、民政等有關(guān)部門要加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

　　三是明確權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)有權(quán)依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。

　　四是對查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息、資料的使用進行規(guī)范。此外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當對不動產(chǎn)登記信息保密。泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關(guān)責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　焦點 1

　　“多頭管理”局面將終結(jié)

　　【意見】：國務(wù)院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。

　　【解讀】：此前我國的不動產(chǎn)登記涉及國土資源，海事，漁業(yè)，農(nóng)業(yè)等多個部門，出現(xiàn)多頭管理的現(xiàn)狀。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，過去是按照條塊的方式分頭管理，統(tǒng)一登記打破了這種管理的方式，歸到國土部來統(tǒng)一管理，相關(guān)的信息是按照統(tǒng)一標準來采集?！昂锰幨峭瓿傻怯浿?，國土部、住建部、林業(yè)部等將來是可以共享信息的，并不是某一個部門獨家壟斷信息?！?/p>

　　他認為，過去的分頭管理涉及職能部門的權(quán)屬問題，會觸動相關(guān)的利益?！暗侨绻局巡煌螒B(tài)的不動產(chǎn)做個登記的出發(fā)點，相關(guān)的采集環(huán)節(jié)不涉及資金費用，由國家撥付?？畹脑?，登記本身不會涉及太多的利益問題?！?/p>

　　首都經(jīng)貿(mào)大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對記者介紹，目前統(tǒng)一登記存在多部門登記協(xié)調(diào)上的問題，在以條例形式做出統(tǒng)一規(guī)定后，就可以解決此前部門協(xié)調(diào)的問題。

　　她認為，以條例形式對不動產(chǎn)登記做出規(guī)定，主要初衷還是為了明確產(chǎn)權(quán)，信息公開透明，以為宏觀調(diào)控制定政策依據(jù)。

　　焦點 2

　　宅基地使用權(quán)納入登記

　　【意見】：下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：(一)集體土地所有權(quán)；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)；(七)海域使用權(quán)；(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

　　【解讀】：陳國強認為，對農(nóng)村居民用地，農(nóng)村宅基地和住房，以及農(nóng)民承包的用地確權(quán)，意義更為重大。

　　“農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，是建立在同步不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)之上的。過去他們對于宅基地的使用權(quán)，都是缺乏保障的?！彼J為，沒有證書來證明產(chǎn)權(quán)關(guān)系，那么未來宅基地用房若是在市場化的基礎(chǔ)上流通、入股的話，如果沒有統(tǒng)一登記環(huán)節(jié)，這些都無從談起。

　　他分析，包括現(xiàn)在農(nóng)村宅基地和城市建設(shè)用地將要建立統(tǒng)一的金融市場，如果不確權(quán)，下一步就無從談起?！八源_定不動產(chǎn)本身，對于未來新型城鎮(zhèn)化推進，戶籍制度改革，切實增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，這個確權(quán)的過程是意義不可低估的，為以后進行各類改革打好了一個基礎(chǔ)。”

　　焦點 3

　　四級登記信息實時共享

　　【意見】：國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應(yīng)當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

　　【解讀】：陳國強分析，信息互聯(lián)使得決策部門對全國的不動產(chǎn)住房情況家底有了解?！斑@樣中央政府對于各地能夠有全面的掌握，才能對未來的土地使用建設(shè)和規(guī)劃有依據(jù)，才有科學的安排。”

　　上海交通大學中國發(fā)展研究中心主任陸銘認為，以前不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息只在房產(chǎn)交易時有信息，其他部門是不能直接查詢的，跨地區(qū)之間的信息對接并不是很好，比如上海，是可以查到外地房產(chǎn)信息的，但不確定其他地方查上海的信息是否可以查到。

　　在他看來，全國聯(lián)網(wǎng)的前提就是電子化，“如果不是電子化的聯(lián)網(wǎng)，那工程量就太大了?！彼J為，今后肯定要往全國層面電子化聯(lián)網(wǎng)的方向發(fā)展，特別是涉及老的房產(chǎn)?！靶碌姆慨a(chǎn)現(xiàn)在在電子交易后都已經(jīng)電子化了，查詢相對清楚，但老的房產(chǎn)在電子化上還是需要有個過程?！?/p>

　　■ 梳理

　　28省份已開展機構(gòu)整合工作

　　其實，自2007年《物權(quán)法》頒布時，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”就已被寫入。

　　今年以來，不動產(chǎn)登記進入快速推動的階段。4月份，國土資源部在其官網(wǎng)上發(fā)文表示，將在2016年全面實施統(tǒng)一登記制度；2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

　　5月初，國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，這意味著建立實施登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的不動產(chǎn)登記制度有了組織保障。

　　新京報記者據(jù)公開報道不完全梳理，目前全國28省份已經(jīng)采取措施，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責和機構(gòu)整合工作。

　　據(jù)新京報記者統(tǒng)計，今年以來，各地省級層面職責紛紛進入整合階段。目前全國12省份已經(jīng)建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度。以山東省為例，不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度由省國土資源廳、省編辦、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)廳、省海洋與漁業(yè)廳、省林業(yè)廳、省地稅廳、省法制辦、省畜牧獸醫(yī)局10個部門和單位組成。

　　此外，包括遼寧、黑龍江、四川、甘肅、北京、廣東6省市也在國土資源廳（局）內(nèi)成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導小組。

　　今年6月初，湖南省啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點工作的消息備受矚目。據(jù)媒體公開報道，湖南省是全國首個明確部署不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點工作的省份。

　　除了湖南省之外，浙江方面也表示將在杭州和寧波兩地進行試點。此外，諸如云南和海南也透露，將分析情況確定一個城市作為試點。

　　多名專家接受新京報采訪時稱，不動產(chǎn)登記制度不能直接反腐，但可以對貪官造成壓力。此外，不動產(chǎn)登記暫行條例的出臺，將為房地產(chǎn)稅開征提供必要條件。

　　追問 1

　　不動產(chǎn)登記，強制還是自愿？

　　意見稿規(guī)定，國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　中國社科院法學所研究員孫憲忠接受新京報采訪時表示，不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，如果不到登記機關(guān)進行登記，會使得房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。

　　孫憲忠認為，不動產(chǎn)所有者的權(quán)利，不是因為登記才產(chǎn)生的，登記只是權(quán)利保護的一個手段。比如，新中國成立前建造的房屋，一直沒有到房管部門登記，但房主依然享有對房屋的權(quán)利。

　　國家行政學院教授汪玉凱則認為，根據(jù)意見稿，不動產(chǎn)登記應(yīng)該具有一定的強制性?！熬拖衩總€人都要辦身份證一樣，這是國家的一項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?？梢酝ㄟ^全國房屋普查，對不動產(chǎn)進行強制登記?！?/p>

　　汪玉凱稱，只有通過強制性登記，形成一套完整的、全國聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫，才能為今后的不動產(chǎn)交易提供服務(wù)。此外還能為征收房產(chǎn)稅、宏觀調(diào)控提供依據(jù)。

　　追問 2

　　普通人可查“房姐、房爺”嗎？

　　意見稿規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。

　　近年來，各地曝出的“房爺”、“房姐”等事件，線索大多來自舉報。很多人疑惑，不動產(chǎn)登記制度實施后，是否意味著普通人也可以查詢別人擁有的不動產(chǎn)信息，比如某人擁有多少套房。

　　孫憲忠說，根據(jù)意見稿的規(guī)定，“權(quán)利人”和“利害關(guān)系人”有查詢的權(quán)利。“不動產(chǎn)登記制度的目的是保證交易公正，比如，你的房子要抵押給我，我就有必要查詢你的房產(chǎn)信息是否真實可靠?！?/p>

　　孫憲忠說，從物權(quán)法的角度講，只有涉及交易安全的情況下，才許可別人去查詢不動產(chǎn)信息。毫無利害關(guān)系的人，不得查詢他人信息。

　　追問 3

　　是否預(yù)示房地產(chǎn)稅要開始征收？

　　中國政法大學財稅法研究中心主任施正文接受新京報采訪時說，意見稿的出臺，為房地產(chǎn)稅開征提供了必要條件。他說，從各方面釋放的信息看，房地產(chǎn)稅開征是必要的，但一直沒有征收，其中一個重要障礙是不動產(chǎn)登記制度沒建立起來。

　　施正文說，目前我國的不動產(chǎn)登記分散在住建、國土、工商、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門，各部門的信息沒有進行整合、聯(lián)網(wǎng)。稅務(wù)部門不掌握不動產(chǎn)特別是居民住房的整體數(shù)據(jù)，所以無法推進房地產(chǎn)稅。

　　根據(jù)意見稿，我國將設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺。施正文認為，統(tǒng)一平臺建立以后，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)該將數(shù)據(jù)實時提供給稅務(wù)部門。

　　施正文說，意見稿今年應(yīng)該能獲通過，但這不意味著，房地產(chǎn)稅將在短時間內(nèi)開始征收。

　　今年3月，十二屆全國人大二次會議發(fā)言人傅瑩在新聞發(fā)布會上曾介紹，全國人大正在推進房地產(chǎn)稅立法工作。

　　施正文透露，全國人大常委會正在研究起草房地產(chǎn)稅的相關(guān)法律草案，最快2016年審議，2017年通過。此外，房地產(chǎn)稅征收可能賦予地方一定的自由度，各地依據(jù)自身情況決定開征時間和細節(jié)。

　　追問 4

　　不動產(chǎn)登記會導致集中拋售嗎？

　　國家行政學院教授汪玉凱告訴新京報，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺建立后，有可能會出現(xiàn)集中拋售住房的情況。

　　他說，在相當長一段時間內(nèi)，很多人把購買房產(chǎn)作為保值的手段，現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的高住房空置率，都和購房保值有關(guān)。

　　對于通過貪腐擁有多套住房的官員，汪玉凱說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺將給他們帶來壓力。對于擁有多套住房的普通人，未來可能征收的房地產(chǎn)稅，可能會促使他們賣房。

　　今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

　　因此，施正文認為，國家給出了4年的“緩沖期”，不會引發(fā)“集中拋售潮”。

　　“如果不動產(chǎn)登記推進得太快，導致房價急劇下降，對經(jīng)濟發(fā)展會造成很大的沖擊。政府正在掌握改革的節(jié)奏，防范出現(xiàn)大量集中拋售現(xiàn)象?！笔┱恼f。

　　追問 5

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是反腐利器嗎？

　　不動產(chǎn)登記制度被寄予厚望，很大程度上是因為它被稱作“反腐利器”，并被認為是“反腐治本”的一劑藥方。

　　長期研究不動產(chǎn)登記制度的孫憲忠認為，不動產(chǎn)登記和反腐敗沒有直接關(guān)系。不動產(chǎn)登記是為了保障交易安全，只有在交易的許可下才可以查詢，不涉及交易的不能查。從反腐角度來講，官員的房產(chǎn)無論登記在哪里，有關(guān)部門都可以去查。

　　孫憲忠說，通過不動產(chǎn)登記來實現(xiàn)反腐不現(xiàn)實。比如一個老百姓持有房屋購買合同來登記，他的簽名、身份證等相關(guān)材料都是真實有效的，從法律上來說，就應(yīng)該將其納入產(chǎn)權(quán)登記。如果貪腐官員將不動產(chǎn)登記在親屬、朋友名下，反腐部門查詢起來難度較大。

　　施正文則認為，統(tǒng)一平臺建立后，可以更容易查到官員擁有多少套房，其中可能有通過不正常途徑、違法手段獲得的房產(chǎn)，這項制度增加了官員的貪腐風險。

　　曾提出過“官邸制”的汪玉凱認為，建立不動產(chǎn)登記制度不是為了反腐，但和官員個人事項申報制度結(jié)合起來，將對貪腐官員產(chǎn)生威懾力。

　　汪玉凱說，官員向組織申報的房產(chǎn)情況，現(xiàn)在基本沒有手段核查，今后如果懷疑官員申報不實，可以通過不動產(chǎn)登記平臺核實。

　　追問 6

　　農(nóng)房登記，能否防止強拆？

　　汪玉凱說，農(nóng)民住房通過不動產(chǎn)登記后，房產(chǎn)信息進入數(shù)據(jù)庫，這可以在一定程度上防止政府進行違法強拆。侵犯農(nóng)民的個人財產(chǎn)，政府需要承擔責任。

　　孫憲忠則認為，防止強拆要靠規(guī)范政府職能來解決，這是政府濫用權(quán)力的問題，不屬于不動產(chǎn)登記條例的職能。（記者 關(guān)慶豐）