■樓市熱聞

　　近日，東莞出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），這一政策作出了“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”、“放寬住房公積金貸款政策”、“規(guī)范鎮(zhèn)街規(guī)劃部門審批權(quán)限”、“減少建設(shè)單位修改方案次數(shù)”、“嚴禁鎮(zhèn)街、部門擅自提高收費標準”等相關(guān)規(guī)定。其中關(guān)于“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”的規(guī)定，在出臺不到一天的時間里，便引起了東莞樓市的軒然大波。部分業(yè)內(nèi)人士聯(lián)系到日前佛山取消限購的政策、早前東莞房貸松綁等樓市動態(tài)，紛紛猜測新政也許是東莞政府“曲線救市”的一項舉措，是東莞樓市回暖的信息。

　　記者就新政到底存不存在“救市”、樓市是否出現(xiàn)回暖等問題，采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

　　優(yōu)化行政服務(wù)是重點

　　面對“救市論”，東莞市有關(guān)部門負責(zé)人表示，出臺該新政，是為了深入貫徹落實全省上半年經(jīng)濟形勢分析會提出的“因城因地”，實行“一市一策”精神，加快推進東莞房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這既非“救市”，也不涉及“限購說”。市政府部門指出，是從行政服務(wù)的角度入手，尊重市場規(guī)律，在市場與政府的關(guān)系上，使房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色。

　　“政策出來不存在釋放救市的信息”，中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，政策的出臺可以簡化審批的流程，加快開發(fā)商的節(jié)奏和預(yù)售上市的速度，規(guī)范流程，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)、快速發(fā)展。

　　“這只是政府簡化行政手續(xù)、優(yōu)化行政服務(wù)的一個措施，根本不存在‘救市’的說法?！备煌ǖ禺a(chǎn)總經(jīng)理助理梁蘭凌表示，“對開發(fā)商來說，新政除了簡化流程，基本不會對樓市造成明顯的影響?！?/p>

　　“減少了流程的繁瑣，取消備案制會更加靈活地促進市場的發(fā)展”，合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺認為，取消一手房價格備案制，是以市場配置為主。限價政策早就形同虛設(shè)，對房價約束力有限，取消限價是合理回歸理性，尊重市場的規(guī)律。

　　東莞房地產(chǎn)協(xié)會會長陳俊良提出，如今市場瞬息萬變，價格調(diào)整同樣也是變化多端，在備案制時，價格雖然隨時可以修改，但是一個備案前后經(jīng)過審批等各項手續(xù)需要兩個月，對開發(fā)商對市場都沒好處，所以取消限價是很有必要的。

　　瑞豐置業(yè)李毅表示，政府取消房價備案制度后，價格等部門將各司其職，繼續(xù)加強監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)必須嚴格執(zhí)行明碼標價制度，通過媒體、網(wǎng)絡(luò)信息等方式發(fā)布的價格信息應(yīng)與在銷售現(xiàn)場公示的價格信息保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

　　影響甚微，信貸才是關(guān)鍵

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新政對東莞樓市的影響不大，樓市回暖的關(guān)鍵在于信貸放松。

　　車德銳表示，東莞樓市相對周邊其他城市來說受政策影響比較少，這主要是因為東莞樓盤可以提供有力的供應(yīng)，而這才是抓住市場的本質(zhì)。名巨中央營銷總監(jiān)舒小劍認為，備案制取消后，也許局部樓盤會進行大幅度的促銷活動，但成交量基本上不會發(fā)生很大的變化，估計和七月份差不多。

　　新政作為簡化行政流程的一個措施是無法撼動整個樓市發(fā)展的。陳俊良表示，東莞樓市遲遲未見起色的一個原因是經(jīng)濟環(huán)境差，而經(jīng)濟環(huán)境差又是因為信貸緊，因此只有給信貸松綁，東莞樓市才有可能出現(xiàn)顯著的升溫。

　　“政策都還沒放開。樓市暗淡最主要的原因是信貸緊，如今信貸未見松動，就算取消限價，大多數(shù)理性客戶也會保持觀望狀態(tài)，不會有所動作?！笔嫘φf。

　　就新政策出臺，記者訪問了部分購房者。就業(yè)于萬江的李先生認為，現(xiàn)在整個社會的經(jīng)濟形勢都不太好，大多數(shù)人都是買不起房，政策的放松只會給搞房地產(chǎn)的人更多的機會。在南城工作的夏小姐認為，新政簡化行政流程是好事，但對她來說，降價比較實際一些，買房計劃還是按照既定步驟走，不會因為新政而改變計劃。

　　從數(shù)據(jù)上看，7月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積環(huán)比上月都有了小幅度的下降。2014年7月，東莞住宅成交面積46.31萬平方米，環(huán)比上漲29%，成交金額42.96億元，環(huán)比上漲了32%，7月成交量和成交金額對于6月有明顯的升溫。但升溫主要緣于7月采取了“低開”的營銷策略，從6月底開始開發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏加快，多個推遲開盤的項目也在7月集中上市。

　　下半年樓市以跑量為主

　　房價向來是開發(fā)商和購房者都非常關(guān)注的問題，取消限價后，開發(fā)商對價格的調(diào)控會更加靈活方便，那么房價會不會在一定程度上有所變化呢？舒小劍表示，名巨地產(chǎn)的樓盤一直以來定價不高，所以基本上不會再降價促銷的。

　　“總體而言，房價是不會降的了，相反會持續(xù)溫和地上漲?！标惪×贾赋?，這是由成本結(jié)構(gòu)決定的。盡管如今樓市情況不好，但卻并沒有槽糕到讓人擔(dān)憂的地步?！瓣惪×颊J為，開發(fā)商的融資成本在增加、稅收成本也沒有降低，成本的上升導(dǎo)致房價不可能出現(xiàn)下跌，相反還會相對溫和地上漲。但總體而言，東莞樓市還是處于健康發(fā)展的狀態(tài)，陳俊良表示。

　　車德銳認為，開發(fā)商已經(jīng)認清了事態(tài)，對市場不抱樂觀的態(tài)度。部分開發(fā)商會沖業(yè)績做出部分讓利的行動，價格會有10%-15%的降幅，房價不會大范圍下降，主要因為信貸并沒有完全放松，銀行對開發(fā)商的放款額度比較緊。盡管新政策并沒有給樓市帶來顯著的變化，李興旺認為，這也許是傳遞東莞房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的信號，市場在逐漸回暖中，后市還是以跑量為主。

　　同樣的，舒小劍認為，“雖然取消限價并沒有對樓市起到很大的影響，但至少傳遞了一個利好的信息，這會給購房者一種期待和信心?！蓖瑫r舒小劍也表明，如果只是取消限價，而沒有進一步的舉動，消費者盡管期待，但還是會處于一種觀望的狀態(tài)。就目前狀況而言，信貸不放松，開發(fā)商只能靠銷售回籠資金，所以下半年樓盤以跑量、出資為主。

　　記者觀察

　　東莞樓市新政

　　有望激發(fā)市場活力

　　佛山松綁限購之后不久，東莞推出了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），明確提出“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”，不再對東莞新建樓盤設(shè)置“成交價格上下幅度”以及“調(diào)整周期”。

　　這一新政的推出引發(fā)多方關(guān)注，雖然官方一直表示并非“救市”，但在全國三十多個城市取消限購的大環(huán)境下，東莞的新措施自然會引起各種解讀。按照東莞市有關(guān)部門的說法，《若干措施》是從東莞的實際出發(fā)，“從行政服務(wù)的角度入手，尊重市場規(guī)律，在市場與政府的關(guān)系上，使房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色?！?/p>

　　很多人覺得政府有關(guān)部門在“吹水”，“明明是救市，就不承認？”但筆者認為政府的回應(yīng)并不是在搪塞，即《若干措施》的出臺并不一定要和“救市”扯上關(guān)系。要做出這個判斷，例證可以列舉很多，但最核心的問題是，東莞的樓市已經(jīng)糟糕到要政府出手救市的時候了嗎？

　　據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在過去的一個月，東莞全市住宅成交面積環(huán)比上升30%，為年內(nèi)最高值。除濱海片區(qū)由于上半年新項目入市推售告一段落而導(dǎo)致上月住宅新增環(huán)比下滑外，其余6片區(qū)均有不同程度上升。而在上周，東莞的住宅成交830套，雖然環(huán)比有所下降，但連續(xù)6天日簽約量超100套，日均簽約量近120套，8月份住宅成交仍然延續(xù)7月的好轉(zhuǎn)。和今年的早些時候相比，如今東莞的房地產(chǎn)市場明顯進入了復(fù)蘇期。

　　此前，由于開發(fā)商不愿意降價，購房者又有降價的預(yù)期，從而導(dǎo)致了東莞房地產(chǎn)市場上觀望氛圍彌漫，東莞樓市的最大困擾是成交量過低，與去年同期相比下降近4成。最后，隨著開發(fā)商以價換量，通過降價促銷以及低價推出新盤，這才在一定程度上緩解了成交量過低的壓力。因此，在這樣的市場環(huán)境下，稱東莞樓市新政策為“救市”是不合適的，準確的說法應(yīng)該是“促市”，是在充分尊重市場規(guī)律的前提下，減少政府的行政干預(yù)，從而激發(fā)供需雙方的活力。

　　對供給方而言，《若干措施》施行之后，實施了3年的新建商品住房銷售價格申報備案制取消，在不同的市場環(huán)境下開發(fā)商可以更為靈活地進行營銷，節(jié)省人力成本，而開發(fā)商和消費者也可以不受下浮幅度的限制，根據(jù)市場狀況約定銷售價格。

　　筆者認為新政實施后東莞的房價不會有太大的波動，但開發(fā)商可能會更熱衷于打特價牌來吸引眼球，由于樓盤定價主要受到供需關(guān)系的影響，對房價應(yīng)該不會造成實質(zhì)性的影響。

　　而對于需求方來說，新政中對公積金貸款門檻的放松，以及大幅提高普通住房價格標準，則是直接刺激了潛在購房者的購買欲望。

　　眾所周知，目前東莞所實施的公積金政策被稱之為“史上最嚴”，備受多方口誅筆伐，在實施一年半后總算得以調(diào)整。雖然，如今大家仍未得知公積金新政策的具體措施，但從已有的信息來看，新的貸款辦法將放寬住房公積金貸款申請人繳存滿12個月的認定條件，并傾斜支持中低收入職工和長時間繳存職工申請住房公積金貸款，這將從源頭上帶動剛需型商品房的銷售。

　　而大幅提高普通住房價格標準至合理的水平，同樣會為購房者帶來實質(zhì)優(yōu)惠。因為這意味著在新標準出臺后，購買同樣標準的住房有可能不再被認定為是“豪宅”，而是普通住房，從而為購房者省下至少一半的契稅，這不亞于發(fā)了一筆現(xiàn)金補貼。

　　其實，在市場經(jīng)濟中，商品和服務(wù)的供應(yīng)及需求受價格規(guī)律及自由市場機制所影響，但當市場遭遇過熱或過冷的時候，進行宏觀調(diào)控應(yīng)是合理的。

　　筆者認為《若干措施》在近期內(nèi)有望在一定程度上激發(fā)市場的活力，至于從長期來看能否調(diào)整供需平衡、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展，則還有待繼續(xù)觀察。龔名揚