進入2014年下半年以來，國內(nèi)有多個城市松綁“限購”政策，全國樓市走向及調(diào)控政策備受關(guān)注。日前，佛山宣布成為廣東首個放松限購的城市，珠海情況也備受關(guān)注。

　　時間回到2011年11月1日，珠海正式執(zhí)行“限購+限價”的樓市調(diào)控政策，并成為全國首個“雙限”的城市，如今，該項政策已執(zhí)行接近3年的時間。3年“雙限史”，實實在在地影響著珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展。多位業(yè)內(nèi)人士在接受南方日報記者采訪時表示，在這期間，珠海的房價漲幅有所下降，樓市的投機性需求也在減弱，剛需消費者成為購房主體。在執(zhí)行“雙限”的同時，珠海也在大力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度在下降，該項政策也引導(dǎo)珠海的人口進一步向西部集聚，促進城市化的發(fā)展。

　　如今，珠海下一步的樓市走向也成為各界關(guān)注的焦點。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前珠海的樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，從長遠來看，隨著港珠澳大橋建設(shè)、橫琴新區(qū)開發(fā)等推進以及城市發(fā)展所帶來的人口集聚，未來房價的趨勢將是穩(wěn)中有升。

　　房價之變

　　從快速上漲到穩(wěn)中有升

　　“今年不買房，一年的工資又白拿了。”對市民而言，珠海執(zhí)行“雙限令”近3年來，“漲”字依然是樓市的關(guān)鍵字，但與政策執(zhí)行之前相比，房價上漲的幅度則在減小。

　　作為“雙限令”的執(zhí)行區(qū)域，香洲主城區(qū)的房價經(jīng)歷了下降和上漲兩個階段。記者了解到，“雙限令”后，香洲主城區(qū)樓盤成交量應(yīng)聲而落，大約半年后，不少開發(fā)商推出“特價房”“零首付”等措施吸引客戶，也有部分樓盤直接降價促銷，如五洲花城二期開盤時達到18700元/平方米，政策出臺后，該樓盤立即從精裝改為毛坯銷售，而銷售均價調(diào)整到了10530元/平方米，降價幅度達到了43.7%，讓人感覺“房價一下子跌回到了兩年前”。

　　但進入2013年，在全國樓市回升的大背景下，香洲主城區(qū)的房價也開始緩慢回升。到了今年，在全國房地產(chǎn)市場遇冷的情況下，珠海主城區(qū)的房價依然以低于1%的速度微漲。

　　從全市的情況來看，房價的總體趨勢是在上漲。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年新建商品房均價為10687.73元/平方米，一年后漲到12540元/平方米，兩年后(2014年)變成了13048元/平方米。

　　“以前房價是脫韁的野馬，現(xiàn)在房價已回歸理性?！辟Y深地產(chǎn)人士程廣平認為，近3年的樓市調(diào)控政策帶給珠海最直接的影響是房價上漲的速度變慢了。他給出了一組數(shù)據(jù)稱，從2009年—2010年，珠海商品房銷售均價在一年的時間內(nèi)狂漲42%，大有“一天一個價”之態(tài)勢。而從2011年11月1日執(zhí)行“雙限令”起，一年后珠海的房價下降了千余元，之后緩慢回升，但漲幅并沒有超過10%。

　　不過，在有些市民眼中，房價變化的幅度與他們所預(yù)期的還存在一定差距。

　　消費之變

　　剛需購房者占比增加

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，除了房價上漲的速度有所減緩?fù)?，購買的主體也有了較大的變化?！?008年珠海還存在炒房團，歷經(jīng)近3年的調(diào)控后，投機性以及投資性需求已幾乎消失了，成交量比較大的都是剛需盤?！背虖V平說。

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年末主城區(qū)存量呈現(xiàn)“兩端高、中間少”的特征，普通房與高端房成交比重約96∶4；2013年兩端戶型存量增加，中間段戶型存量均有不同程度下降。

　　“這兩年，剛需得到較大的釋放，而投資、改善需求平平，高端房源存量仍處在高位。”中原地產(chǎn)相關(guān)負責人說。

　　“以前大家買房很快就拍板了，‘日光盤’‘月光盤’很常見，現(xiàn)在的市民理性多了，會對比不同產(chǎn)品和價格，再選擇性價比最高的樓盤，且剛需客占了大部分?！痹诓稍L中，不少開發(fā)商這樣告訴記者。

　　珠海匯基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理官海京分析，一般而言，地方政府出臺限購政策后，投資性資本將會看淡房地產(chǎn)市場，自然會減少購買量，樓市的投機性需求就會抑制，這也符合樓市調(diào)控的方向。

　　供地之變

　　“土地財政”依賴度減輕

　　“雙限令”執(zhí)行期間，珠海土地市場也發(fā)生了變化，其中橫琴新區(qū)、西區(qū)已成為供應(yīng)熱區(qū)，工業(yè)用地、旅游用地的成交數(shù)量不斷增加，這對全市的城市化進程以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都有積極意義。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在土地成交結(jié)構(gòu)上，2012年仍以工業(yè)用地為主，規(guī)模比重為50.3%；(商)住規(guī)模比重為18.5%；2013年成交宗數(shù)以工業(yè)用地最高，35宗占38%。成交規(guī)模以商住用地最大，142.39萬平方米占29.4%，其中綜合用地成交亦有所增加。

　　從區(qū)域上看，西區(qū)、橫琴新區(qū)的成交土地規(guī)模較大。數(shù)據(jù)顯示，2012年珠海全市土地供應(yīng)仍以西區(qū)為主，比重達68.4%；而橫琴土地成交規(guī)模提升幅度達75.4%。到了2013年，全市供應(yīng)仍以西區(qū)為主，比重53.8%；橫琴成交土地有大幅度提升，相比2012年上升66.5%。

　　“珠海以前的城市發(fā)展緩慢，土地出讓主要以住宅市場開發(fā)為主，這幾年來，珠海特別重視為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間，以產(chǎn)業(yè)用地為主，促進經(jīng)濟的發(fā)展?！弊蟀兜禺a(chǎn)總經(jīng)理李炳亮說。

　　李炳亮還表示，工業(yè)用地出讓地價較低，帶來的土地財政收入并不算高，珠海希望通過引進大項目帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動經(jīng)濟提質(zhì)提速，這也是珠海努力進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、擺脫土地財政依賴癥的一個證明。

　　■焦點

　　房價是否觸底？

　　今年上半年以來，珠海樓市遇冷，成交量持續(xù)萎縮，但房價依舊堅挺，而全國其他城市房價都有松動的跡象，珠海房價何時觸底成為市民關(guān)注的問題。

　　“現(xiàn)在不一定是購房的最好時機，但是很好的出手機會。”程廣平表示，與全國其他地區(qū)一樣，珠海的樓市成交相對冷淡，也有不少樓盤推出各種優(yōu)惠政策試圖打開市場，現(xiàn)在可以說是剛需入市的相對低點。

　　來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年珠海上半年庫存主要以80㎡—120㎡戶型存量最大，占整體35%，其次為大面積戶型144㎡以上，占整體20%，庫存消化周期大約為1年。

　　“珠海的庫存壓力沒有別的城市大，但迫于資金壓力，開發(fā)商還是會以價換量，一旦熬過這段時間，房價觸底上升的機會較大?！背虖V平表示。

　　李炳亮持同樣的觀點，他認為，今年上半年不少購房者處于觀望狀態(tài)，剛需的釋放效應(yīng)并未凸顯。隨著差別化貸款政策的進一步落實以及“降價促銷”活動的推出，對價格敏感的剛需客戶有望加快入市的步伐，預(yù)計下半年房價將穩(wěn)中有升?！皼]人能保證房價什么時候觸底，但從目前看，確實是剛需入手的好機會?！崩畋琳f。

　　不過，在他看來，未來珠海的房價還有小幅度上漲的空間，一是港珠澳大橋建設(shè)、橫琴島開發(fā)等利好繼續(xù)刺激，給房價上漲提供了心理支撐；二是隨著“三高一特”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠海成為珠三角少有的人口遷入城市，置業(yè)需求與購買力增幅明顯。

　　官海京認為，目前珠海正大力推進產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、減少對“土地財政”的依賴，并取得一定成效，現(xiàn)在整個環(huán)境也趨于理性和穩(wěn)定了，長遠來看，樓市大幅反彈的可能性并不大。 ●南方日報記者 羅文范