國(guó)家關(guān)于鐵路土地資源綜合開(kāi)發(fā)文件成型下發(fā)之際，各地就軌道交通土地資源利用計(jì)劃正逐步展開(kāi)。多省市也已表示或出臺(tái)政策，希望通過(guò)鐵路沿線土地開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。不過(guò)有專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)鐵路土地資源需不同部門(mén)間協(xié)調(diào)規(guī)劃，政策的操作細(xì)節(jié)需待頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步明確后方可實(shí)施。

　　多地躍躍欲試

　　據(jù)悉，鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)方案目前已上報(bào)國(guó)務(wù)院，有望在近期出臺(tái)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智近日表示，最近由國(guó)土資源部，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、原鐵道部共同起草的《關(guān)于支持鐵路站場(chǎng)土地綜合開(kāi)發(fā)》的文件已經(jīng)成型，并已經(jīng)出臺(tái)。胡存智指出，對(duì)軌道交通站場(chǎng)上蓋、附近的土地進(jìn)行綜合一體開(kāi)發(fā)，能形成綜合開(kāi)發(fā)新型城鎮(zhèn)的格局，國(guó)土資源部會(huì)給予大力支持。

　　天津國(guó)資委[微博]6日發(fā)布消息稱，重組后的天津市軌道交通集團(tuán)已于7月23日正式掛牌運(yùn)營(yíng)。下一步將從提升服務(wù)等方面進(jìn)行初步研究，推進(jìn)各項(xiàng)適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)要求的管理模式改革。此外，在資源開(kāi)發(fā)和土地整理方面，依托軌道交通建設(shè)優(yōu)勢(shì)，做好軌道交通上蓋資源開(kāi)發(fā)，提高資產(chǎn)收益率；認(rèn)真梳理28宗整理地塊，盤(pán)活土地資源，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　2013年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革鐵路投融資體制 加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提到“地方政府要支持鐵路企業(yè)進(jìn)行車(chē)站及線路用地一體規(guī)劃，以開(kāi)發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”，并部署國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部負(fù)責(zé)制定政策細(xì)則。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過(guò)鐵路沿線土地開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)鐵路建設(shè)資金不足。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾主權(quán)及政府公共產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)董事鐘良認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒港鐵公司對(duì)地鐵沿線土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。有實(shí)力的地方政府可以在開(kāi)發(fā)區(qū)興建地鐵，通過(guò)超前發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)發(fā)展沿線房地產(chǎn)，從而創(chuàng)造土地出讓收益，帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，轉(zhuǎn)而反哺地鐵公司。相關(guān)資料顯示，作為香港最大的土地儲(chǔ)備商，2013年港鐵公司在香港境內(nèi)總收入為254.61億港元。除客運(yùn)票務(wù)收入外，車(chē)站商務(wù)和物業(yè)租賃及管理的收入達(dá)83.66億港元，占總收入32.9%。

　　實(shí)施細(xì)則仍待落實(shí)

　　不僅是地方政府，部分公司也開(kāi)始邁出軌道交通土地開(kāi)發(fā)的步伐。今年2月，公開(kāi)對(duì)外招標(biāo)的中國(guó)鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘正式開(kāi)標(biāo)，標(biāo)志著中國(guó)鐵路總公司開(kāi)始啟動(dòng)土地開(kāi)發(fā)。而綠地集團(tuán)在7月底也宣布與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開(kāi)始在中國(guó)多個(gè)城市開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　　北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)表示，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路的建設(shè)可以與沿線房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，但目前我國(guó)城際鐵路推行土地開(kāi)發(fā)模式尤其是在火車(chē)站附近進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)將面臨一些挑戰(zhàn)?！巴恋氐墓芾須w國(guó)土部門(mén)管，城市建設(shè)歸建設(shè)部門(mén)管，建設(shè)部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市有一個(gè)整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話，火車(chē)站附近要進(jìn)行高密度的開(kāi)發(fā)很難進(jìn)行”。

　　實(shí)際上，盡管企業(yè)和地方政府對(duì)鐵路土地開(kāi)發(fā)顯示出積極信號(hào)，但具體實(shí)施細(xì)則仍有待細(xì)化。福建省去年9月發(fā)布有關(guān)改革鐵路投融資體制加快鐵路建設(shè)發(fā)展八條措施中就明確，支持合資鐵路公司盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有鐵路建設(shè)用地的地上、地下空間進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車(chē)站及線路周邊用地，適度提高開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度。支持省鐵路投資有限責(zé)任公司與地方政府對(duì)鐵路沿線土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)利用，有關(guān)稅費(fèi)給予優(yōu)惠和減免。但其中涉及的相關(guān)配套政策仍有待出臺(tái)。

　　宏源證券分析認(rèn)為，鐵路沿線土地開(kāi)發(fā)只是一小部分。鐵路廢棄和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，鐵路土地改革只解決增量問(wèn)題。增量問(wèn)題在投融資改革以內(nèi)，但是系統(tǒng)的歷史存量土地問(wèn)題更大，存量土地問(wèn)題解決才能為鐵路經(jīng)營(yíng)改革鋪路。分析人士指出，按照國(guó)土部門(mén)的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地。如開(kāi)展鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)，這些政策需要作出調(diào)整。此外，由于部分二三線城市尚未形成圍繞地鐵消費(fèi)的習(xí)慣，因此在這些城市開(kāi)展軌道交通土地開(kāi)發(fā)還需考慮市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)。