“一些明顯供大于求的二三線城市，對(duì)于限購(gòu)的政策調(diào)整是很自然的。”7日開幕的2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)表示，二三線城市要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模，鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

　　□本報(bào)記者光明 實(shí)習(xí)生楊苑

　　樓市進(jìn)入了調(diào)整期

　　“現(xiàn)在我國(guó)樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也不像一些人說的要崩盤那種程度?！敝熘幸灰宰≌N售面積為例進(jìn)行了分析。今年1-6月全國(guó)累計(jì)銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，但那是因?yàn)?013年有一些非理性的和提前釋放的因素；與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，則分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。

　　消化存量應(yīng)是重任

　　在當(dāng)前市場(chǎng)差異性明顯，城市之間的供求關(guān)系發(fā)生新的變化的情況下，在政府提出全面深化改革、減少行政性審批的背景下，在政府強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用的機(jī)制下，朱中一認(rèn)為，這次調(diào)整主要是市場(chǎng)本身調(diào)整的結(jié)果，與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大和在政策引導(dǎo)下購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生了變化有關(guān)。這次調(diào)整估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。但限購(gòu)政策的調(diào)整，也不能與國(guó)家“抑制投機(jī)投資性需求”的大政策相違背。

　　“限購(gòu)政策的調(diào)整，只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問題，而沒有解決更多人的購(gòu)房能力問題?！彼J(rèn)為，供大于求的二三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。建議有關(guān)部門督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用。要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模。有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，也可通過合作開發(fā)、收購(gòu)及兼并等措施，適度地發(fā)展。同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

　　企業(yè)要順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整

　　朱中一建議，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)有能力的企業(yè)，將難以出售的商品房改為自己持有的租賃房?；蛟诼糜蔚氐钠髽I(yè)將未銷售的商品房，改為產(chǎn)權(quán)式酒店或分時(shí)度假酒店，以滿足戶籍制度改革后流動(dòng)人口、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租房需求，滿足旅游業(yè)由觀光旅游向觀光、休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老旅游并重的需要。

　　他認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)要開發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品；在產(chǎn)品定價(jià)上，要堅(jiān)持合理定價(jià)，努力提高產(chǎn)品的性價(jià)比。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，今后將進(jìn)入到居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。

　　房地產(chǎn)企業(yè)既要認(rèn)真應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，又要對(duì)今后的市場(chǎng)發(fā)展有信心。朱中一分析，我國(guó)持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化還有十多年時(shí)間，相當(dāng)多的人有購(gòu)房需求、改善性需求和租房需求。此外產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等新的業(yè)態(tài)，還有很多發(fā)展空間。

　　樊綱：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸

　　本報(bào)博鰲8月7日電（記者光明 實(shí)習(xí)生楊苑）在今天的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了，從2010年4月份限購(gòu)開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，經(jīng)歷了一個(gè)軟著陸的過程。地產(chǎn)商要做專、做精、做大，要從質(zhì)量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常狀態(tài)。

　　什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常狀態(tài)？樊綱解釋，是競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新，兢兢業(yè)業(yè)，專注而專業(yè)，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常狀態(tài)。過去十多年房地產(chǎn)經(jīng)常處在亢奮過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢的時(shí)代太不正常了。過去房地產(chǎn)過熱的同時(shí)損毀了其他行業(yè)，比如制造業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)掙錢，制造業(yè)就把資產(chǎn)和精力用到這個(gè)領(lǐng)域。我們應(yīng)該歡迎看到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)也需要調(diào)整回歸正常。

　　陳淮：棚改和調(diào)房?jī)r(jià)無直接關(guān)系

　　業(yè)內(nèi)聚焦萬億投資推進(jìn)棚改

　　陳淮：棚改和調(diào)房?jī)r(jià)無直接關(guān)系

　　本報(bào)博鰲8月7日電（記者光明 實(shí)習(xí)生楊苑）住建部此前表示，今年我國(guó)繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，全年計(jì)劃改造470萬戶以上，預(yù)計(jì)完成投資將超過一萬億元。今天的博鰲房地產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，棚戶區(qū)改造沖擊市場(chǎng)，對(duì)此中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮認(rèn)為，棚戶區(qū)改造和調(diào)房?jī)r(jià)無直接關(guān)系。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，國(guó)家在十二五期間提出要大量建設(shè)保障房，擠出了商品房的需求。用市場(chǎng)的辦法是可以解決房?jī)r(jià)問題的，政府在出讓土地時(shí)，應(yīng)該想到把地價(jià)降下來，還有降低各種方面的稅費(fèi)。所以房?jī)r(jià)這么高，和開發(fā)商沒什么關(guān)系。

　　陳淮對(duì)此進(jìn)行了反駁，他認(rèn)為，棚改不是簡(jiǎn)單的保障房，不是廉租房，棚改和調(diào)房?jī)r(jià)沒關(guān)系，和城中村改造等留下的問題有關(guān)。保障房多是政府單打獨(dú)斗，開發(fā)商因?yàn)槔麧?rùn)原因一直不愿涉足，棚改就是提供了政策和市場(chǎng)相互結(jié)合以及共融的切入點(diǎn)。棚改和城市升級(jí)改造有關(guān)系，棚改地區(qū)很多都是城市核心區(qū)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一建議，在拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，可在尊重被拆遷戶意愿的前提下，盡量擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，讓被拆遷安置戶在市場(chǎng)上購(gòu)買或租賃合適的住房；或者由地方政府與開發(fā)商議定一個(gè)合理價(jià)格，開發(fā)企業(yè)讓利，政府在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，由政府組織團(tuán)購(gòu)，采取貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法集中安置。