■ 記者 邵長春 實(shí)習(xí)生 周川又

　　8月7日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇于海南開幕，為下行中的房地產(chǎn)行業(yè)搭建起一個(gè)思考、對話與交流的平臺(tái)。

　　從創(chuàng)辦至今，博鰲房地產(chǎn)論壇已走過14個(gè)年頭，論壇上的思想碰撞與觀點(diǎn)交鋒，給許多人留下了一個(gè)又一個(gè)經(jīng)典的記憶與場景，它記錄行業(yè)歷史、承載行業(yè)榮譽(yù)，尋找行業(yè)新的發(fā)展?jié)摿εc力量，成為了中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程中不可或缺的組成部分。近千名房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、專家學(xué)者以及主流媒體再次齊聚海南，共同拉開了此次論壇的帷幕。

　　在這14年中，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷蛻變與發(fā)展，而本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“下行通道中的房地產(chǎn)”。

　　在博鰲房地產(chǎn)論壇14年的歷史上，這也是第一次以“下行”作為主題。

　　朱中一：樓市下行是不爭的事實(shí)

　　“現(xiàn)在我國樓市一些數(shù)據(jù)的同比下行和一些城市進(jìn)入了調(diào)整期，這是不爭的事實(shí)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一在今天開幕的博鰲房地產(chǎn)論壇上明確表示。而在博鰲房地產(chǎn)論壇14年的歷史上，這也是第一次以“下行通道中的房地產(chǎn)”作為主題。

　　盡管如此，朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還不像一些媒體說的要崩盤那種程度。需要客觀分析今年同比下降的原因，一些數(shù)據(jù)的同比下行，主要與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。這次調(diào)整，主要也與不少城市的供明顯大于求有關(guān)，還與貸款難度加大和在政策引導(dǎo)下購房者的預(yù)期發(fā)生了變化有關(guān)，“但主要還是市場本身調(diào)整的結(jié)果?！?/p>

　　朱中一說，這次調(diào)整，估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間長短主要取決于各地存量房的消化速度。在全面深化改革、減少政府行政審批的大背景下，一些供明顯大于求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　“但有的地方也要認(rèn)真吸取過去那種過分依賴房地產(chǎn)和土地出讓收入、缺乏科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃盲目開發(fā)的教訓(xùn)?！敝熘幸徽f，地方政策措施的調(diào)整，也要把握好近期目標(biāo)與十八屆三中全會(huì)確定的改革方向和國家新型城鎮(zhèn)化的要求相一致；限購政策的調(diào)整也不能與國家的大政策相違背。

　　“但限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。”朱中一說，供明顯大于求的二三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)，要提升購買能力，鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量，建議對居民首次購房者提供信貸支持等。

　　樊綱：房地產(chǎn)下行是回歸正常增長

　　國民經(jīng)濟(jì)研究所所長，北京大學(xué)、中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授樊綱在發(fā)言時(shí)指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)下行其實(shí)是回歸正常增長，是一個(gè)好事情。市場的正常狀態(tài)是有競爭有創(chuàng)新，要起早貪黑，兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)，難題是要處理很多過去行業(yè)過熱遺留下來的問題?！斑^熱的時(shí)候大家躺著都掙錢，那種阿貓阿狗都能賺錢的時(shí)代不正常?！?/p>

　　樊綱舉了個(gè)例子，說一個(gè)好的大房地產(chǎn)公司10個(gè)月交房，而一個(gè)小公司圈了一塊地搞房地產(chǎn)，根本做不好，到了30個(gè)月才交房，結(jié)果它賺的錢比那個(gè)好公司掙的還多。因?yàn)?0個(gè)月里房價(jià)又漲了一塊，結(jié)果他的利潤比前者還高，這是不正常的?！拔覀冞^去這十多年，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。”

　　“過去那種不正常的狀態(tài)也毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，就開始三心二意，把精力用到別處了?！狈V說，從這個(gè)意義上說，也應(yīng)該歡迎房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。

　　樊綱表示，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)商、政府政策制定者要關(guān)注城市化當(dāng)中的房地產(chǎn)需求問題。過去的政策鼓勵(lì)發(fā)展城市，房地產(chǎn)商才盲目的在一些三四線城市做很多投資。但城市化本身是一個(gè)窮人進(jìn)城的過程。

　　“他首先會(huì)住城中村，那些比較便宜的，質(zhì)量比較低的房子，然后他會(huì)租一些城里原來的老的房子，然后再租好的房子，最初他還是租，因?yàn)樗I不起。然后他可能會(huì)買一套小戶型。”樊綱說，在這個(gè)過程中，我們就需要思考城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　巴曙松：二手房市場新賽道

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場下行的背景下，中國的二手房市場則是一個(gè)典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場。

　　巴曙松說，在一個(gè)成熟市場，當(dāng)它的新房市場不一定有快速增長的時(shí)候，它的二手房市場成為一個(gè)非常有活力的，也帶來新的商業(yè)機(jī)會(huì)的賽道、新的機(jī)會(huì)。從國際經(jīng)驗(yàn)來比較，發(fā)展到中國這個(gè)階段，二手房市場的崛起，已經(jīng)是一個(gè)必然的趨勢，“在主要的幾個(gè)成熟市場，美國、英國、法國、澳大利亞這幾個(gè)市場，已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場?！?/p>

　　“中國目前的二手房市場還主要集中在一線和個(gè)別二線城市。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間?！卑褪锼烧f，即使一線城市因?yàn)榉N種原因，被低價(jià)斬倉賣出的房子，比投資那些產(chǎn)能過剩的行業(yè)的收益都要好。

　　巴曙松表示，二手房崛起的條件應(yīng)該說已經(jīng)逐步具備。存量的商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大，目前商品房存量已經(jīng)超過1億套，城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，新一輪人口流動(dòng)的趨勢正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)會(huì)帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大的需求?！斑@不是一個(gè)下行通道的市場，而是一個(gè)在上行的起點(diǎn)上的新的房地產(chǎn)市場?！?/p>

　　據(jù)分析，二手房市場的空間和機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是交易傭金，二是廣告的支出，三是配套的服務(wù)。如在美國二手房的交易環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，涉及眾多的行業(yè)，每年相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用就超過200億美元。

　?。ū緢?bào)博鰲8月7日電）