□金證券記者 江芬芬

　　中國礦業(yè)大學(xué)實(shí)習(xí)生 何浩

　　8月5日，萬科A（000002）公布7月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)。《金證券》記者獲悉，當(dāng)天下午公司董秘譚華杰參加了券商組織的電話交流會議，他認(rèn)為今年6月份房地產(chǎn)市場已經(jīng)“筑底”成功，未來幾個(gè)月買房者的觀望情緒將逐漸消除。不過，經(jīng)歷前期調(diào)整之痛的房地產(chǎn)商，并不會大力推盤，也將謹(jǐn)慎拿地。

　　限購放開大戶型銷售猛增

　　萬科公告顯示，2014年7月份，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積136.7萬平方米，銷售金額133.2億元。環(huán)比上月銷售面積174萬平方米，銷售金額193.9億元分別下滑21.4%及31.3%。這也意味著，萬科銷售金額和銷售面積在5月和6月的持續(xù)上升勢頭戛然而止。

　　至此，公司于年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積958.0萬平方米，銷售金額人民幣1142.3億元，分別比2013年同期增長14.8%和17.0%。公告還顯示，萬科7月2.2億元的拿地金額創(chuàng)下了兩年來的新低。

　　《金證券》記者獲悉，在前述電話會議上，譚華杰透露了幾個(gè)投資者比較關(guān)注的經(jīng)營數(shù)據(jù)。比如，從結(jié)構(gòu)看，144平方米以下戶型占比略有下降，占比在87-88%之間。144-180平方米戶型銷售占比9%，比6月上升一倍?！拜^大戶型出現(xiàn)了比較好的銷售，主要與部分地方放開限購、釋放了改善需求有關(guān)”，他解釋。

　　從萬科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市情況看，7月銷售面積環(huán)比6月下降5%，同比下降29%。從土地?cái)?shù)據(jù)看，7月土地出讓面積同比下降35.8%，土地出讓金額下降41.3%。

　　譚華杰分析，“土地出讓金額下降非常大，但是這個(gè)是有合理性的?！币?yàn)槿ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在，土地成交量和溢價(jià)成交比例、溢價(jià)率都在降溫，但是土地的起拍價(jià)格沒有下降。在這種情況下，出現(xiàn)大規(guī)模流拍和萎縮是合理的。

　　他認(rèn)為，二季度主要城市的土地流拍比例達(dá)到21%，但是這個(gè)數(shù)字應(yīng)該還沒有到底，未來土地市場應(yīng)該會繼續(xù)降溫?！翱傮w看市場的趨勢，我認(rèn)為是非常好的，房屋市場景氣狀況有所改善。土地市場軟著陸逐漸明朗，這次市場的探底逐漸明確，就是在6月份。土地降溫為未來溫和上漲創(chuàng)造了一個(gè)比較好的條件。接下來兩個(gè)月市場數(shù)據(jù)可能不會很好，但是趨勢是確立的?！?/p>

　　“四季度推盤會更有利”

　　樓市好轉(zhuǎn)，萬科并沒有急著推盤，這也是7月份銷售數(shù)據(jù)回落的原因。譚華杰向機(jī)構(gòu)人士解釋，今年上半年樓市陷入調(diào)整，買房人觀望情緒濃厚，心態(tài)的逆轉(zhuǎn)需要時(shí)間。“雖然7月因?yàn)檎哒{(diào)整銷售顯得有所起色，但買房人的預(yù)期和心態(tài)不會立馬轉(zhuǎn)變。相比三季度，四季度推盤會更有利。”譚華杰稱。

　　《金證券》記者獲悉，有券商研究員擔(dān)心，市場好轉(zhuǎn)后開發(fā)商會不會集體瘋狂推盤，導(dǎo)致市場平衡被打破？對此，譚華杰直言，“開發(fā)商不會那么傻，目前房地產(chǎn)新開工面積在降，預(yù)計(jì)未來還會繼續(xù)往下走，開發(fā)商庫存壓力并不大，而且單個(gè)項(xiàng)目推得太猛、太急，也不好賣，所以大家會有節(jié)制。”

　　值得一提的是，土地市場成交量價(jià)雙降，且向北京、上海等一線城市蔓延，萬科會否趁機(jī)“抄底”？譚華杰笑言，“買地是開發(fā)商本能的欲望，但目前開發(fā)商沒有缺地的，地價(jià)也沒有出現(xiàn)明顯的調(diào)整，能否抄底也要看融資政策變化，我們正在等待好的抄底機(jī)會?！?/p>

　　據(jù)介紹，萬科買地意在二手市場（即轉(zhuǎn)讓地），現(xiàn)在找上門希望萬科接盤的企業(yè)也比較多，公司正在積極尋找機(jī)會。