【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)按揭貸違約風(fēng)險暴露， 多個地方緊急組織壓力測試。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京8月5日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，古希臘的西西里國王有個朋友名叫達(dá)摩克利斯，總羨慕國王的榮華富貴。于是有一天，國王讓他穿上了王袍，坐在宴會廳桌邊，桌上擺滿了美味佳肴。當(dāng)達(dá)摩克利斯舉起酒杯，突然發(fā)現(xiàn)天花板上用馬鬃倒懸著一把鋒利的寶劍，差點觸到了自己的頭，當(dāng)時嚇得臉色煞白。這時國王說道：這把劍劍隨時可能掉下來，我天天看見，它一直懸在我的頭上，風(fēng)險永遠(yuǎn)與權(quán)力同在。這就是著名的“達(dá)摩克利斯之劍”的典故。

　　對于富甲天下的銀行來說，曾經(jīng)帶來豐厚利潤的房地產(chǎn)信貸，現(xiàn)在由于房價連連走軟，風(fēng)險正如懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。為應(yīng)對風(fēng)險，目前，內(nèi)蒙古銀監(jiān)局已著手摸底轄內(nèi)銀行房地產(chǎn)貸款情況，要求銀行在8月內(nèi)上報房地產(chǎn)逾期貸款和不良貸款的規(guī)模以及處置計劃，長三角等地區(qū)的監(jiān)管層也對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了多次壓力測試和風(fēng)險摸底。房地產(chǎn)貸款形成逾期不再僅僅局限于開發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約風(fēng)險也開始暴露。

　　在中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立看來，房地產(chǎn)不良貸款的問題現(xiàn)在才剛剛顯露出來。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：一家國有大行內(nèi)蒙古分行一位高管透露，這家銀行在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)貸款有40多億元，今年出現(xiàn)了按揭貸款逾期的現(xiàn)象。房地產(chǎn)不良貸款，現(xiàn)在是不是已經(jīng)露出了冰山一角？

　　尹中立：現(xiàn)在的問題剛剛顯露，這是毫無疑問的。房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險實際上主要取決于兩個因素：第一個因素是買房人或者說貸款企業(yè)負(fù)債的比例太高，杠桿率太高。尤其像溫州最典型，溫州很多私人企業(yè)主或者是個人，實際上是通過高利貸的方式來借錢，然后再通過銀行的借款來按揭貸款，如果房價稍微有所下跌，甚至只要房價不漲，這個時間的成本就可能把他們拖垮，然后就會出現(xiàn)按揭違約的情況。

　　第二個因素是，實體經(jīng)濟(jì)某個領(lǐng)域的價格下跌或者不景氣，比如說鄂爾多斯就屬于這種情況，鄂爾多斯以前房地產(chǎn)的繁榮，在很大程度上是因為它的煤炭資源儲量非常豐富，在煤炭價格不斷上漲的狀態(tài)下，這個地區(qū)的房地產(chǎn)非常繁榮，但現(xiàn)在煤炭價格下跌了40%、50%，所以很多人已經(jīng)缺少收入來源，當(dāng)時很多個人或者企業(yè)是通過銀行貸款買房，現(xiàn)在已經(jīng)還不起貸款，這是非常正常的情況。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，6月末銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16 .2萬億元，占各項貸款余額的20.8%。今年以來，銀監(jiān)會多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。從全國來看，這把達(dá)摩克利斯之劍真會掉下來嗎？

　　尹中立：中國的房地產(chǎn)貸款相對于美國或者其他發(fā)達(dá)國家來說，是比較低的，因為像美國甚至歐洲的一些國家，它的房地產(chǎn)按揭貸款的首付實際上是很低的。但這里面需要強(qiáng)調(diào)的一點是，在建設(shè)當(dāng)中有很多開發(fā)商實際上做了手腳，搞了一些假按揭，也就是說借了一堆身份證到銀行去辦理按揭貸款，但實際上這些身份證是沒有戶主的，這種貸款的風(fēng)險就比較大了。

　　這把懸在銀行業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍有多恐怖？會掉下來嗎？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，全國房地產(chǎn)的金融包括信貸的風(fēng)險是可控的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：內(nèi)蒙古和浙江溫州是樓市下跌的重災(zāi)區(qū)。按國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，溫州房價下跌開始于2011年9月，到今年5月份為止已持續(xù)33個月，比2011年最高水平下跌了22.5%。同樣從2011年末開始，鄂爾多斯等地的樓市陷入停滯，樓市銷售量下降，隨后房價開始下跌，現(xiàn)在幾乎腰斬。這個跌幅是不是已經(jīng)見底？會不會出現(xiàn)由于房價下跌而導(dǎo)致所謂按揭貸款的逾期風(fēng)險？

　　楊紅旭：實際上目前全國房價剛剛開始下跌，5月份房地產(chǎn)開始下跌，6月份的跌幅擴(kuò)大，我認(rèn)為年內(nèi)可能還會跌一跌。這次樓市調(diào)整屬于短周期性質(zhì)，不是一個長期的大跌和崩盤。雖然局部地區(qū)比如說溫州、和鄂爾多斯，因為樓市泡沫破滅導(dǎo)致不良貸款率進(jìn)一步提升，銀行有風(fēng)險，但在全國667個城市當(dāng)中，鄂爾多斯和溫州只是兩個城市，占的比例非常低，而且大部分中國的三四線城市樓市基本上沒有泡沫。就全國而言，樓市價格不會出現(xiàn)大幅下跌，整個房地產(chǎn)的金融包括信貸的風(fēng)險是可控的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：盡管溫州也好、鄂爾多斯也好，這只是個別城市，但我們也看到，今年的三線、四線城市面臨的房價下跌壓力還是非常大的。

　　楊紅旭：很多中小城市主要是庫存壓力大，供大于求，過幾年的話，地方政府開發(fā)力度比較大，包括建了很多新城區(qū)，供應(yīng)量就加大了。中國很多中小城市房價沒有暴漲過，很多城市的房價只有5000、6000，不少地區(qū)的房價是沒有泡沫的，它只不過是不會大漲也不會大跌，保持一種活躍度偏低的情況。我認(rèn)為這種情況還要持續(xù)幾年，但只要房價不會大跌，地方的金融機(jī)構(gòu)就不會面臨著所謂的重大風(fēng)險。