連漲兩年后，今年6月南京房?jī)r(jià)首次下跌。那7月以來(lái)南京樓市的表現(xiàn)又如何，揚(yáng)子晚報(bào)記者近日兵分兩路，分別走訪了二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)比紙面上的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還要猛烈。7月份，南京名校學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊跌，連“最抗跌”的頂級(jí)名校學(xué)區(qū)房也扛不住了；各大開(kāi)發(fā)商也紛紛開(kāi)始促銷(xiāo)，昨天，仙林一樓盤(pán)還喊出了“虧本價(jià)賣(mài)房”的口號(hào)。房?jī)r(jià)是不是真跌了

　　每個(gè)買(mǎi)房人都有自己的判斷

　　我們不給您結(jié)論，只希望您靜下心看看這3個(gè)故事

　　第一個(gè)故事講的是 學(xué)區(qū)房

　　太瘋狂！城中一學(xué)區(qū)房降價(jià)70多萬(wàn)出手

　　在經(jīng)手代售芳草園小學(xué)學(xué)區(qū)一套129平方米的三居室之初，鏈家芳草園店店長(zhǎng)高超肯定沒(méi)有料到會(huì)以單價(jià)降幅6000元/平方米，總價(jià)降70多萬(wàn)元的幅度促成這筆交易。然而這一幕卻在7月份真實(shí)上演了。

　　高超向記者介紹道，這套高層電梯房源在掛牌之初，房東定價(jià)近3萬(wàn)元/平方米。這個(gè)價(jià)格明顯高過(guò)同小區(qū)其他高層房源，因此他勸說(shuō)房東可以適當(dāng)加大議價(jià)協(xié)商的空間?！霸?月初接待過(guò)幾個(gè)為孩子購(gòu)房的家長(zhǎng)，而且得到的回復(fù)都嫌貴后，這位房東果然把議價(jià)空間拉大了許多?！备叩觊L(zhǎng)說(shuō)，房東在7月份突然開(kāi)始著急賣(mài)掉房子回款，因此又把價(jià)格降低，最終的成交價(jià)格只有2.3萬(wàn)多元/平方米，等于一平方米就降了6000多元，總價(jià)比最初掛牌降了70多萬(wàn)元。

　　當(dāng)然，這個(gè)案例有特殊性，房東因?yàn)閭€(gè)人問(wèn)題急需用錢(qián)、對(duì)方又可以全額付款，因此才同意降低這么多價(jià)格好盡快成交。此外，房子最初的報(bào)價(jià)過(guò)高也是導(dǎo)致這一懸殊價(jià)差產(chǎn)生的原因。在芳草園小區(qū)，一般多層房源的報(bào)價(jià)才能達(dá)到3.3萬(wàn)元/平方米以上，而高層房源的最初報(bào)價(jià)大多在2.6萬(wàn)元/平方米以上。

　　第二個(gè)故事講的還是 學(xué)區(qū)房

　　頭一遭！最堅(jiān)挺的頂級(jí)名校學(xué)區(qū)房也跌了

　　雖然這套芳草園學(xué)區(qū)房的跳水價(jià)屬于極端個(gè)例，但7月份學(xué)區(qū)房由疲軟走入下跌通道卻是事實(shí)。據(jù)高店長(zhǎng)介紹，上個(gè)月他本人促成的三筆二手房交易中，兩套60平方米的拉小學(xué)區(qū)房成交價(jià)降了6萬(wàn)元；一套90平方米的拉小聚澤園學(xué)區(qū)房由315萬(wàn)元的報(bào)價(jià)降到303萬(wàn)元成交，一共降了12萬(wàn)元，而且還附帶一個(gè)車(chē)位。這樣的降價(jià)空間在上半年是不可想象的。

　　而據(jù)網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)推出的365二手房指數(shù)報(bào)告顯示，7月南京市小學(xué)學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格中，A類(lèi)頂尖名校定比指數(shù)為1003.7點(diǎn)，較上月下降了50點(diǎn)，是今年以來(lái)首次出現(xiàn)下降，跌幅約4.7%。從原因來(lái)看，名校前期報(bào)價(jià)往往過(guò)高，導(dǎo)致降價(jià)空間變大、跌幅明顯。7月份B類(lèi)名校指數(shù)為1019.8點(diǎn)，雖然較上月微漲0.4%，但也是在連續(xù)3個(gè)月呈下降后的微弱回調(diào)，相比上半年的房?jī)r(jià)還是顯得十分疲軟。從房源掛牌量看，7月兩類(lèi)學(xué)校合計(jì)環(huán)比又下降了一成，成為除1月份淡季以外的今年最低值。

　　具體來(lái)看，報(bào)告中統(tǒng)計(jì)的A類(lèi)和B類(lèi)共計(jì)18所名小學(xué)中，價(jià)格環(huán)比下降的達(dá)到了11所之多，環(huán)比上漲的只有7所。其中四所A類(lèi)頂尖名校全面下跌，拉薩路小學(xué)、瑯琊路小學(xué)降幅都超過(guò)了5%，力小也有近2個(gè)點(diǎn)的跌幅，北京東路小學(xué)輕微下跌0.35個(gè)點(diǎn)。此外，屬于B類(lèi)學(xué)校的芳草園小學(xué)也有1.5個(gè)點(diǎn)的下跌。

　　第三個(gè)故事講的是 新房

　　真的嗎？仙林一樓盤(pán)號(hào)稱“虧本賣(mài)房”

　　剛剛經(jīng)歷過(guò)“強(qiáng)震”、“海嘯”的南京樓市，近日又迎來(lái)新一波的開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)優(yōu)惠，這一次領(lǐng)頭的卻是一家純新盤(pán)。位于仙林的中天銘廷昨天打出“虧本價(jià)”的旗號(hào)推銷(xiāo)新房源。這家新盤(pán)坐落在南京城東仙林區(qū)域的核心位置，臨近玄武大道，在去年8月份的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，這塊地曾創(chuàng)下仙林新“地王”的稱號(hào)，每平方米的樓面價(jià)高達(dá)10259元，不少業(yè)內(nèi)人士由此推算出今后的現(xiàn)房售價(jià)將不會(huì)低于20000元/㎡。然而，在首批房源即將推出的當(dāng)口，開(kāi)發(fā)商公布的銷(xiāo)售價(jià)格卻令所有人吃了一驚——起售價(jià)16500元/㎡，均價(jià)則在17000元/㎡到18000元/㎡之間。

　　據(jù)了解，首批房源大概有200套左右，低樓層的房源折后價(jià)不超過(guò)17000元/㎡，占到總量的三分之一。對(duì)于這一定價(jià)與“放風(fēng)價(jià)”之間的價(jià)差，開(kāi)發(fā)商解釋稱，主要還是受市場(chǎng)的影響?！俺送恋爻杀荆ò?、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等其他成本至少在六七千元，說(shuō)是‘虧本價(jià)’并不夸張”，相關(guān)人士表示。

　　“虧本價(jià)”真的便宜嗎？在不少買(mǎi)房人看來(lái)，“虧本”其實(shí)是個(gè)噱頭。市民張女士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，頂多是利潤(rùn)少一點(diǎn)而已，以這家樓盤(pán)為例，當(dāng)年的“地王”成本擺在那兒，開(kāi)發(fā)商最終還是加到房?jī)r(jià)里去，埋單的還是買(mǎi)房人。也有市民比較了周邊幾家樓盤(pán)的價(jià)格，如高科榮域在售的是精裝房，售價(jià)在18000元/㎡到19000元/㎡左右，扣除裝修成本的話，毛坯價(jià)仍有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。鴻雁名居、誠(chéng)品城以二手房為主，價(jià)位大都在14000元/㎡到15000元/㎡之間。業(yè)內(nèi)人士表示，在購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)房人更加關(guān)注的是房源價(jià)格跟周邊樓盤(pán)比較怎么樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否“虧本”并不太感冒，而且虧本的房子也并不一定會(huì)受到追捧。

　　故事講完了，后市如何

　　不妨來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)1 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有可能會(huì)回調(diào)

　　南京鏈家市場(chǎng)分析師尹筱沁表示，從7月份的整體情形來(lái)看，成交難度上升、成交周期拉長(zhǎng)，議價(jià)空間加大是學(xué)區(qū)房交易中產(chǎn)生的第三個(gè)屏障。其實(shí)這三方面難度的增加，此前早已出現(xiàn)在普通的二手房交易之中，但頂尖名校學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)這種情況，應(yīng)該說(shuō)是大勢(shì)進(jìn)一步低迷的寫(xiě)照。

　　不過(guò)學(xué)區(qū)房與其他普通二手房不同的是，其季節(jié)性起伏更加明顯。鏈家芳草園店的高店長(zhǎng)表示，8月初的這四天時(shí)間里，該店成交的學(xué)區(qū)房單數(shù)已經(jīng)超過(guò)了7月全月，盡管議價(jià)空間依然較大，但隨著購(gòu)房者出手意愿的明顯增加，議價(jià)幅度開(kāi)始有收窄的跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到九、十月份學(xué)區(qū)房旺季的時(shí)候，名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格很可能將先于普通房源出現(xiàn)回調(diào)。

　　在學(xué)區(qū)房下跌的背后，是已經(jīng)四月連跌的全市二手房成交量和已經(jīng)三月連跌的掛牌價(jià)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份南京二手房共成交4085套，同比2013年7月份的7710套相比下降了3000多套，環(huán)比6月份的4044套則基本持平，反映出二手房成交量跌入“谷底”后開(kāi)始走穩(wěn)。

　　價(jià)格方面，根據(jù)這份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)報(bào)告，7月全市二手住宅掛牌價(jià)定比指數(shù)為1031.7點(diǎn)，環(huán)比上月下調(diào)了1.6個(gè)點(diǎn)。雖然掛牌價(jià)已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月下跌，但跌幅有所收窄。與上月一樣，本月連續(xù)掛牌小區(qū)下調(diào)數(shù)量依然超過(guò)半數(shù)，但與前兩個(gè)月比較，份額開(kāi)始逐步減少。掛牌量方面，南京二手房7月份掛牌量為9118套，環(huán)比6月份的9619套下降501套，降幅為5.2%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)近半年調(diào)整，從成交量和報(bào)價(jià)上看目前已開(kāi)始逐步趨穩(wěn)，但掛牌量的持續(xù)下跌顯示房東對(duì)后市的信心不足，因此二手房出現(xiàn)反彈的條件和時(shí)機(jī)暫時(shí)還未看到。

　　觀點(diǎn)2 庫(kù)存猛增，開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷“降門(mén)檻”

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)剛剛公布的7月份成交數(shù)據(jù)顯示，新房銷(xiāo)量雖與6月份持平，不過(guò)相比去年同期下滑五成，與此同時(shí)，市面上“捂盤(pán)”項(xiàng)目越來(lái)越多。有的樓盤(pán)領(lǐng)取預(yù)售證后，一直以“優(yōu)惠方案未定”為借口不對(duì)外銷(xiāo)售，這也導(dǎo)致市場(chǎng)上的房源供應(yīng)量普遍不足，供銷(xiāo)雙降的格局也使得南京房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月回落。

　　與房?jī)r(jià)下探相呼應(yīng)的是，南京各家開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠舉措也越來(lái)越親民，朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)在上周首次喊出“首付2萬(wàn)”的口號(hào)，打響了江北低首付的“第一槍”，同處江北的天潤(rùn)城推出9280元/㎡的均價(jià)，也被視為江北房?jī)r(jià)整體回歸“萬(wàn)元以下”的信號(hào)。在河西南部，一家純新盤(pán)的報(bào)價(jià)已經(jīng)從最初的近3萬(wàn)元/㎡降至23000元/㎡，城南鐵心橋的一家樓盤(pán)也打出“零利潤(rùn)”的推廣語(yǔ)。

　　市場(chǎng)人士表示，目前南京樓市的庫(kù)存量已經(jīng)接近4.5萬(wàn)套，相比年初時(shí)猛漲1萬(wàn)余套，銷(xiāo)售壓力的增大使得開(kāi)發(fā)商不斷降低“門(mén)檻”，有購(gòu)房需求的市民不妨可以考慮出手了。(實(shí)習(xí)生 趙子佳 揚(yáng)子晚報(bào)記者 張遙 馬祚波)