7月是今年濟(jì)南樓市最“精彩”的一個(gè)月。執(zhí)行了3年多的限購(gòu)政策取消，讓網(wǎng)簽量出現(xiàn)暴漲，冷凍了兩個(gè)多月的土地市場(chǎng)也再次迎來(lái)成交。但是，量的增加并沒(méi)有帶來(lái)質(zhì)的改變，7月濟(jì)南新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，開盤量也僅有去年的一半。土地交易雖然恢復(fù)，但全部為底價(jià)成交。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)的取消不會(huì)讓樓市真正“熱”起來(lái)，限貸政策的松緊才能決定未來(lái)樓市的走勢(shì)。 記者張陽(yáng)陽(yáng)馬妍

　　[成交]取消限購(gòu)沒(méi)讓成交真正變多

　　據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月濟(jì)南新建商品房成交12400套，環(huán)比6月份的6459套暴漲92%，近乎翻倍，同比來(lái)看，2013年7月濟(jì)南市共成交商品房5649套，比今年少了一半還多。成交量如此大的增長(zhǎng)與濟(jì)南放開限購(gòu)政策有著直接聯(lián)系，限購(gòu)取消后的22天里，濟(jì)南市共網(wǎng)簽商品房10008套，超過(guò)去年以來(lái)的任何一個(gè)月。

　　但是從成交走勢(shì)看，7月商品房成交如“過(guò)山車”般，中間高兩頭低。在7月前三周，成交量不斷上升，第3周達(dá)到頂峰，接著第4周、第5周持續(xù)走低。濟(jì)南樓市之所以呈現(xiàn)這樣的走勢(shì)，一切都是源于取消政策限購(gòu)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，限購(gòu)取消后，網(wǎng)簽持續(xù)走高有兩方面原因：一是部分被限群體先買了房，趁限購(gòu)取消補(bǔ)辦手續(xù)。二是，先前觀望的剛需購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲，出手購(gòu)房。

　　但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月第二周，在新增的網(wǎng)簽數(shù)中有四成是疑似補(bǔ)簽。對(duì)于多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“限購(gòu)”對(duì)于他們的意義不大，而最重要的是“限貸”。許多以前被限購(gòu)房者表示，雖然放開限購(gòu)了，但沒(méi)錢買房。因此，網(wǎng)簽量短期內(nèi)暴漲并不能說(shuō)明限購(gòu)取消對(duì)于刺激市場(chǎng)的意義。

　　從濟(jì)南7月份網(wǎng)簽走勢(shì)中，也可以得出這樣的結(jié)論。在迎來(lái)短期的高漲之后，網(wǎng)簽量迅速走了下坡路。

　　值得期待的是，濟(jì)南部分銀行首套房貸開始松動(dòng)，購(gòu)房者辦理房貸不再需要辦理社保證明。也有業(yè)內(nèi)人士稱明年或?qū)⑷娣潘上拶J，或許到那時(shí)，成交量才會(huì)真正暴漲。

　　[開盤]7月開盤量同比下降近一半

　　據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，7月份新開盤和加推項(xiàng)目的樓盤總數(shù)僅為7個(gè)，項(xiàng)目分布在濟(jì)南市的東部、南部和西部。7個(gè)樓盤開盤當(dāng)天成交的總數(shù)近500套，其中開盤當(dāng)日最高成交的樓盤為西部的一樓盤，當(dāng)天成交190套，成交最低的樓盤也位于西部，當(dāng)日成交僅為30套。

　　所有開盤的樓盤在銷售方面幾乎都采用了“價(jià)格優(yōu)惠”的方式，優(yōu)惠價(jià)格從2萬(wàn)—5萬(wàn)不等，價(jià)格仍然是樓盤促進(jìn)銷售的不二法寶。記者算了一筆賬，開盤當(dāng)日成交量最高的樓盤，銷售均價(jià)為8600元/平米，以100平米計(jì)算，總價(jià)為86萬(wàn)元，其給出的優(yōu)惠折扣為85折，并且三日簽約按揭的話還可再享98折優(yōu)惠，如果按照這種方式計(jì)算，一套原本86萬(wàn)元的房子最終可節(jié)省143620元，如此大優(yōu)惠的力度吸引了不少購(gòu)房者出手。

　　在解籌率（參與認(rèn)籌的客戶成功選房的比例）方面來(lái)看，7月份新開盤樓盤的平均解籌率為65.9%，其中最高的為84%，最低的為44%。記者發(fā)現(xiàn)，7月開盤或加推的項(xiàng)目普遍成交量不高，均維持在50套以下的水平。

　　與去年同期相比，今年7月的開盤數(shù)量同比下降了近一半，從開盤數(shù)量上可以看出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)況還是保持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　從時(shí)間上來(lái)看，7月前兩周開盤量較少，總共只有兩個(gè)樓盤開盤，但是在限購(gòu)政策解除后的兩周里，房企入市的步伐開始加快，兩周內(nèi)5家樓盤開盤。

　　[房?jī)r(jià)] 房?jī)r(jià)再次跌回去年水平

　　多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，7月濟(jì)南房?jī)r(jià)繼續(xù)下降。并且降幅繼續(xù)擴(kuò)大，甚至7月濟(jì)南市新建住宅價(jià)格同比出現(xiàn)下跌，并且這是今年以來(lái)的第二次。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，濟(jì)南市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.84%，樣本平均價(jià)格為每平米8765元。這是繼6月以來(lái)，新建住宅價(jià)格第二次下降，并且降幅相比6月增大了近一倍。同時(shí)在房?jī)r(jià)連續(xù)環(huán)比下降的背景下，濟(jì)南市新建住宅價(jià)格再次回到去年同期水平，同比去年7月下跌0.06%，幾乎持平，這是繼2月濟(jì)南新建住宅價(jià)格同比下跌后第二次出現(xiàn)此情況。

　　同時(shí)，根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)測(cè)中心聯(lián)合發(fā)布的7月“中住288指數(shù)”，濟(jì)南市7月一手房?jī)r(jià)指數(shù)為1125.3，環(huán)比下降4.1，跌幅為0.36%，且跌幅比前兩個(gè)月有所增加，這是濟(jì)南房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)下降。

　　雖然兩項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的范圍和物業(yè)類型不盡相同，但對(duì)于濟(jì)南房?jī)r(jià)的走勢(shì)的判斷卻基本相似，那就是濟(jì)南房?jī)r(jià)7月繼續(xù)下跌，并且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　從全省范圍來(lái)看，通過(guò)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量在增加，并且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，從百城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，7月山東納入統(tǒng)計(jì)的11個(gè)城市有9個(gè)新建住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌，與6月持平，但是大部分下跌的城市跌幅在擴(kuò)大，跌幅最大的菏澤環(huán)比下跌了3.05%，比6月2.12%的跌幅增加了近1個(gè)百分點(diǎn)。而6月漲幅最高的濰坊在7月也出現(xiàn)了下跌，跌幅達(dá)到0.73%。

　　從中住288指數(shù)來(lái)看，山東納入監(jiān)測(cè)的17個(gè)城市中，濟(jì)南、淄博、聊城、泰安、萊蕪、菏澤、臨沂、棗莊、東營(yíng)和煙臺(tái)10個(gè)城市7月一手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下跌，下跌的城市數(shù)量比6月增加了一倍。

　　上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體喊冷，進(jìn)入下半年并沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象，造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，這也直接影響到山東大部分的城市。除此之外，有業(yè)內(nèi)人士指出，濟(jì)南市取消限購(gòu)政策后，大量補(bǔ)簽的加入，雖然變相的拉高了成交量，但由于補(bǔ)簽房多在幾年前便已購(gòu)買，所以價(jià)格較低，也變相的拉低了整體房?jī)r(jià)。

　　二手房方面，7月二手房?jī)r(jià)小幅上漲，據(jù)搜房濟(jì)南房產(chǎn)評(píng)估網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，7月第四周，濟(jì)南二手房住宅掛牌均價(jià)為10362元/平方米，比6月第四周的10359元/平方米僅上漲3元/平米，幾乎沒(méi)有變化。

　　[土地] 7月土地全部底價(jià)成交

　　根據(jù)世聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，7月份的土地成交數(shù)量為8宗，成交面積為405652.56平米，值得注意的是，8宗土地全部為底價(jià)成交。其中東部成為主力，占總成交的71.4%。供給方面，7月共推出土地2宗，供給面積為16051.15平米。

　　并且從拍地的房企來(lái)看，國(guó)內(nèi)一線房企拿地還是較為謹(jǐn)慎，本月土地成交中，除去綠地集團(tuán)為國(guó)內(nèi)一線房企，其余達(dá)成土地成交的均為本地房企。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，土地成交數(shù)量的減少一方面是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)市場(chǎng)持有不確定性的預(yù)判，另一方面也與土地供給偏少有一定關(guān)聯(lián)。7月第一周土地的供給和成交均為零，第二周土地供應(yīng)為零，成交塊數(shù)為4，第三周的土地供給為零，成交塊數(shù)為3；第四周的土地供應(yīng)為2，成交塊數(shù)為1。土地供給數(shù)量偏低、供給土地面積偏低都很難吸引有實(shí)力的開發(fā)商。

　　同比來(lái)看，去年7月濟(jì)南的土地成交數(shù)量為15塊，今年同比下降46%；去年成交面積為716410.88平米，今年同比下降43.4%。在2013年的土地成交企業(yè)中，共有6家房企出手購(gòu)地，其中一線房企有兩家。去年7月，西部的槐蔭區(qū)范圍內(nèi)共成交7宗，是絕對(duì)的開發(fā)熱點(diǎn)，相比較今年7月階段而言，東部則變成了開發(fā)企業(yè)更為青睞的區(qū)域。