□上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭

　　過去十幾年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)短周期波動，每隔三年左右一個輪回。當(dāng)然，每次輪回的外部環(huán)境與內(nèi)部動因，以及運行節(jié)奏和波動幅度，又存在一定的差異。

　　那么，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于什么階段？研究市場趨勢的要點在于，一方面需要密切關(guān)注數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)是市場表象，另一方面還需詳察驅(qū)動市場變化的內(nèi)因與動因。需要將二者結(jié)合起來綜合分析，才能認(rèn)清現(xiàn)狀并提高預(yù)測的可信性。

　　從數(shù)據(jù)來看，首先要看新房成交量。在判斷房地產(chǎn)周期的十幾個指標(biāo)中，成交量是最領(lǐng)先的指標(biāo)，其中又包括新房和二手房成交量，二者基本同步變化，但由于新房數(shù)據(jù)較多，應(yīng)以觀察新房為主，以二手房為輔。2013年房地產(chǎn)成交量處于短周期高位，全國商品房成交面積同比增長17%。進入2014年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，前10個月全國商品房銷售面積同比下降7.8%，但值得關(guān)注的是，1-10月降幅比1-9月收窄0.8個百分點。自2013年1-2月商品房成交量增速見頂后已下行20個月，從時間進程看，未來幾個月成交量有望轉(zhuǎn)而上行，預(yù)計明年上半年同比增速有望由降轉(zhuǎn)增。

　　大城市商品房成交量更能反映短期市態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積，今年10月環(huán)比增長24.3%，同比下降1.1%。環(huán)比數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場成交量已逐漸走強，而且創(chuàng)下今年月度成交量新高。其實自7月開始，在地方政府紛紛救市的背景下，各地商品房成交量已呈小幅遞增態(tài)勢。10月環(huán)比大增則預(yù)示著房地產(chǎn)成交總體上已經(jīng)開始復(fù)蘇。即便11月、12月相比10月環(huán)比略有回落，但只要環(huán)比降幅不超過兩成，都可視為成交震蕩式復(fù)蘇的表征。

　　其次看房價。從規(guī)律上看，房價變化滯后于房屋成交量變化，尤其應(yīng)關(guān)注兩類房價。一是全國70個大中城市住宅售價變動情況。去年3月，70個城市房價平均環(huán)比漲幅同步見頂，其后持續(xù)下行，今年5月由漲轉(zhuǎn)跌，今年8月跌幅為1.2%，創(chuàng)近十幾年來最大單月環(huán)比跌幅，9月降幅有所收窄，10月繼續(xù)收窄。從去年4月至今年8月，房價增幅下行17個月，從短周期規(guī)律看，大概也到了“變盤”時點，即8月份房價降幅見底屬于大概率事件，預(yù)計明年二季度可能由跌轉(zhuǎn)漲。

　　二是全國商品房成交均價?；仡?004年以來的全國商品房成交均價會發(fā)現(xiàn)，2010年是個分水嶺，之前每年漲幅為10%以上(除2008年)，當(dāng)年及之后回落至10%以下。從這一指標(biāo)來看，樓市“黃金十年”和“白銀十年”的分水嶺也正是2010年。從短周期看，去年1-2月全國商品房成交均價漲幅見頂為20%，其后漲幅持續(xù)收窄，今年1-2月由正轉(zhuǎn)負(fù)，但跌幅持續(xù)收窄，預(yù)計全年基本與去年持平。

　　再次看土地成交量。依照短周期規(guī)律，土地市場滯后于住宅市場。去年全國開發(fā)企業(yè)購地面積同比增長近9%，今年隨著樓市降溫，地市明顯趨冷。今年一季度至三季度，全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積一直保持同比負(fù)增長，但前10個月逆轉(zhuǎn)為1.2%的正增長。這一數(shù)據(jù)比商品房銷售還要強勢，有些反常，尚需再觀察數(shù)月。上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國十大城市土地成交量面積今年以來持續(xù)下跌，10月同比跌幅擴大為27%，這一數(shù)據(jù)可能比上述全國數(shù)據(jù)更符合實際情況。

　　最后看地價。與以前幾個樓市降溫期地價表現(xiàn)略有不同，今年市場降溫背景下，地價仍保持較高水平，明顯比同期房價表現(xiàn)更堅挺。今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價同比增長19%，遠(yuǎn)高于成交面積增幅，且比去年全年23%的漲幅僅回落了4個百分點。從十大城市的土地溢價率看，去年二季度至今年一季度一直保持在25%左右，而今年二、三季度則回落至15%左右。上一輪樓市降溫期的2011年下半年，土地成交溢價率平均只有3%左右。在一線城市和少數(shù)二線城市，“房冷地?zé)帷钡默F(xiàn)象有些罕見。這既給開發(fā)商購地制造了諸多障礙，又制約了未來兩年房價下跌幅度。

　　從上述的新房成交的量與價來看，樓市見底企穩(wěn)跡象趨于明顯，成交量先反彈，價格將會滯后數(shù)月后反彈。土地市場表現(xiàn)略有異常，但大方向?qū)⑹勤叿€(wěn)，地價仍在上漲，反映出作為需求方的開發(fā)商仍對后市不悲觀。另外，從住宅庫存和去化周期看，今年四季度總體正在構(gòu)筑頂部，其中去化周期可能已經(jīng)見頂。這些數(shù)據(jù)總體上傳遞出一個信號：本輪房地產(chǎn)短周期的下行底部正在構(gòu)筑，其中作為領(lǐng)先指標(biāo)的房屋銷售和去化周期已透露出復(fù)蘇跡象。

　　房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，是驅(qū)動市場見底與復(fù)蘇的核心力量。貨幣政策定向放松，尤其是無風(fēng)險利率下行，是驅(qū)動市場筑底的次要力量。可以預(yù)見2015年這兩個驅(qū)動力的性質(zhì)不變、方向不變，甚至還會有所加強。這都意味著房地產(chǎn)市場將朝著復(fù)蘇方向演變，只不過區(qū)域分化更顯著，部分大城市房地產(chǎn)市場活性強、易反彈，部分高庫存的中小城市仍將復(fù)蘇乏力，需要更長調(diào)整時間，其房價才有望走出泥淖。