這是2月26日拍攝的青海省西寧市海湖新區(qū)一處在建商品房。 記者 吳剛 攝

　　 新華網(wǎng)北京3月8日電（記者 汪文品）去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年經(jīng)濟工作任務(wù)之一。今年伊始，從中央、到地方，各類“去庫存”政策相繼出臺。央行和銀監(jiān)會率先“發(fā)槍”明確降低非限購城市的首付比例，隨后財政部等三部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅。與此同時，福建、河北、廣東等超20省的130多個城市陸續(xù)出臺力度不同的“去庫存”政策。

　　 在十二屆全國人大四次會議上，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告時就表示，推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。

　　 值得注意的是，這是政府工作報告首次提出“因城施策化解庫存”。“兩會”上的人大代表和政協(xié)委員也紛紛為“去庫存”支招獻策。

　　 嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控差別化

　　 “化解房地產(chǎn)庫存這個任務(wù)是比較艱巨的，要有耐心，要因地制宜地施策。”發(fā)改委主任徐紹史3月6日答記者問時明確表示，要因地制宜地調(diào)控施策區(qū)別應(yīng)對一、二線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場。對房價漲速快、漲幅高的城市，政府要采取相應(yīng)行政手段，調(diào)整經(jīng)濟政策，抑制不合理的投機性需求。

　　 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前我國的房地產(chǎn)市場庫存量達到7.18億平方米，“去庫存”任務(wù)重。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在列席十二屆全國人大四次會議開幕式時用“分化嚴(yán)重”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢。他指出，從基本條件看，中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變，中國的城鎮(zhèn)化進程沒有變，城市居民特別是新市民的住房需求沒有變?！敖衲甑姆康禺a(chǎn)市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，我對此充滿信心?！?/p>

　　 陳政高透露，“住建部高度關(guān)注近期一線城市房價變化，正與北上廣深四城市密切溝通聯(lián)系?！标愓弑硎?，針對近期北上廣深一線城市房價快速上漲的現(xiàn)狀，在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化稅收信貸政策的基礎(chǔ)上，將增加土地供應(yīng)面積。具體而言，一是實施嚴(yán)格限購和差別化的稅收信貸政策；二是增加土地供應(yīng)面積，及時披露土地供應(yīng)信息；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性工程建設(shè)；四是打擊市場交易中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論穩(wěn)定預(yù)期和市場，主動發(fā)聲。

　　 針對政府工作報告中提出的“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理有限公司原總裁梅興保表示，房地產(chǎn)應(yīng)該落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策、分類管理的方法。從整個經(jīng)濟面來說，房地產(chǎn)需要去庫存，但對于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經(jīng)濟活力強、種類資源富集的特大城市，應(yīng)該嚴(yán)格控制實施調(diào)控措施，適度去杠桿。財稅政策應(yīng)用在三四線城市。

　　 全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委成員張泓銘認(rèn)為，局部性的房地產(chǎn)升溫，難解全局性房地產(chǎn)庫存難題?！氨仨毘姓J(rèn)，全國房地產(chǎn)庫存壓力依然嚴(yán)重，現(xiàn)在的重中之重，是要化解三、四線城市房地產(chǎn)庫存。”

　　 加速城鎮(zhèn)化惠及剛需

　　 如何化解房地產(chǎn)庫存？三、四線城市無疑是本輪去庫存的重要區(qū)域，全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明在接受媒體采訪時表示，推進城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民工市民化是一條路子。不過，千萬不要指望他們成為房產(chǎn)市場的“接盤俠”。

　　 蔡繼明分析稱，應(yīng)從制度改革入手，打破農(nóng)民工進城門檻，讓他們自由遷徙。同時改變房產(chǎn)市場游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結(jié)構(gòu)性改革，降低房價，讓農(nóng)民工買得起城里的好房。

　　 據(jù)了解，此前安徽、四川和河南等省早已對“農(nóng)民進城買房”開始試點，給予進城購房農(nóng)民以稅費、補貼等多方面的優(yōu)惠政策。而山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。

　　 “有關(guān)部門出臺6條措施消化庫存，重視程度歷來未有；推進‘農(nóng)民工市民化’也是一條切合實際的措施，他們是最大的剛需群體?！比珖f(xié)委員、南京大學(xué)教授劉志彪說，消除農(nóng)民進城落戶的顧慮，要在就業(yè)、戶籍政策、教育醫(yī)療等方面做好配套。“農(nóng)民脫離土地后的生活保障，不僅僅是城里一套房這么簡單?！?/p>

　　 落實農(nóng)民工進城買房政策，全面的根本性、制度性舉措或?qū)⒓涌斐雠_。政府工作報告提到，深入推進新型城鎮(zhèn)化，今年重點抓好三項工作，如深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策；擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍，提高居住證含金量；發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)等。

　　 梅興保也表示，農(nóng)村房地產(chǎn)市場則應(yīng)該納入整個房地產(chǎn)市場的研究、調(diào)控和規(guī)劃。當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場建房規(guī)模不小，但并未納入GDP的統(tǒng)計中。

　　 審慎管理信貸嚴(yán)控風(fēng)險

　　 此外，在個別地區(qū)的去庫存過程中也出現(xiàn)了一些加杠桿行為，加大杠桿的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已經(jīng)降到三成以下。二是首付本身也可以貸款。全國政協(xié)委員、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策，在決定首付比和貸款利率水平方面，金融機構(gòu)被賦予更大自主權(quán)，中國人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。

　　 潘功勝表示，房地產(chǎn)市場管理既有土地、稅收等相關(guān)政策，也有房地產(chǎn)信貸政策。今年1月中國人民銀行對房地產(chǎn)市場的首付比例進行調(diào)整，潘功勝指出，需要注意的是，這次調(diào)整有幾個特征。一是北上廣深一線城市原有的信貸政策仍然還在執(zhí)行，沒有執(zhí)行調(diào)整后的政策；二是因城施策，房地產(chǎn)信貸政策因城因地施策，賦予金融機構(gòu)在決定首付比和貸款利率水平方面更大的自主權(quán)；三是人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。宏觀審慎措施建立在不同地區(qū)房地產(chǎn)走勢、金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況，以及資產(chǎn)質(zhì)量情況的基礎(chǔ)上。

　　 針對個別地區(qū)房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商——也有些房地產(chǎn)買賣中的中介公司，給購房者提供首付支持，以及一些銀行不斷降低購房貸款首付比例等現(xiàn)象。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，要更注重房市去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風(fēng)險?！?/p>