樓市去庫存是目前我國經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一，在2016年“兩會”召開之際，如何因地制宜、精準(zhǔn)發(fā)力去庫存成為會議焦點(diǎn)之一。

　　“去年‘兩會’上，我們還在談?wù)摲康禺a(chǎn)調(diào)控的話題，轉(zhuǎn)眼間，去庫存成為全國經(jīng)濟(jì)工作的一道難題。這說明，我們房地產(chǎn)政策‘超前預(yù)后’的能力還不是足的?！比珖f(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森4日在全國“兩會”上談及樓市去庫存時(shí)說。

　　他認(rèn)為，去庫存政策的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，應(yīng)該是“促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。否則，很容易冷熱不均，市場極不健康，“就像人的體溫忽高忽低，肯定就生病了。”這其中，政策扮演了重要的角色，貨幣政策尤其關(guān)鍵?！爸袊鴺鞘小呤小卣饕廊幻黠@。但只要認(rèn)定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，政策就不該搖來擺去。”

　　黃其森說，供遠(yuǎn)大于求的高庫存城市，主要是三四線城市。雖然泰禾主要布局一線，這方面的發(fā)言權(quán)不大。但他認(rèn)為，高庫存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要“，肯定沒有出路。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量，才能爭取主動，這是“做減法”。

　　在開發(fā)品質(zhì)上，則要努力“做加法”?！皫齑嬖俅蟮某鞘校廊挥袩徜N的樓盤。哪怕夕陽行業(yè)，也有朝陽企業(yè)，朝陽產(chǎn)品?！秉S其森說，房地產(chǎn)市場依然大有可為，現(xiàn)在以及將來一段時(shí)間都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。“只是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)特征，改善型漸成主流。像過去什么房子都好賣的日子肯定一去不返了?！?/p>

　　他認(rèn)為，去庫存很好地體現(xiàn)了“供給側(cè)改革”，開發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求?！翱纯创媪慷址渴袌觯覀兛梢缘贸鼋Y(jié)論：好房子太少了。而想改善的客戶大量且現(xiàn)實(shí)存在著?！?/p>

　　對政府來說，也要“減法”和“加法”一起做。一方面可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)與交易門檻等“做減法”;另一方面針對企業(yè)拆遷、配套難題，改善戶籍制度等，幫助“做加法”。目前各地出臺的各種去庫存政策，通過公積金新政、降低購置及交易稅費(fèi)、推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。這些政策都屬于“做減法”。

　　黃其森說，在減法方面，目前仍有文章可做，比如降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)。目前各地執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率普遍是在2012、2013 年房地產(chǎn)市場處理于最好水平時(shí)定下的2%到6%不等。而今，絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率已經(jīng)嚴(yán)重下滑，甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況，確定合理的土地增值稅預(yù)征率。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率也是如此，大多是在前幾年房地產(chǎn)市場處理最好時(shí)期定下的15%~22%，個(gè)別地方甚至達(dá)到25%，建議結(jié)合各地的房地產(chǎn)經(jīng)營毛利率水平，適當(dāng)降低計(jì)稅毛利率?！拌b于房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況，我建議取消對房地產(chǎn)項(xiàng)目稅的預(yù)征，且之前明確超過預(yù)征水平繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)退還企業(yè)，并明確退還程序和處理時(shí)限?！秉S其森

　　黃其森建議，取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制。目前，各地政府通常要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目公司制，即“一塊土地，注冊一個(gè)法人公司”，哪怕在同一個(gè)城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個(gè)法人公司。這樣，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)(房地產(chǎn)不同開發(fā)企業(yè)之間的盈虧不能互相抵補(bǔ))。建議允許房地產(chǎn)設(shè)立分公司，至少在同一省市可以設(shè)立分公司。

　　同時(shí)，政府可以進(jìn)一步為去庫存“做加法”。比如在配套方面，如市政交通、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、水電氣等。“希望能與新出讓的土地同步，甚至提前完成，而不是土地周邊什么都沒有，路網(wǎng)不通或較差，學(xué)校沒影，臨水臨電，就把土地賣了。若一味強(qiáng)調(diào)開發(fā)商自我配套，做城市運(yùn)營商是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)殚_發(fā)商不是個(gè)個(gè)有此能力，十八般武藝全都會使的。”黃其森說。