“買(mǎi)到二手房剛剛3年，卻發(fā)現(xiàn)手中土地證已經(jīng)到期，續(xù)期得重新繳納幾十萬(wàn)元人民幣的出讓金，不然無(wú)法買(mǎi)賣(mài)。”近期媒體報(bào)道的溫州土地證續(xù)期難題不僅激起了輿論的強(qiáng)烈反響，也將此前一直懸而未決的“房屋土地使用權(quán)到期如何處理”問(wèn)題重新擺上臺(tái)面。

　　雖然目前溫州方面已經(jīng)澄清：續(xù)期要繳納幾十萬(wàn)元的說(shuō)法系誤讀，但這件事也暴露出中國(guó)在商品房土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、如何處理等方面的法律空白。

　　據(jù)媒體報(bào)道，深圳、青島等地也有土地使用權(quán)到期的案例，不過(guò)前者以相對(duì)低一些的代價(jià)將產(chǎn)權(quán)續(xù)期至70年，后者則是雖然土地使用權(quán)到期但并不影響實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)或租賃。“各地碰到這個(gè)問(wèn)題無(wú)法可依、無(wú)章可循，自然處理方式五花八門(mén)”，一位知情人士評(píng)論稱。

　　房屋土地使用權(quán)續(xù)期該不該繳費(fèi)？

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮19日在接受中新社記者采訪時(shí)表示，物權(quán)法在起草之初就曾遭遇過(guò)這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)討論最為激烈的一是住宅建設(shè)用地使用權(quán)是否續(xù)期；二是土地使用權(quán)續(xù)期是否需要付出代價(jià)。當(dāng)時(shí)由于爭(zhēng)議過(guò)于激烈，第二個(gè)問(wèn)題被擱置了。2007年出臺(tái)的物權(quán)法對(duì)此規(guī)定僅為：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

　　但“自動(dòng)續(xù)期”如何操作，卻沒(méi)有相關(guān)細(xì)則。康俊亮指出，直接把“自動(dòng)續(xù)期”解釋為免費(fèi)續(xù)期是不對(duì)的。中國(guó)的基本土地政策是實(shí)行土地公有制，即城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村居民集體所有。

　　既然城市土地由國(guó)家所有，購(gòu)房人并沒(méi)有土地所有權(quán)，其所獲得的只是一定期限的土地使用權(quán)，如住宅為70年，商業(yè)為40年?！百?gòu)買(mǎi)住宅、獲得土地證就相當(dāng)于與國(guó)家簽訂了70年的土地使用協(xié)議，到期后續(xù)租自然應(yīng)該付出一定的代價(jià)”，康俊亮說(shuō)，而且人們購(gòu)房后享受的一系列公共服務(wù)如地鐵、馬路、超市等也是在租用土地的基礎(chǔ)上獲得的，相當(dāng)于支付了對(duì)價(jià)。

　　從其他國(guó)家的做法來(lái)看，如美英等國(guó)，雖然土地和房屋皆是私有，但亦有房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等需要支付?！搬槍?duì)土地使用權(quán)收費(fèi)或收稅是有依據(jù)的，但是也有兩個(gè)極為重要的前提，一是必須考慮老百姓的承受能力；二是每一筆費(fèi)用或者稅收的用途必須明確，要用在民生事務(wù)上，而且要及時(shí)公開(kāi)?！?/p>

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也對(duì)中新社記者表示，像深圳這些地方的做法比較好，市場(chǎng)反應(yīng)較為平靜，有個(gè)過(guò)渡，等待國(guó)家層面法律出臺(tái)。由于前期已經(jīng)在土地招拍掛環(huán)節(jié)一下子收取了70年的土地使用權(quán)租賃費(fèi)，之后或許應(yīng)該象征性地續(xù)費(fèi)，但不應(yīng)該以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算?！斑@些人大立法部門(mén)應(yīng)該向老百姓講清楚?！?/p>

　　將土地使用權(quán)續(xù)期納入房地產(chǎn)稅平臺(tái)？

　　康俊亮建議，在操作過(guò)程中應(yīng)該把費(fèi)改成稅，把一次性收取變?yōu)橹鹉晔杖?，“一次性地?0萬(wàn)和20年交20萬(wàn)所帶來(lái)的壓力完全不同，這樣民眾的負(fù)擔(dān)會(huì)小很多”。他建議設(shè)計(jì)一種新的符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅模式，將土地使用權(quán)續(xù)期的費(fèi)用納入這種稅收模式中。目前地方依賴土地出讓收入的土地財(cái)政問(wèn)題仍然大量存在。康俊亮認(rèn)為，這樣既可以解決地方政府發(fā)展問(wèn)題，又不會(huì)給民眾造成太大的負(fù)擔(dān)。

　　不過(guò)，顧云昌指出，仍要明確土地使用權(quán)繳費(fèi)是收費(fèi)還是收稅。法理上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅實(shí)際上是針對(duì)財(cái)產(chǎn)來(lái)收稅，是保有稅，“財(cái)產(chǎn)完全屬于你的才要收稅”。但是土地是租的，按照財(cái)產(chǎn)稅來(lái)理解房地產(chǎn)稅的話，這部分就不該收稅。土地使用權(quán)租賃可以探索采用多種收費(fèi)方式。

　　值得注意的是，一旦土地使用權(quán)續(xù)期產(chǎn)生費(fèi)用，將不可避免地對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，土地使用權(quán)剩余期限的長(zhǎng)短將更大程度影響房?jī)r(jià)。如近期受熱捧的一些土地使用權(quán)期限50年或40年的商住兩用房市場(chǎng)可能趨冷，而拿地開(kāi)發(fā)周期短的一手房可能更受歡迎。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，多年來(lái)，中國(guó)將房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)普通民眾的資產(chǎn)也大部分已經(jīng)以房地產(chǎn)作為儲(chǔ)存標(biāo)的。如果土地續(xù)期補(bǔ)費(fèi)過(guò)高將影響房地產(chǎn)作為投資品的價(jià)值。未來(lái)使用權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)的房源會(huì)越來(lái)越多，需要盡快完成頂層設(shè)計(jì)，加速立法程序。(完)