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二胎紅利短期難兌現(xiàn) 生育成本或制約樓市獲益
- 發(fā)布時(shí)間:2015-11-05 07:43:52 來(lái)源:北京青年報(bào) 責(zé)任編輯:吳起龍
近期最熱門的話題就屬“全面二胎放開”了,段子、吐槽、神回復(fù)就在微信朋友圈和微博里蔓延開來(lái)。尤其是“二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等等直接引燃了本就躁動(dòng)的樓市。各大開發(fā)商更是搶得一手好頭條,紛紛更新廣告牌、廣告語(yǔ),爭(zhēng)先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是,全面放開二胎并不等于全民要生二胎,尤其是對(duì)于北京樓市,之前實(shí)施的單獨(dú)二胎政策被證明對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。因此,此番的全面放開二胎雖然被開發(fā)商視作人口紅利,但短時(shí)間里還沒有兌現(xiàn)的可能。
“二胎”成樓市新廣告
近日,“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”剛一出臺(tái),就被反應(yīng)迅速的開發(fā)商嗅到了新的商機(jī):二胎放開給樓市帶來(lái)重大利好;二胎放開將有效刺激換房需求;二胎放開將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等等,諸如此類的說(shuō)法被迅速移植到了項(xiàng)目的戶外廣告,宣傳語(yǔ)上。
上周,北京青年報(bào)記者在順義看見某項(xiàng)目在戶外廣告上,打出了“二胎政策放開,兩房怎夠?”的廣告語(yǔ),主推90-235平方米的三至四居。
無(wú)獨(dú)有偶,另一個(gè)改善項(xiàng)目也推出了“多送一間房,二胎也有房”的廣告,宣稱買三房得四房。北青報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)了解到,該項(xiàng)目主打的160平方米三居室,原本就有一個(gè)8平方米左右的設(shè)備間作為贈(zèng)送部分,這次二胎放開政策出臺(tái)后,項(xiàng)目迅速將贈(zèng)送設(shè)備間后的戶型描繪成了符合二胎改善的四居戶型,以此吸引購(gòu)房人。
“這兩天確實(shí)很多人電話咨詢,都是改善需求,最滿意的也是多贈(zèng)送的一間房,認(rèn)為可以滿足未來(lái)的需要。”該項(xiàng)目售樓員對(duì)北青報(bào)記者表示。
開發(fā)商如此熱衷二胎效應(yīng),正是看好了未來(lái)人口紅利對(duì)樓市的刺激,巴不得迅速將未來(lái)的利好變現(xiàn)?!叭娑フ邿o(wú)疑為低迷的樓市,刀刃上的白銀時(shí)代打了一針強(qiáng)心劑?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,全面放開二胎政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)既有預(yù)期效應(yīng),也有現(xiàn)實(shí)效應(yīng),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是重大利好。
趙秀池表示,全面二胎消息既出,房地產(chǎn)股等相關(guān)股票就漲起來(lái),顯然是人們心理預(yù)期的體現(xiàn)。展望未來(lái),全面二胎政策必定是要實(shí)施的,人口是真的會(huì)增加的。有人預(yù)計(jì),未來(lái)四年即將多生育2500-5212萬(wàn)嬰兒。隨著人口的增加,一系列相關(guān)的需求也會(huì)增加,包括住房、學(xué)校等。
不僅如此,隨著人口的增加,家庭規(guī)模的變化,房地產(chǎn)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。三房、四房的戶型會(huì)成為主力戶型,學(xué)區(qū)房將更加受到追捧。
持類似觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭,他表示允許普遍二胎政策對(duì)于樓市應(yīng)屬重大利好。因?yàn)闃鞘行枨笈c人口有關(guān)。全面放開二胎限制,將明顯促進(jìn)人口增長(zhǎng),而且十幾年后將增加勞動(dòng)人口數(shù)量,小幅再現(xiàn)人口紅利,既有助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),也有利于樓市需求。
二胎實(shí)際主觀執(zhí)行率并不高 人口紅利有限
不過(guò),二胎政策的利好似乎也有被躁動(dòng)的樓市提前透支的可能。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉就表示,并不看好二胎放開對(duì)樓市的刺激。此前單獨(dú)二孩放開后,生育意愿并不高。至少到目前為止,單獨(dú)二孩政策對(duì)市場(chǎng)影響并不大。數(shù)據(jù)顯示,之前實(shí)行了幾年的單獨(dú)二胎的政策,全國(guó)條件滿足的一共有1100萬(wàn)對(duì)夫婦,截至今年5月只有145萬(wàn)對(duì)夫婦向政府提出申請(qǐng),而最后真正生育二胎的只有80萬(wàn)對(duì),也就是說(shuō)二胎主觀執(zhí)行率只有8%左右。
北京的數(shù)據(jù)也顯示,截至9月30日,北京市“單獨(dú)二孩”申請(qǐng)數(shù)和辦證數(shù),分別為53034和48392例,所謂的新人口紅利并不像想象中那么高。另外,在撫養(yǎng)教育成本越來(lái)越高的情況下,二胎雖然全面放開,但未來(lái)十幾年里,具體執(zhí)行會(huì)怎么樣并不樂觀。張大偉就表示,有實(shí)力生二胎的,即使沒有放開政策,也一直沒被抑制過(guò)。所以單獨(dú)政策后,增加的生育數(shù)量非常有限。
并且,在張大偉看來(lái),放開二胎對(duì)改善型需求的影響也要因地而異。一方面,三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型,因此改善型購(gòu)房需求有,但并不是特別明顯。另外,一線城市因?yàn)樯畛杀臼指甙?,人們的生育意愿并不?qiáng)烈,放開二胎的影響相對(duì)較小。因此,他認(rèn)為二胎政策放開對(duì)全國(guó)樓市的影響還是被高估了。
限購(gòu)緊箍咒仍在 最熱銷的三房可能陷于尷尬
雖然開發(fā)商方面看好放開二胎后的改善換房需求,但需要指出的是,目前限購(gòu)緊箍咒仍舊存在,并且通州限購(gòu)還再次加碼。因此,換房改善至少在北京短期內(nèi)是不會(huì)有明顯體現(xiàn)的。
不過(guò),在樓市成交中,被認(rèn)為在二胎放開中最受益的大戶型在近年來(lái)確實(shí)更受歡迎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從2014年2月21日,北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩新政策”前后的純商品房住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,3-4居的成交量從過(guò)去20個(gè)月的45%擴(kuò)大到現(xiàn)在的50%,改善需求明顯增加。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士表示:家庭“普遍二孩”后,樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎,三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡。但如果孩子長(zhǎng)大,還是需要一定的個(gè)人空間。因此,想要三代同堂,就必須父母一間,孩子一人一間,老人一間,所以四房才是剛需產(chǎn)品。
此外,也有中介人士就認(rèn)為,二孩政策的實(shí)施,會(huì)令當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因?yàn)樽鳛閯傂钁粜?,三房總價(jià)比兩房要高,但作為改善型產(chǎn)品,三房卻又不能滿足家庭未來(lái)的居住計(jì)劃。有條件的家庭將會(huì)一步到位購(gòu)買四房。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示,一些反應(yīng)神速的開發(fā)商,已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)借勢(shì)吆喝,為四房復(fù)式戶型大做宣傳。
除了戶型結(jié)構(gòu)的差異,二胎對(duì)于樓市的刺激還將體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房上。張大偉說(shuō),對(duì)于二胎家庭來(lái)說(shuō),相當(dāng)于每人只花費(fèi)學(xué)區(qū)房的一半價(jià)格。所以,全面放開二孩政策后,全國(guó)各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動(dòng)搖,學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈,學(xué)區(qū)房的價(jià)格可能更加堅(jiān)挺。
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