6月30日下午，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》草案，通過了首輪專家評(píng)審。河海大學(xué)起草團(tuán)隊(duì)調(diào)研了南京62個(gè)新老小區(qū)、發(fā)放了1260份問卷?！鞍?個(gè)保障房小區(qū)，28個(gè)老舊小區(qū)，25個(gè)商品房小區(qū)。”與原辦法相比，新草案的變化很大，河海大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、起草組負(fù)責(zé)人陳廣華透露：“創(chuàng)設(shè)了12個(gè)新的制度，細(xì)化了8個(gè)制度?！钡牵瑓⑴c專家評(píng)審之一的東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永教授表示，物業(yè)管理難點(diǎn)太多，新草案還存在許多爭(zhēng)議，后期兩輪評(píng)審?fù)ㄟ^后，還將公開向社會(huì)征求意見。

　　　　取消物管費(fèi)

　　政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　現(xiàn)行的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。南京市目前實(shí)行的政府指導(dǎo)價(jià)還是2006年公布的，加上業(yè)主大會(huì)成立比例不高，物業(yè)費(fèi)調(diào)整無法開展。

　　陳廣華表示，《條例草案》取消政府指導(dǎo)價(jià)格并引入物業(yè)管理第三方，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)單位協(xié)商物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主委員覺得物業(yè)服務(wù)單位的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格不對(duì)等且無法協(xié)商一致時(shí)，由第三方物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行評(píng)估，定期發(fā)布指導(dǎo)價(jià)格。

　　目前南京普通商品房住宅物業(yè)費(fèi)用一般小區(qū)是1.5元/㎡，高的達(dá)到了2元/㎡以上。取消了政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)格將會(huì)普遍上漲呢？

　　江蘇華門集團(tuán)物業(yè)管理公司總經(jīng)理吳濤認(rèn)為，不會(huì)普遍上漲，業(yè)主委員不滿意，可以換物業(yè)公司。但是“前期開發(fā)商通過招投標(biāo)方式找的物業(yè)公司，定價(jià)很大程度上是開發(fā)商決定的，就不能取消政府指導(dǎo)價(jià)?！?/p>

　　不過，針對(duì)第三方管理，專家組提出了不同意見：“取消政府指導(dǎo)價(jià)是省條例就有的，但是當(dāng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司就物業(yè)費(fèi)協(xié)商不一致時(shí)，出現(xiàn)物業(yè)管理第三方發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格，明顯不是市場(chǎng)行為，而成了又一個(gè)政府行為。”南京市住建局物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)斐蓡T、南京市城市治理委員會(huì)公眾委員趙健表示。黃安永認(rèn)為，草案中涉及補(bǔ)貼物業(yè)企業(yè)費(fèi)用，沒有說具體的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，引入物業(yè)管理第三方機(jī)構(gòu)是好的，但第三方標(biāo)準(zhǔn)如何界定不清楚。

　　　　質(zhì)量問題5年內(nèi)

　　由開發(fā)商維修

　　根據(jù)住建部《承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定，5年質(zhì)保期內(nèi)的房子質(zhì)量問題由開發(fā)商維修，但此前南京一直沒有落實(shí)，這次的新法規(guī)或?qū)?duì)此進(jìn)行落實(shí)。之前，不少地產(chǎn)公司使用自己的物業(yè)公司，讓物業(yè)公司為地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任?！耙匀f科物業(yè)為例，萬科地產(chǎn)在銷售的時(shí)候，將物業(yè)費(fèi)用定價(jià)很高，其中部分物業(yè)費(fèi)用給了萬科物業(yè)?！壁w健介紹，這就導(dǎo)致一個(gè)普遍的問題：5年質(zhì)保期過，業(yè)主維修在萬科地產(chǎn)沒有報(bào)修記錄。

　　5年以后的房屋問題，不在物業(yè)管理范疇，需要?jiǎng)佑镁S修資金。房屋質(zhì)保期內(nèi)同一個(gè)部位多次維修，以修好后的時(shí)間計(jì)算質(zhì)保，5年時(shí)間到了再找開發(fā)商已經(jīng)沒用了，而物業(yè)公司如果不管，業(yè)主根本沒有辦法。

　　吳濤表示，很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)不夠?qū)I(yè)，常常用自己的方式和標(biāo)準(zhǔn)解決問題，一般物業(yè)認(rèn)定解決的方案，他們覺得不合適，而又沒有相應(yīng)的上級(jí)主管部門協(xié)調(diào)，很多事情都僵持著?！皥?bào)修量大的小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)該幫助業(yè)主登記情況，統(tǒng)一申請(qǐng)維修資金，而不是物業(yè)自己找工人維修?！眳菨Q，房屋質(zhì)量問題一直以來都是物業(yè)公司和業(yè)主之間難以解決的問題。

　　　　車位租期

　　不得超過3年

　　小區(qū)車位只售不租，一直是物業(yè)管理中的“老大難”問題。2013年實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中已明確：開發(fā)建設(shè)單位對(duì)于小區(qū)車位不得“只售不租”，一旦違反規(guī)定就遭到50萬元罰款。但沒有明確租售比例和出租的具體要求，讓不少開發(fā)商鉆了空子。

　　江寧某小區(qū)的業(yè)主孫女士告訴記者：“我們小區(qū)買一個(gè)車位要十幾萬，租車位每個(gè)月的管理費(fèi)只有80元，當(dāng)然還不如租劃算，但是開發(fā)商為了回款，規(guī)劃車位租期必須長(zhǎng)達(dá)20年?！?/p>

　　對(duì)此，新的物管草案提出：開發(fā)商不得單方面設(shè)定三年以上的租賃期限。

　　不過，有專家認(rèn)為，如果有相應(yīng)的車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，在價(jià)格上做限制比起在年限上做限制更要有用。此外，黃安永認(rèn)為，雖然草案有對(duì)開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)的處罰，但是處罰的依據(jù)、力度等沒有明確說明。

　　　　申請(qǐng)維修資金

　　15天批復(fù)

　　“維修資金主管部門評(píng)估、找維修單位競(jìng)標(biāo)等一系列申請(qǐng)手續(xù)太繁雜，很多業(yè)主等不起?！标悘V華表示，動(dòng)用維修資金時(shí)，先要通過召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，面積和人數(shù)都2/3的業(yè)主同意使用，才能去相關(guān)部門申請(qǐng)。比如最近有個(gè)小區(qū)的墻體突然開裂8公分，等申請(qǐng)流程根本來不及。

　　因此，新的《條例草案》提出申請(qǐng)批復(fù)周期在15個(gè)工作日內(nèi)，并且把維修資金應(yīng)急使用方案“寫進(jìn)”小區(qū)的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)規(guī)則，同時(shí)把小區(qū)一年內(nèi)的維修計(jì)劃及動(dòng)用維修資金需求一次性向業(yè)主征求意見，提高資金使用效率。

　　不過，趙健認(rèn)為15天肯定不夠，舉例來說當(dāng)相關(guān)部門進(jìn)行消防維修評(píng)估時(shí)，由于時(shí)間太短考慮不全面，原本估價(jià)修理費(fèi)用260萬元，而實(shí)際修理需要400萬元怎么辦？

　　南京弘陽物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理袁艷軍表示，15天審批的綠色通道應(yīng)針對(duì)危及人身安全的事件特事特辦，但是特事特辦背后肯定需要政府監(jiān)管。

　　>>>背景鏈接

　　南京市一直執(zhí)行著2002年施行的《南京市物業(yè)管理辦法》，存在滯后性，近年來市民對(duì)物業(yè)管理問題的投訴逐年遞增，南京市人大常委會(huì)將物業(yè)管理立法，作為今年的重點(diǎn)立法項(xiàng)目，今年1月，通過公開招標(biāo)委托河海大學(xué)來起草《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，該草案目前已進(jìn)入專家評(píng)審階段，之后面向社會(huì)公示并接受意見，然后提交市十五屆人大四次會(huì)議審議。