土地出讓金創(chuàng)新高，地方財(cái)政仍然難過(guò)，不管是否愿意承認(rèn)，土地財(cái)政仍然是地方收入的重中之重。

　　財(cái)政部公布的2014年財(cái)政收支情況，地方政府基金收入4.99萬(wàn)億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.26萬(wàn)億元，同比增加1340億元，增長(zhǎng)3.2%。2014年財(cái)政預(yù)算報(bào)告對(duì)地方政府性基金本級(jí)收入為4.31萬(wàn)億元，下降10.1%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入3.63萬(wàn)億元，下降11.8%。但結(jié)果好于預(yù)期，地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入不僅沒有下降，反而比預(yù)算收入增長(zhǎng)17%。

　　地方情況更加糟糕，2014年，地方一般公共財(cái)政收入(本級(jí))75860億元，增長(zhǎng)9.9%，自2003年以來(lái)，地方一般公共財(cái)政收入增長(zhǎng)首次回落至個(gè)位數(shù)。2014年土地出讓金雖然創(chuàng)出新高，但同比增速大幅下降。除了增值稅漲幅較低之外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收增速也普遍回落。數(shù)據(jù)顯示，前三季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和契稅增速比上年同期分別回落33.6和30.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　以往由大幅上升的房地產(chǎn)稅費(fèi)、政府基金增長(zhǎng)滿足地方財(cái)政需求，一旦土地出讓金在下降，或者長(zhǎng)期增速在5%以內(nèi)，地方財(cái)政“饑荒”是大概率事件。

　　易居研究院2013年3月27日發(fā)布的 《2012年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)率研究》指出，整體來(lái)看，從2002年開始，全國(guó)土地總收入占比就高于20%，一直在波動(dòng)中上升，全國(guó)土地出讓金收入只有2005年與2008年出現(xiàn)小幅回落，2009年與2010年連續(xù)兩年漲幅顯著，分別為65.7%和70.4%，2011年達(dá)到峰值，2012年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的31%，比2011年降低7個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，2005年等年份土地出讓金下降后，必須依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)大面積的反轉(zhuǎn)才能消化此前的債務(wù)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于頹勢(shì)，此前積累的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的難度將急劇上升。按照宏源證券的預(yù)測(cè)，2015年地方政府要還的利息大概就有逾2萬(wàn)億元，存量債務(wù)則更大。土地出讓金如果只能償還利息，就意味著很多地方財(cái)政要實(shí)質(zhì)破產(chǎn)。

　　與此同時(shí)，地方財(cái)政支出還在上升。在財(cái)政支出方面，全國(guó)一般公共財(cái)政支出151662億元，比上年增加11449億元，增長(zhǎng)8.2%。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、保障教育等方面的支出，地方財(cái)政支出只升不降，加大支出成為趨勢(shì)。以北京市為例，2015年全市一般公共預(yù)算收入預(yù)期4310億元，同口徑增長(zhǎng)7%以上。按新口徑，全市一般公共預(yù)算收入預(yù)期4513.5億元，增長(zhǎng)12.1%。而2015年一般公共預(yù)算支出4731.4億元，增長(zhǎng)14.9%。

　　清理地方債，加上各項(xiàng)支出增加，一些地方政府的財(cái)政入不敷出。筆者到某個(gè)中部城市，當(dāng)?shù)卣賳T跑到上級(jí)那兒緊急尋求財(cái)政支持，否則基層政府公務(wù)員工資、獎(jiǎng)金發(fā)不出來(lái)。

　　為維持地方債穩(wěn)定，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是重中之重。部分城市取消限購(gòu)、房貸新政、公積金新政等已經(jīng)起到了一定作用，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10564元，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后的首次“回正”。100個(gè)城市中，44個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　商品房庫(kù)存量依然居高不下，政府購(gòu)買商品房充當(dāng)保障房減少庫(kù)存與資源浪費(fèi)等試點(diǎn)舉措已經(jīng)出現(xiàn)。住建部部長(zhǎng)陳政高認(rèn)為，在棚戶區(qū)改造中，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)椤芭锔摹背霈F(xiàn)增量住房。減少供地維持地價(jià)已經(jīng)實(shí)行，2月1日，國(guó)土資源部發(fā)布 《2014年國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》顯示，全國(guó)2014年房地產(chǎn)用地15.1萬(wàn)公頃，同比下降25.5%，創(chuàng)下4年來(lái)新低。

　　保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定十分必要，作為政府手里最大宗的資產(chǎn)，政府所有的負(fù)債與投資，都與資產(chǎn)價(jià)格對(duì)應(yīng)，一旦資產(chǎn)價(jià)格下挫，債務(wù)與投資難以獨(dú)善其身。