對于房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險，中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認(rèn)為，對于銀行來說，《條例》的發(fā)布，除可以更好地落實差別化信貸政策外，還可讓銀行更好地摸底存量房貸中投機(jī)性購房所占比重，并有針對性地出臺相應(yīng)措施，預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　12月22日，備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）終于落地?！稐l例》究竟對樓市的影響有多大、是否意味著房產(chǎn)稅將加速推出、銀行房貸業(yè)務(wù)會不會作出相應(yīng)調(diào)整等諸多問題，隨即引發(fā)市場的新一輪關(guān)注。

　　一些專家表示，不動產(chǎn)登記本身并不是一項房地產(chǎn)調(diào)控措施，但卻是落實調(diào)控措施的前提條件之一，特別是對銀行摸清存量房、確保房貸政策執(zhí)行到位、有效防控樓市風(fēng)險意義重大。

　　房貸審核存在漏洞

　　某大行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人說，對于銀行而言，一個人到底有幾套房，銀行其實很難核實，這也導(dǎo)致銀行在具體執(zhí)行房貸政策時存在漏洞。

　　早在2010年，住建部、央行和銀監(jiān)會便聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時遵循的是“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。上述銀行負(fù)責(zé)人介紹說，從那時開始，銀行便主要通過人民銀行征信系統(tǒng)和房管部門兩條途徑來確認(rèn)申貸者持有的房屋數(shù)量，考慮到城市之間房屋登記信息系統(tǒng)并未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，所以后者多為輔助手段。

　　值得關(guān)注的是，在房貸審核過程中，部分銀行僅以征信記錄確定申貸者房屋套數(shù)。內(nèi)蒙古某地銀行負(fù)責(zé)人向記者證實，該行確實沒有向房管部門核實房屋數(shù)量，而在當(dāng)?shù)?，并非一家銀行如此操作。

　　據(jù)記者了解，如已有的房屋無房貸記錄，在征信記錄中則不會顯示相關(guān)信息，這就意味著已有房屋的申貸者仍有可能申請到優(yōu)惠利率的房貸。鏈家地產(chǎn)北京某網(wǎng)點(diǎn)工作人員也證實，部分地區(qū)特別是三四線城市，上述情況出現(xiàn)的幾率較高。

　　隨著《條例》的發(fā)布，國家將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，同時實現(xiàn)國家、省、市、縣四級登記信息實時共享，囊括國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融等多個部門提供的各方面信息數(shù)據(jù)。

　　中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認(rèn)為，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)無論是“認(rèn)房又認(rèn)貸”還是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，信息共享都有助于銀行更加準(zhǔn)確地掌握購房者房屋持有狀況，有助于銀行差別化信貸政策的落實。

　　“探底”房貸風(fēng)險

　　對此，業(yè)內(nèi)普遍持有的觀點(diǎn)是，通過統(tǒng)一登記，能夠掌握個人房屋持有量，以此判斷投機(jī)、投資性購房所占比重。李佩珈表示，目前房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中等及以下收入階層的承受能力，其中，投機(jī)、投資性購房成為房價快速上漲的主要原因之一。

　　內(nèi)蒙古某地金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人向記者強(qiáng)調(diào)，已明確要求銀行堅決嚴(yán)控投機(jī)、投資性購房貸款，并將其納入房地產(chǎn)貸款壓力測試。不過由于缺乏必要的信息共享機(jī)制，銀行嚴(yán)控效果并不理想，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)貸款風(fēng)險依然較高。

　　繼續(xù)下行的房價也在加大這一風(fēng)險。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，11月70個大中城市新房價格環(huán)比下降0.6%，連續(xù)7個月環(huán)比下跌。興業(yè)證券(601377，股吧)分析師認(rèn)為，當(dāng)前房價仍處于下行區(qū)間。

　　對于房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險，李佩珈認(rèn)為，對于銀行來說，《條例》的發(fā)布，除可以更好地落實差別化信貸政策外，還可讓銀行更好地摸底存量房貸中投機(jī)性購房所占比重，并有針對性地出臺相應(yīng)措施，預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　記者從一些大型銀行了解到，目前房地產(chǎn)貸款特別是個人住房按揭貸款并未進(jìn)行調(diào)整，仍以支持首套房剛需購房者為主。一些專家分析認(rèn)為，銀行在同樣的支持力度下，由于有效去除了投機(jī)、投資成分，支持效果可能會更為明顯。

　　在按揭利率持續(xù)下滑的背景下，剛需購房者將成為不動產(chǎn)登記的受益者之一。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月北京（樓盤）市平均貸款利率由10月的6.28%降至11月的5.97%，截至12月12日，12月北京市平均貸款利率已進(jìn)一步降至5.64%，而這相當(dāng)于降息前利率的八六折優(yōu)惠。

　　高端住宅貸款需求或?qū)⒃黾?

　　一些專家認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)市場影響有限，但對于多套房會形成擠出效應(yīng)，特別是對于部分高端住宅來說形成利空。有業(yè)內(nèi)人士甚至直接表示，在當(dāng)前反腐力度加大的背景下，信息透明度增加，或?qū)?dǎo)致部分高端住宅遭遇拋售。

　　不過，雖然今年以來樓市整體成交量低迷，但單就高端住宅需求而言，卻呈現(xiàn)出逆勢走高的態(tài)勢。來自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海（樓盤）6萬元/平方米以上高端住宅成交面積上升明顯，環(huán)比上升17.9%，為10.4萬平方米。同樣，同屬一線城市的廣州（樓盤）高端住宅市場表現(xiàn)亦不俗。鳳凰房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月廣州高端住宅共成交345套，環(huán)比暴漲82.7%。

　　高端住宅供給與需求的同步增加，自然會帶動貸款需求的增長。這恰恰也與部分銀行所執(zhí)行的房貸策略吻合。如此前農(nóng)行上海分行規(guī)定，對上海地區(qū)200萬元（含）以上個人住房商業(yè)貸款（剔除公積金）執(zhí)行基準(zhǔn)利率九五折優(yōu)惠；200萬元以下的貸款則按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，從貸款金額來看，信貸松動主要針對的是高端住宅或擁有較高收入的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　某大行負(fù)責(zé)人稱，良好的銀行信用記錄、雄厚的經(jīng)濟(jì)實力以及較高的社會地位均是優(yōu)質(zhì)客戶的評判標(biāo)準(zhǔn)，而這部分優(yōu)質(zhì)客戶往往會選擇高端住宅。因此，高端住宅貸款需求或?qū)⒂性鰺o減。