中央編辦批復(fù)在國土部掛牌不動產(chǎn)登記中心后，不動產(chǎn)登記的步伐再次加快。

　　近日，有消息稱，《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)或定于年內(nèi)頒布，不動產(chǎn)登記制度2015年3月1日起施行。

　　據(jù)悉，與8月15日公布的征求意見稿相比，《暫行條例》主要涉及明確不動產(chǎn)登記類型等5處修改。在中央層面提速不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時，北京等27個省份已啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

　　不動產(chǎn)登記漸行漸近

　　今年在推動不動產(chǎn)登記方面的推進(jìn)速度明顯加快。

　　3月，“不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議第一次會議”召開，明確用3年左右時間全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月，經(jīng)中央編辦批復(fù)，國土部掛牌成立不動產(chǎn)登記局。8月，不動產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公開征求意見就已結(jié)束，并在進(jìn)一步修改后上報高層。11月28日，中央編辦已批復(fù)同意中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心。

　　按照國土部方面針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)程安排，2014年將基本完成不動產(chǎn)各級職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系；最終于2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

　　有分析人士表示，即將正式發(fā)布的《暫行條例》將立足于國務(wù)院法制辦8月公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》內(nèi)容之上，且不會有大的變動。

　　有記者注意到，上述《暫行條例》對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的類型、權(quán)利、登記人員、登記機(jī)構(gòu)一一明確。其中，登記類型分類中還進(jìn)一步明確了不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等內(nèi)容。

　　《暫行條例》較征求意見稿會有哪些變化?據(jù)參與不動產(chǎn)登記條例起草制定工作的清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯透露，其中主要涉及5處修改。一是修改后的《暫行條例》要求不動產(chǎn)登記人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識、業(yè)務(wù)能力；二是明確了不動產(chǎn)登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等類型；三是刪除了征求意見稿中“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議”的規(guī)定，因?yàn)闄?quán)屬爭議審查容易導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)陷入大量民事爭議中，容易使登記效率低下；四是把征求意見稿中的“登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”改成了“登記申請要符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定”，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)在現(xiàn)實(shí)中難以區(qū)分強(qiáng)制性、任意性規(guī)定；五是明確登記機(jī)構(gòu)登記錯誤對他人造成損害后，應(yīng)按照《物權(quán)法》規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　根據(jù)國土部方面的數(shù)據(jù)，各個省份的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也密集展開。在全國106個重點(diǎn)城市中，已有約50%的城市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作。在30個啟動相關(guān)工作的省份中，至少有11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記省級職責(zé)整合。

　　不僅如此，關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的試點(diǎn)城市名單也初步形成，多個城市被安排先行試點(diǎn)。記者從相關(guān)部門了解到，10月下旬，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人到瀘州市調(diào)研不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作時透露，將把瀘州市作為全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)城市。另有消息稱，江蘇省徐州市也將于明年初在新城區(qū)試點(diǎn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　對市場短期影響有限

　　《暫行條例》的敲定會大幅拉低房價嗎？會讓原本就庫存高企的樓市再添重負(fù)嗎？

　　上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴有關(guān)記者，不動產(chǎn)登記條例對樓市的影響并不是如普通老百姓想的那樣，會有大量的房源進(jìn)入市場，從而將目前的市場價格拉低。從房價來看，部分多套房源持有者可能在短時間內(nèi)將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎(chǔ)設(shè)施、配套相對完善的地段，這部分房源價格一直都屬于市場“硬通貨”，很難降低房價。

　　與此同時，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛也表示，至于不動產(chǎn)登記對樓市的影響，恐怕還不是那么直接。就基本消息來看，該消息的分量并不是很足，“該條例為《不動產(chǎn)暫行條例》，還處在試點(diǎn)階段，而且試點(diǎn)范圍不確定。這種模式的范圍，無疑在弱化不動產(chǎn)登記條例的實(shí)際影響力?！?/p>

　　“而另外一方面，從市場供應(yīng)量來看，無論是房企建設(shè)項(xiàng)目還是預(yù)存房源，成熟地段的房源都更受購房者歡迎，短時間內(nèi)并不會造成市場供應(yīng)量增加。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　對此，中國社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場的影響更多體現(xiàn)在對未來市場的規(guī)范運(yùn)行方面，而影響市場的主要因素依然是供求關(guān)系，不動產(chǎn)登記本身不會引起市場波動。

　　那么長期來看呢？“從長期來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可以對房價上漲起抑制作用的，針對未來的房價調(diào)控會更有針對性?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

　　記者從中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長，而高端市場短期有不少大戶型入市。預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環(huán)比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價格環(huán)比16升10降，共21個城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。

　　對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，“影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關(guān)系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。如果明年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現(xiàn)在談對房價的影響為時過早?！?/p>

　　并非直接針對房地產(chǎn)稅

　　自從征求意見稿發(fā)布以來，外界一直認(rèn)為這是房產(chǎn)稅征收的先兆。

　　早前就有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此條例或許是為向不動產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

　　有專家指出，房地產(chǎn)稅出臺有兩個前期必要條件：一是不動產(chǎn)信息登記并全國聯(lián)網(wǎng)，二是不動產(chǎn)評估。不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一登記歸類整理，有利于相關(guān)部門掌握全國不動產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況，可以幫助解決房地產(chǎn)稅向存量開征第一個問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。因此，在房地產(chǎn)稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產(chǎn)“底細(xì)”。

　　不過，業(yè)內(nèi)也有不同聲音出現(xiàn)。部分專家學(xué)者認(rèn)為，把不動產(chǎn)登記看作征稅基礎(chǔ)，這是一種誤解。不動產(chǎn)登記的根本目的是明確財產(chǎn)權(quán)、保護(hù)財產(chǎn)權(quán)，而非直接對接房產(chǎn)稅。

　　顧云昌指出，不動產(chǎn)登記的主要目的有兩個。第一，對全國不動產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況等“摸清家底”，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以大幅提高房地產(chǎn)及其他宏觀政策的科學(xué)性和針對性。第二，相關(guān)條例可更好地保護(hù)權(quán)利人的利益，如果遇到爭議，民眾能夠根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載來確定權(quán)利和保護(hù)權(quán)利。而以前不動產(chǎn)由不同部門管理和登記，導(dǎo)致不同不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，容易引發(fā)矛盾和糾紛。

　　程嘯也指出，不動產(chǎn)登記制度主要功能不是反腐也不是征稅，而是為市場經(jīng)濟(jì)奠定法律基礎(chǔ)，保護(hù)廣大民事主體的私人財產(chǎn)權(quán)?！安粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，它能為反腐提供技術(shù)手段，但這涉及到全國聯(lián)網(wǎng)，而這需要漫長的過程?！蓖瑫r，《征求意見稿》已明確，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)后，雖然查詢某一特定個人名下的全部不動產(chǎn)會更方便，但不是隨便就能查詢，因?yàn)樯婕暗絺€人隱私和財產(chǎn)安全。

　　對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共政策研究所首席研究員蘇培科還指出，不動產(chǎn)登記看似國家行為，其實(shí)土地、房屋確權(quán)對老百姓的合法財產(chǎn)是一種明確的保護(hù)態(tài)度，只有確權(quán)之后，老百姓手里的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易、流通才能得到公平、合理的價格。