央行降息將加速樓市去化 漲價可能性很小
- 發(fā)布時間:2014-11-28 16:46:00 來源:中國建設(shè)報 責任編輯:孫業(yè)文
央行11月21日晚在其官網(wǎng)發(fā)布消息,宣布自11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。這是繼2012年7月后,兩年多來央行首次降息。在央行樓市新政、公積金貸款以及地方密集出臺“救市”政策,樓市已顯現(xiàn)出回暖跡象之際,央行降息的消息可謂“一石激起千層浪”。降息能給房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些利好?開發(fā)商是繼續(xù)加速去化,還是會趁機漲價?
對此,國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時稱:“此次央行非對稱降息的重點是發(fā)揮基準利率的引導作用,引導市場利率和社會融資成本下行,促進實際利率回歸合理水平,緩解企業(yè)融資成本高這一突出問題。對房地產(chǎn)而言,降息將有利于形成市場消費預期進一步向好,居民的買房意愿會有所提升,從而加速樓市去化,但推高房價的可能性不大。”
刺激效果有限
央行此次降息的主要內(nèi)容為:金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%,同時結(jié)合推進利率市場化改革,將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調(diào)整,并對基準利率期限檔次作適當簡并。
央行有關(guān)負責人解讀稱,此次利率調(diào)整的重點就是要發(fā)揮基準利率的引導作用,有針對性地引導市場利率和社會融資成本下行,促進實際利率逐步回歸合理水平,為經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供中性適度的貨幣金融環(huán)境。此次利率調(diào)整仍屬于中性操作,并不代表穩(wěn)健貨幣政策取向發(fā)生變化。
中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚分析認為,若商業(yè)銀行用足上浮區(qū)間,則上浮后的存款利率與調(diào)整前水平相當,存款收益基本不會受影響。在制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)普遍產(chǎn)能過剩的大背景下,降息對經(jīng)濟的刺激效果有限。
降息新政公布后,各銀行如何制定自己的存款利率成了各界高度關(guān)注的焦點。記者通過瀏覽多家銀行最新存貸款利率表后發(fā)現(xiàn),幾乎所有銀行均上浮了存款利率。建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等銀行的一年期存款利率按新基準上浮1.1倍執(zhí)行,為3.00%。北京銀行、中信銀行、寧波銀行等銀行存款利率按新基準上浮1.2倍執(zhí)行,為3.3%。民生、興業(yè)、浦發(fā)等銀行的最新存款利率則為3.025%。而南京銀行甚至在其官方微博上打出了“將高利率進行到底”的廣告語,該行最新的一年期定存利率為3.3%、二年期為4.02%、三年期為4.08%、五年期為5.4%,后三項新利率均高于該行之前的同期利率。
對此,劉衛(wèi)民分析認為,此次央行降息主要特點除了繼續(xù)推進利率市場化、擴大存款利率浮動區(qū)間和不對稱降息外,合并簡化利率檔次,進一步增加金融機構(gòu)根據(jù)市場情況確定利率的自主權(quán),“中小銀行與國有銀行間的利息差距會進一步擴大”。
漲價可能很小
而市場人士卻并不認為央行的降息對樓市的“刺激效果有限”,鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭在接受本報記者采訪時分析認為,本次央行降息的幅度大于以往的0.25個百分點,對于宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場無疑是一劑強心針。此次降息政策的推出使得購房貸款利率成本有所下降,受益群體擴大至全體購房者,預計降息后市場成交量將繼續(xù)維持回暖態(tài)勢,由于二手住宅價格對于市場形勢及預期較為敏感,因此房價有可能伴隨著成交回暖出現(xiàn)緩慢上漲。
具體到購房者而言,按照商業(yè)房貸100萬元(基準利率)按20年等額本息還款計算,降息前月供為7485.2元。此次降息后,月供將降至7251.12元,每月減負234.08元,全年可減負2808.96元,總計減負超過5.4萬元,是筆不小的數(shù)額。何況,英大證券首席經(jīng)濟學家李大霄等不少專家在肯定降息利好股市、地產(chǎn)、基建、高鐵等板塊的同時,認為“這只是個開始,接下來還會降息”。
在進一步刺激樓市快速回暖的同時,央行此次降息是否會真的刺激房價“緩慢上漲”?開發(fā)商會不會趁機抬價?對此,劉衛(wèi)民認為“可能性很小”,他進一步分析道:“首先是目前樓市的總體供求關(guān)系基本平衡且局部過剩,去庫存依然是開發(fā)商的當務(wù)之急。其次是住房整體收益走弱已成共識,房價上漲空間不大時,投資投機性購房需求會持續(xù)減少,剛需和改善型才是主力消費群。再次是目前樓市回暖的持續(xù)性仍有待觀察,對理智的開發(fā)商而言,不會改變加速去化降低庫存的既定策略。如果房地產(chǎn)銷量回升持續(xù)性得到保證,房地產(chǎn)開發(fā)商的投資需求會有所回升,對整體經(jīng)濟利好?!?
央行降息利好房地產(chǎn),毫無爭議,但下行調(diào)整期的基本面未得到改變的樓市最終的走向,還得看供求關(guān)系。獲得“喘息”的開發(fā)商,是發(fā)力細分市場,還是繼續(xù)掙扎在粗放式的造房子的泥潭,尚需拭目以待。
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