10月，樓市現(xiàn)明顯回暖，商品住宅月成交量年內(nèi)首次突破100萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這與房企推盤積極性提高有直接的關(guān)系，而最主要的原因還是由于受到信貸放松政策的刺激，購房者的心理發(fā)生了變化，普遍認為房價還會上漲，因此加快入市步伐。

　　十月成交創(chuàng)新高

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月份全市商品住宅的成交量達109.1萬平方米，創(chuàng)下了今年以來月度成交量的最高值，也是商品住宅的月成交量年內(nèi)首次突破100萬平方米。

　　從區(qū)域上看，10月住宅成交主要集中在嘉定、浦東、寶山、松江區(qū)域，成交量均保持在9萬平方米以上，成交占比皆超過9%。其中，嘉定成交最活躍，成交量為21萬平方米，占比高達19.3%。而就產(chǎn)品類型而言，10月仍然是以公寓成交為主，其占比達九成。戶型主要以70-110平方米兩房及110-150平方米三房為主。

　　“從10月成交可以看出，剛需和首次改善置業(yè)者是市場主力?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究員雷小蘭指出，嘉定、寶山、松江區(qū)域主要供應(yīng)均價在2.5萬/平方米以下的樓盤，適合剛需置業(yè)者。而浦東主要以均價為3-5萬/平方米的樓盤為主，適合首次改善置業(yè)者。

　　值得注意的是，二手房市場在10月也明顯回暖。據(jù)上海中原地產(chǎn)多家門店反饋，10月初至中旬，各門店來客量、帶看量激增20%-50%，推動成交量上升，尤其是外環(huán)以內(nèi)多個區(qū)域，成交環(huán)比漲幅達30%以上。數(shù)據(jù)顯示，10月二手住宅成交達16237套，環(huán)比增加31.6%，僅次于3月份的20087套，創(chuàng)下月度成交第二高位。

　　房企推盤更積極

　　業(yè)內(nèi)人士認為，10月成交量上升的首要原因是由于供應(yīng)量增多了。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月份全市商品住宅的供應(yīng)面積達119.2萬平方米，僅次于9月。

　　“據(jù)我了解，今年房企普遍將供貨量放在了第四季度，四季度的供應(yīng)有可能與第一、二季度的總供應(yīng)面積持平?！眱|翰智庫研究部張化東指出，出現(xiàn)這種情況與房企拿地時間節(jié)點有關(guān)，去年下半年房企的拿地量較大，按照一般開發(fā)周期10-12個月的時間來算，再加上拿預(yù)售證和蓄客時間，開盤時間多推遲至第四季度。

　　一位房企人士坦言，原定于9月開盤的項目，由于當(dāng)時市場觀望情緒較濃，因此項目延長了蓄客時間，推遲到10月中旬才開盤。

　　對此，寶華集團副總裁楊健也指出，9、10月本來就是房企推盤的高峰期，然而從今年的房企推盤策略來看，前9個月房企在開盤前的宣傳時間普遍有所延長。例如以往房企往往在樣板間開放兩周后即開盤，今年很多樓盤則將開盤時間延長至樣板間開放一個月之后，甚至更長時間。而在10月市場有所回暖后，房企入市步伐有了明顯的加快，一些項目甚至在拿到預(yù)售證后即開盤。

　　“10月底，朗詩未來街區(qū)首次開盤，兩小時內(nèi)便基本售罄，而在此前項目的蓄客時間并不久，幾乎是一拿到預(yù)售證就開盤。”郎詩地產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)梁輝直言。

　　購房者看漲后市

　　9月新房供應(yīng)量高于10月，然而成交量卻明顯較10月低。業(yè)內(nèi)人士指出，10月成交回暖除了供應(yīng)增多，最主要的原因還是因為信貸政策出臺導(dǎo)致購房者心理層面發(fā)生了轉(zhuǎn)變，普遍看漲后市，從而加快了入市步伐。

　　據(jù)搜房網(wǎng)在10月針對信貸政策出臺后所做的購房者心態(tài)調(diào)查顯示，對于四季度房價，看漲者多達53.8%。這與此前在9月所做的心態(tài)調(diào)查中看漲者僅有21%相比，有明顯增加。

　　9月30日，信貸放松政策出臺，不過，在上海購買第二套房子須為普通商品住房才算首套。而上海對普通商品住房的標準如下：內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬元/套，內(nèi)外環(huán)間低于200萬元/套，外環(huán)外低于160萬元/套。就目前上海房價而言，這對大多數(shù)改善型購房者并沒有實質(zhì)的利好。

　　事實上，根據(jù)德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月普通商品住房的成交套數(shù)所占比重為27.7%，較前9個月的34.5%還要低。此數(shù)據(jù)表明信貸出臺后，普通商品住房的成交量并未上升，那么，購房者為什么會看漲后市？

　　“對于購房者而言，看到房價仍在上漲，且政策層面有放松跡象，就會在其心理層面產(chǎn)生市場轉(zhuǎn)好的信號?！睏罱≈赋?，就寶華10月在售的項目而言，樓盤看房量及最終成交量都較前9個月有明顯的增長。

　　想換套大房子的購房者吳先生就告訴筆者，本來想等房價有所下降再“抄底”，但是信貸政策出臺后，雖然沒能享受到首套的優(yōu)惠，但為避免日后房價上漲，還不如盡快出手。

　　而剛需購房者小陳則想等能享受到首套利率7折的優(yōu)惠再買房，但是又擔(dān)心房價上漲太快。

　　張化東指出，目前較多剛需購房者處于這樣一種“博弈”心理，但從目前的銀行利率優(yōu)惠來看，大部分銀行只做到基準，最大利率優(yōu)惠僅在9.5折左右。他預(yù)計銀行利率短期內(nèi)不大可能推出7折優(yōu)惠，而房價還在上漲，因此多數(shù)剛需購房者會盡快出手。