央行放水“認(rèn)貸不認(rèn)房” 房企漏夜修改銷售策略 按揭中介透露農(nóng)行廣州將按新政認(rèn)定首套

　　放松限貸政策昨日終于水落石出。央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，重申首套房首付最低30%、貸款利率最低7折。同時(shí)，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　記者了解到，已有開(kāi)發(fā)商漏夜修改黃金周推盤策略，而銀行則多表示將按照要求執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，且放開(kāi)了未限購(gòu)城市二套及以上住房限貸政策，代表“救市”已超預(yù)期，將直接刺激黃金周期間的樓市銷量，并可能帶動(dòng)年底樓市價(jià)格上升。但短期內(nèi)，樓市依然以平價(jià)走量為主。

　　最新消息

　　今日凌晨，有按揭中介傳出最新消息，在廣州，農(nóng)行第一個(gè)跟進(jìn)，其細(xì)則如下：

　　1)對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清貸款，為改善居住條件再申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，可按照首套政策執(zhí)行；

　　2)對(duì)于首套利率在未接到上級(jí)行通知前仍按照原規(guī)定執(zhí)行；

　　3)目前已有兩套或以上并結(jié)清貸款，再貸款買房有關(guān)首付比例和利率如何執(zhí)行(主要是在增城、從化非限購(gòu)地區(qū))，也需等總行通知。

　　對(duì)上述傳言，記者隨后向農(nóng)行相關(guān)人士求證，但未能得到回應(yīng)。

　　本報(bào)訊 昨日，此前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的放松限貸政策終于水落石出。央行、銀監(jiān)會(huì)于昨日下午聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱《通知》)中，重申首套房首付最低30%、貸款利率最低7折。同時(shí)，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　7折馬上重現(xiàn)“不太可能”

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，央行本次調(diào)整是出于保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，以及實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的需要。郭田勇指出，相對(duì)所謂的“二套房貸”，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的出發(fā)點(diǎn)更加合理。

　　融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，央行重申此標(biāo)準(zhǔn)，更多的是為市場(chǎng)提供信心，也是在響應(yīng)地方政府要求松綁限貸的呼聲，“但由于年底資金偏緊，銀行信貸資金所剩無(wú)幾，而且當(dāng)前貸款收益偏低和樓市風(fēng)險(xiǎn)偏高，要銀行提供7折優(yōu)惠利率不大可能?！?/p>

　　郭田勇認(rèn)為，根據(jù)通知中“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短房貸審批周期，合理確定貸款利率”的表述，在貸款價(jià)格的確定上，商業(yè)銀行將擁有更大的自主定價(jià)權(quán)。

　　房企短期內(nèi)平價(jià)走量為主

　　“救市已經(jīng)超預(yù)期了，樓價(jià)不會(huì)跌了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)記者表示，央行這一文件，解除限貸的力度還是比較大的，“全國(guó)性的文件對(duì)樓市支撐比較明顯。”

　　黃韜認(rèn)為，十一黃金周成交量會(huì)上漲，但目前開(kāi)發(fā)商以走量為主，不可能量?jī)r(jià)馬上就會(huì)起升，買家也需要時(shí)間過(guò)渡。

　　其預(yù)計(jì)，十月中旬以后，可能有的開(kāi)發(fā)商會(huì)把現(xiàn)在較低的折扣慢慢調(diào)高，但不會(huì)真正漲價(jià)。開(kāi)發(fā)商也會(huì)考慮，萬(wàn)一明年比較理想，也必須有貨賣，所以也可能出現(xiàn)留一手的操作。其預(yù)計(jì)，今年年底樓價(jià)不會(huì)貴過(guò)去年。

　　而徐瑾?jiǎng)t對(duì)長(zhǎng)期樓價(jià)走勢(shì)有相反看法，其認(rèn)為，央行此舉短期內(nèi)有助于提升10月樓市成交量，但中長(zhǎng)期刺激作用仍有限，甚至可能引發(fā)更濃厚的觀望情緒。

　　徐瑾認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，樓市并不樂(lè)觀，“商業(yè)銀行并沒(méi)有提供超低優(yōu)惠利率的動(dòng)力。其次，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位，二、三線城市積累了較大風(fēng)險(xiǎn)。再則，房產(chǎn)稅預(yù)期將至，將大大擠壓投機(jī)需求。目前一線城市限購(gòu)并沒(méi)放開(kāi)，一線城市領(lǐng)漲引發(fā)其他城市跟漲的情形幾乎不可能重現(xiàn)?！?/p>

　　一線城市限購(gòu)放松或跟進(jìn)

　　有媒體報(bào)道，昨天據(jù)三亞住建局透露，已制定放開(kāi)限購(gòu)方案，目前正在等三亞市政府批準(zhǔn)。一旦該傳聞成真，就意味著全國(guó)僅剩北上廣深四個(gè)一線城市仍堅(jiān)持限購(gòu)政策。

　　“一線城市放開(kāi)限購(gòu)是肯定的，但是要走完金九銀十才有可能，因?yàn)橐坏┓砰_(kāi)限購(gòu)，那就量?jī)r(jià)齊升，樓市將非常不穩(wěn)定?！秉S韜表示，現(xiàn)在放開(kāi)限貸，有些人還是沒(méi)名額，可先解決一些剛需。

　　資本市場(chǎng)：

　　地產(chǎn)股將迎來(lái)向上催化劑

　　對(duì)節(jié)后地產(chǎn)股的走勢(shì)，不少分析團(tuán)隊(duì)也表現(xiàn)出樂(lè)觀的預(yù)期。中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生極重大影響，其程度遠(yuǎn)超前幾個(gè)月放開(kāi)限購(gòu)，“ 一、二線城市10月份銷售量全面反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結(jié)束，而龍頭公司優(yōu)勢(shì)將更加明顯?！倍行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，目前信貸寬松的趨勢(shì)才剛開(kāi)始，地產(chǎn)股在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后有望重新迎來(lái)向上的催化劑，因此重申“流動(dòng)性不變，行情不止”的觀點(diǎn)，維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。

　　政策解讀

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　轉(zhuǎn)為“認(rèn)貸不認(rèn)房”

　　亮點(diǎn)1

　　某股份制銀行廣州分行信貸部負(fù)責(zé)人表示，通知最大的變化是關(guān)于首套房的認(rèn)定。2010年住建部等就出臺(tái)文件，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當(dāng)前無(wú)房，但有房貸記錄，不論是否還清，再買房也算二套房。

　　“此次從認(rèn)房又認(rèn)貸轉(zhuǎn)為認(rèn)貸不認(rèn)房，這將刺激很多改善型住房需求。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“按照二套房認(rèn)定首付必須達(dá)到七成，而且利率要達(dá)到基準(zhǔn)的1.1倍，這對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)很重。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了?！?/p>

　　重申貸款利率最低可降至七折

　　亮點(diǎn)2

　　上述負(fù)責(zé)人表示，2008年10月27日起，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，至今首套房利率的下限一直未有改變。不過(guò)，近幾年，各家銀行紛紛上調(diào)了首套房利率。雖然今年以來(lái)陸續(xù)有下調(diào)，但目前大多銀行實(shí)行的首套房利率為基準(zhǔn)利率，甚至上浮。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，央行此次重申該政策，對(duì)首套房利率的下調(diào)會(huì)有助推作用，不過(guò)，各大銀行不太可能一下子降至基準(zhǔn)的7折，“這需要一個(gè)過(guò)程。”

　　放開(kāi)未限購(gòu)城市二套及以上房限貸

　　亮點(diǎn)3

　　徐瑾指出，《通知》對(duì)二套及以上住房貸款政策充分放權(quán)，各地金融機(jī)構(gòu)可依市場(chǎng)實(shí)際情況制定相關(guān)房貸政策。

　　《通知》指出，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　各方聲音

　　銀行：

　　將按政策調(diào)整

　　利率暫時(shí)不變

　　此次，在貸款價(jià)格的確定上，商業(yè)銀行擁有更大的自主定價(jià)權(quán)。不過(guò)，記者昨日致電多家銀行總行相關(guān)人士，得到的答復(fù)均是未接到相關(guān)通知。

　　如工商銀行表示，目前未接到相關(guān)文件，將在收到文件后按要求進(jìn)行政策調(diào)整。浦發(fā)銀行也表示，還沒(méi)收到相關(guān)文件，肯定根據(jù)要求執(zhí)行。農(nóng)業(yè)銀行同樣回應(yīng)稱，該行還沒(méi)有收到總行文件。

　　除農(nóng)行外，昨晚記者了解到，目前多家銀行在廣州地區(qū)房貸政策暫時(shí)未變。

　　根據(jù)融360最新的房貸調(diào)查報(bào)告顯示，廣州已有14家銀行的常批利率維持折扣在基準(zhǔn)上浮5%區(qū)間內(nèi)。

　　房企：

　　更鼓勵(lì)客戶做按揭

　　售價(jià)暫時(shí)不變

　　“國(guó)慶期間的銷量肯定會(huì)有所增長(zhǎng)?！币晃粡V州本土房地產(chǎn)公司營(yíng)銷副總在電話里向記者興奮地表示，公司正在修改在售房源的付款方式，“以前會(huì)鼓勵(lì)客戶分期付款，現(xiàn)在可能會(huì)更鼓勵(lì)客戶做按揭，但售價(jià)暫時(shí)不會(huì)有變動(dòng)。” 其表示，公司正在開(kāi)會(huì)制定對(duì)客戶的口徑，準(zhǔn)備連夜將統(tǒng)一口徑傳播到各個(gè)客戶及潛在客戶處。

　　而另一央企營(yíng)銷部門人士也對(duì)記者表示，目前已形成多個(gè)利好政策的疊加，未來(lái)成交量會(huì)增長(zhǎng)，但價(jià)格上漲空間不足，“我們會(huì)抓住機(jī)會(huì)將手上的貨提前推出市場(chǎng)，沖刺年底任務(wù)！但是價(jià)格基本不會(huì)上調(diào)，走量為主?！?/p>

　　一位總部位于福建的開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士則對(duì)記者表示，該政策雖已正式下發(fā)，但何時(shí)能落地到各地銀行還不太清楚，可能會(huì)有時(shí)間差，“政策推出對(duì)增加成交有一定促進(jìn)，但黃金周期間銷量上漲多少不好說(shuō)，真正成交量會(huì)上漲，可能要到四季度?！?/p>

　　記者從多個(gè)房企了解到，自從多個(gè)城市限購(gòu)放松，目前二、三線城市樓市已現(xiàn)回暖之勢(shì)。

　　某房企營(yíng)銷高層甚至公開(kāi)在社交工具上表達(dá)銷售火熱的感慨：“今天是個(gè)好日子！9城近10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，銷售額近40億！”

　　專家：

　　迄今“最有力度救市政策”

　　“這是迄今為止最具力度的救市政策。目前僅剩北上廣深沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)。北京也調(diào)整了稅收優(yōu)惠普宅標(biāo)準(zhǔn)?！?國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，目前需要比較穩(wěn)定的政治環(huán)境，“房地產(chǎn)是周期之母，如果地產(chǎn)能軟著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　但是，其認(rèn)為，“后續(xù)實(shí)施效果待觀察。由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自主確定，目前銀行負(fù)債端成本仍較高，監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何降低銀行負(fù)債成本成為關(guān)鍵，資產(chǎn)證券化(MBS)或是出路之一，降息降準(zhǔn)亦是選項(xiàng)?！?/p>

　　民生證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)評(píng)論時(shí)認(rèn)為，限貸松動(dòng)已吹響了定向穩(wěn)增長(zhǎng)的號(hào)角，“改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖?！?/p>

　　房貸政策演變

　　2010年4月 國(guó)務(wù)院辦公廳

　　下發(fā)通知，規(guī)定貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。此后，房地產(chǎn)政策愈加嚴(yán)格。同時(shí)還出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　2008年10月27日起 央行

　　決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　2007年9月 央行和銀監(jiān)會(huì)

　　“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”。隨后，補(bǔ)充通知：“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　2010年 住建部等部門

　　出臺(tái)文件，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當(dāng)前無(wú)房，但有房貸記錄，不論是否還清，再買房也算二套房。

　　2011年1月 國(guó)務(wù)院

　　推“國(guó)八條”， 強(qiáng)化差別化住房信貸政策，“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2014年9月 央行、銀監(jiān)會(huì)

　　聯(lián)合發(fā)布通知指出，重申首套房首付最低30% 貸款利率最低7折。同時(shí)，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。