凈利潤下滑、負(fù)債上升、庫存仍在，隨著上市房企半年報發(fā)布接近尾聲，眾多房企面臨的壓力和風(fēng)險暴露無遺。數(shù)據(jù)顯示，144家房企中有74家公司的業(yè)績出現(xiàn)下滑，占比超過50%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上半年市場形勢惡化，結(jié)算項目較少是不少公司凈利下滑的最重要因素。同時，利潤率下滑與負(fù)債率上漲將是上市房企面前的兩座大山。未來房地產(chǎn)利潤率存在進一步下滑將是大概率事件，高負(fù)債企業(yè)的潛在風(fēng)險不容忽視。

　　中期業(yè)績過半下滑

　　時間進入9月份，滬深144家上市房企的中報披露工作已經(jīng)全部完成。通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，不但眾多房企中期業(yè)績過半進入下滑通道，而且對主流房企來說，凈利潤的下滑也是家常便飯。

　　有媒體統(tǒng)計，144家上市房企(按申萬統(tǒng)計分類)2014年上半年合計實現(xiàn)營業(yè)總收入2940.80億元，較2013年同期的2775.02億元增長5.97%；實現(xiàn)凈利潤319.72億元，同比下滑7.86%。同時，144家房企中，有74家公司的業(yè)績出現(xiàn)下滑，占比超過50%。

　　兩市共有15家房企的業(yè)績降幅超過100%。其中，榮豐控股報告期內(nèi)虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績下滑幅度最大的上市房企。

　　縱觀市場，如今即使是主流房企，日子也不好過。根據(jù)克而瑞綜合萬科、恒大、保利等18家主流房企(涵蓋A股及H股)的半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，利潤下跌已經(jīng)成為常態(tài)。18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌，其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。

　　不過，房企“團隊”也并不是哀鴻遍野，在逆勢環(huán)境下，還有21家房企的業(yè)績增幅超過100%。其中增幅最大的國興地產(chǎn)，在去年同期虧損906.19萬元的情況下，公司今年上半年實現(xiàn)凈利潤4976.54萬元，同比增長649.17%。同時，沙河股份、海德股份、鳳凰股份、順發(fā)恒業(yè)、萬方發(fā)展和萬業(yè)企業(yè)的增幅也超過了300%。

　　樓市告別暴利時代

　　其實，房企凈利潤集體下滑對市場來說已在預(yù)期之中。

　　早在兩年前，萬科總裁郁亮就曾表示，房地產(chǎn)利潤率將向制造業(yè)靠近。近期，萬科董事長王石也重申，房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，并對后市持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年起，A股上市房企凈利潤率就在以每年1個百分點左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

　　對于此輪房企“吐血”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上半年市場形勢惡化，結(jié)算項目較少，是不少公司凈利下滑的最重要因素。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴對媒體分析，房企凈利潤率下滑，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅，房企的毛利必然受損；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業(yè)的盈利空間。

　　更重要的是，“未來房地產(chǎn)利潤率存在進一步下滑的風(fēng)險”，朱一鳴表示，去年很多房企拿了高價地，這些項目將陸續(xù)在今明兩年推出，如果市場不能出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，項目的售價必將承壓，利潤空間有限。

　　與此同時，庫存也在給下半年樓市的走勢施加壓力。據(jù)萬科的2014半年報分析，截至6月底，全國14個主要城市的新房庫存面積(已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積)由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化周期(按最近三個月移動平均成交面積計算)由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。這表明，下半年甚至更長一段時間內(nèi)，去庫存將是房企的最重要目標(biāo)。

　　銀行輸血風(fēng)險漸濃

　　值得注意的是，與凈利潤率下滑相比，上市房企負(fù)債率卻呈現(xiàn)普漲的勢頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，18家主流房企中有15家凈負(fù)債率出現(xiàn)上漲，漲幅最大的為泰禾集團，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%。同時，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園等上半年均通過發(fā)行永續(xù)債實現(xiàn)融資。

　　雖然房企債務(wù)纏身，但銀行對地產(chǎn)的輸血在上半年也持續(xù)擴大。除中行外，15家A股上市銀行均在半年報中披露了房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模。有媒體統(tǒng)計，上半年，15家A股上市銀行房地產(chǎn)對公貸款比去年底增加2280億元，接近去年同期新增額1180億元的兩倍。

　　其中，股份制銀行已取代國有大銀行成為房企資金的主要來源。在上述15家上市銀行上半年新增開發(fā)貸中，股份制銀行和城商行占比已經(jīng)超過60%，而國有銀行不足40%。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險暴露，開發(fā)貸已成為銀行的主要風(fēng)險點之一。對此，銀行加大了不良資產(chǎn)處置力度，不少與房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)在各種產(chǎn)權(quán)交易平臺上。

　　但對眾多房企來說，化解風(fēng)險的難度顯然更大。朱一鳴對媒體分析，“利潤率下滑與負(fù)債率上漲將是上市房企面前的兩座大山”，目前上市房企平均融資成本在7%-8%，一旦凈利潤率跌破10%，這意味著利潤率與融資成本相同，行業(yè)的回報出現(xiàn)急速下降，并進一步加大企業(yè)高負(fù)債的潛在風(fēng)險。