由于銷售下滑、融資受阻，今年房企正面臨著越來(lái)越大的資金壓力。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，上半年滬、深A(yù)股市場(chǎng)上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?1208億元，較一季度-903億元的情況進(jìn)一步惡化，并刷新了A股房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出的歷史紀(jì)錄。

　　當(dāng)前樓市仍處下行調(diào)整期，百城房?jī)r(jià)8月繼續(xù)環(huán)比下滑。進(jìn)入“金九”傳統(tǒng)銷售旺季，眾多房企開(kāi)始加大推盤(pán)力度。業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)房企仍然面臨去庫(kù)存的任務(wù)，盡管近期部分城市的成交量在取消限購(gòu)的刺激下短期回升，但在信貸政策不變的情況下，今年房企仍將面臨較大的資金壓力。

　　資金鏈壓力大

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，卻成為上半年A股市場(chǎng)現(xiàn)金流最為緊張的行業(yè)。-1208億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁?，刷新?010年年報(bào)時(shí)-943億元的紀(jì)錄，這也是上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出首次破千億元。

　　同花順（行情，問(wèn)診）iFinD數(shù)據(jù)顯示，上半年滬、深兩市146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?1208億元，而去年同期為-584億元。今年一季度，上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁狄呀?jīng)達(dá)到-903億元，二季度尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　在這146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)。如果從銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金這一指標(biāo)看，上半年上市房企共實(shí)現(xiàn)3910億元，同比下降約2%。在大型房企中，保利地產(chǎn)（行情，問(wèn)診）、招商地產(chǎn)（行情，問(wèn)診）、泰禾集團(tuán)（行情，問(wèn)診）、華僑城等上半年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁稻鶠閮袅鞒鰻顟B(tài)。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁祫t為34.33億元，較去年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量反映了銷售回籠以及土地支出等多個(gè)方面。前幾年部分房企曾因大舉擴(kuò)充土地資源而導(dǎo)致現(xiàn)金凈流出，但是從2014年中報(bào)的情況看，現(xiàn)金流的惡化并非源自土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張，相反，不少房企都在放緩拿地節(jié)奏。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)通常將拿地支出計(jì)入現(xiàn)金流量表中的購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金科目下。今年上半年房企拿地規(guī)模下降，該項(xiàng)目也出現(xiàn)“縮水”。以萬(wàn)科為例，雖然公司上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但主要是現(xiàn)金流出明顯下滑，其中上半年購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比減少了約132億元。

　　銷售回籠難度加大也在一定程度上影響了部分房企的現(xiàn)金流。保利地產(chǎn)中報(bào)顯示，公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-142.8億元，同比下降250%。公司稱，主要原因是聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)往來(lái)增加及銷售回籠減少。

　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠財(cái)務(wù)杠桿維持生存和擴(kuò)張。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)5.89萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3%，同比增速創(chuàng)下歷史新低。與此同時(shí)，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率有所增加。在剔除預(yù)收賬款后，上市房企上半年資產(chǎn)負(fù)債率為52.8%，同比提升了3個(gè)百分點(diǎn)。

　　去庫(kù)存任務(wù)艱巨

　　在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下滑的同時(shí)，房企存貨不斷增加進(jìn)一步加劇了資金周轉(zhuǎn)的壓力。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月末，上市房企存貨合計(jì)達(dá)到2.21萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)了11%，同比增長(zhǎng)了25%。萬(wàn)科上半年存貨合計(jì)3416.7億元，較年初增長(zhǎng)3.18%；保利地產(chǎn)的存貨額達(dá)到2660億元，較年初增長(zhǎng)10.88%。招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)（行情，問(wèn)診）的存貨較年初分別增長(zhǎng)了16.3%和7.5%。

　　由于銷售低迷、供應(yīng)放大，不少城市的庫(kù)存量正在不斷積壓。數(shù)據(jù)顯示，包括北上廣深在內(nèi)的14個(gè)城市上半年新房庫(kù)存面積由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫(kù)存去化周期由2013年底的9.8個(gè)月上升至15.4個(gè)月。

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，九成以上的上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率較年初出現(xiàn)下降。萬(wàn)科存貨周轉(zhuǎn)率為0.08次，而年初時(shí)曾達(dá)到0.32次。保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率也維持在0.08次左右的范圍內(nèi)，而年初時(shí)這些公司的這一數(shù)值都曾維持在0.25次以上。

　　對(duì)于房企而言，去庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。萬(wàn)科就在中報(bào)里表示，公司將繼續(xù)堅(jiān)持積極銷售的策略。對(duì)于新項(xiàng)目，公司將堅(jiān)持新推盤(pán)當(dāng)月銷售率60%的銷售目標(biāo)；同時(shí)，公司將進(jìn)一步加強(qiáng)庫(kù)存去化，確保庫(kù)存結(jié)構(gòu)合理。

　　國(guó)金證券（行情，問(wèn)診）研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有庫(kù)存量已經(jīng)接近歷史峰值，二線城市絕對(duì)和相對(duì)庫(kù)存都比一線城市更為嚴(yán)峻。盡管二線城市銷售好于一線，但由于前期形成供給更多，因此去化周期水平仍高于一線城市。今年底開(kāi)發(fā)商的資金鏈不會(huì)好于2011年的水平，房?jī)r(jià)會(huì)有實(shí)質(zhì)調(diào)整壓力。

　　樓市仍處調(diào)整期

　　從樓市目前現(xiàn)狀看，盡管取消限購(gòu)的城市不斷增加，一定程度上帶動(dòng)了成交量短期內(nèi)回升，但是房?jī)r(jià)仍然處于下行調(diào)整期。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，8月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比下跌0.59%。這已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月下跌，但跌幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)同比上漲3.15%，漲幅較上月縮小1.57個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第8個(gè)月縮小。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%。這已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月下跌，且10個(gè)城市仍全部下跌。

　　中指院分析人士指出，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整期，全國(guó)整體信貸未全面放松，部分城市房地產(chǎn)信貸環(huán)境略有改善。由于部分城市取消限購(gòu)刺激需求入市，短期市場(chǎng)成交回升。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來(lái)，房企在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷將會(huì)吸引剛需入市，市場(chǎng)成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“金九銀十”整體表現(xiàn)預(yù)計(jì)將是在價(jià)格進(jìn)一步小幅回落的前提下，成交量逐步復(fù)蘇，好于今年上半年，但難以再現(xiàn)過(guò)去的熱市，國(guó)內(nèi)樓市已進(jìn)入由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的“新常態(tài)”。

　　隨著樓市降溫，各地放松樓市調(diào)控的舉動(dòng)也越來(lái)越多。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，一線城市年內(nèi)取消限購(gòu)的可能性非常小。從全國(guó)范圍看，限購(gòu)政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松將成為判斷未來(lái)一年內(nèi)樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素。