投資風(fēng)向標(biāo)

　　隨著各地樓市限購(gòu)政策相繼松綁和傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的臨近，在經(jīng)歷上半年的低迷市況之后，下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)和背后的投資機(jī)會(huì)成為不少投資者關(guān)注的問(wèn)題。

　　作為下半年的開端，7月的樓市成績(jī)單格外令人關(guān)注。目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)仍未發(fā)布，但近日各大機(jī)構(gòu)紛紛公布7月國(guó)內(nèi)各大城市的樓市成交數(shù)據(jù)。專家認(rèn)為，目前包括廣東在內(nèi)的國(guó)內(nèi)樓市整體仍處于調(diào)整期，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)并非很好的入市時(shí)機(jī)，房產(chǎn)投資更需要仔細(xì)觀察、小心謹(jǐn)慎。

　　數(shù)據(jù)

　　中山廣州佛山環(huán)比降超1% 汕頭微漲

　　日前，中國(guó)指數(shù)研究院(下稱“中指院”)發(fā)布了《2014年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告顯示，今年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，為連續(xù)第3個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為24個(gè)，較上月減少5個(gè)。環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)則較多，達(dá)到了76個(gè)，較上月增加5個(gè)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者查閱發(fā)現(xiàn)，廣東省的城市中，汕頭樣本平均價(jià)格為8390元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為7350元/平方米，環(huán)比上漲0.65%，在100個(gè)城市中環(huán)比漲幅位列第十名。而汕頭也是省內(nèi)入選城市中唯一出現(xiàn)新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的。

　　廣東入選城市里，中山樣本平均價(jià)格為6276元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為5500元/平方米，環(huán)比下跌2.04%，在100個(gè)城市中位居跌幅第九位，也是省內(nèi)城市中唯一環(huán)比跌幅超過(guò)2%的城市。

　　省會(huì)廣州則在省內(nèi)入選城市中跌幅第二，僅次于中山。7月，廣州樣本平均價(jià)格為18168元/平方米，樣本價(jià)格中位數(shù)為15900元/平方米，環(huán)比下跌1.77%，在100個(gè)城市中位居跌幅第十九位，也是十大城市中跌幅最大的。

　　其他入選的廣東城市中，7月新房均價(jià)也全部環(huán)比下跌。其中佛山以1.55%的跌幅居前，其樣本平均價(jià)格和樣本價(jià)格中位數(shù)分別為8739元/平方米、7600元/平方米。深圳、東莞、珠海、惠州、江門的新房均價(jià)雖然環(huán)比也都下跌，但跌幅都沒(méi)有超過(guò)1%。

　　不過(guò)，盡管7月全國(guó)新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)超過(guò)七成，但同比來(lái)看，7月全國(guó)百城新建住宅均價(jià)仍然上漲4.72%，只是漲幅較上月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第7個(gè)月縮小。

　　值得注意的是，7月，新房房?jī)r(jià)同比下跌的城市個(gè)數(shù)首次超過(guò)城市總數(shù)的50%。其中，同比上漲城市48個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)較上月減少15個(gè)；同比下跌的則有52個(gè)城市，下跌城市個(gè)數(shù)較上月增加15個(gè)。

　　廣東入選城市里，7月均價(jià)30198元/平方米的深圳同比上漲8.30%，位列同比漲幅第一。廣州和惠州分別以7.72%和5.35%緊隨其后，同比漲幅進(jìn)入省內(nèi)三甲。

　　此外，東莞和珠海同比漲幅則分別為4.90%和4.74%，也都上漲超過(guò)4%。江門同比上漲0.32%，較2013年同期變化不大。中山、汕頭、佛山三個(gè)城市則均出現(xiàn)了同比下跌，其中佛山下跌3.89%，跌幅最大。

　　典型

　　廣州成交量同比降28% 遠(yuǎn)高于北上深

　　從全國(guó)來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市和二線核心城市，同比價(jià)格仍呈現(xiàn)出較高的增幅。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)十大城市新建住宅均價(jià)雖然同比漲幅較上月縮小2.56個(gè)百分點(diǎn)，縮小至10%以內(nèi)，但依然保持了9.76%的同比漲幅，并且已經(jīng)是連續(xù)第21個(gè)月上漲。

　　具體而言，十大城市中有9個(gè)城市同比上漲，其中北京上漲14.95%，漲幅居十大城市首位；上海上漲12.73%，位列其后；深圳、廣州、南京漲幅在7%—9%之間；天津、武漢、重慶(主城區(qū))、杭州漲幅在5%以內(nèi)。成都同比下跌0.27%，為十大城市中唯一同比下跌的城市。

　　但是，盡管絕對(duì)價(jià)格依然處于高位，這些核心城市的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)。

　　十大城市(新建)住宅7月均價(jià)為19328元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，跌幅較上月擴(kuò)大0.52個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第3個(gè)月下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。而從城市具體表現(xiàn)看，7月十大城市新房均價(jià)環(huán)比全部下跌，跌幅也超過(guò)全國(guó)平均水平。

　　其中，廣州又以環(huán)比下跌1.77%位居十大城市跌幅首位，這也是廣州房?jī)r(jià)連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)下跌。此前的5月和6月，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌0.02%和0.05%，7月跌幅則呈擴(kuò)大趨勢(shì)，已創(chuàng)下上半年最大跌幅。

　　從成交量來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，二三線城市7月周均成交同比仍然下跌23%，環(huán)比降幅縮小至7%，但從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二三線城市同比降幅擴(kuò)大至19.4%。一線城市總體周均成交量也仍處于下降態(tài)勢(shì)。而從1—7月累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市累計(jì)成交量同比降幅達(dá)35.8%，降幅較上月縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市中，除北京外，深圳、廣州、上海成交套數(shù)均出現(xiàn)不同程度環(huán)比下跌。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北京2014年7月成交套數(shù)環(huán)比上漲17.61%，同比下跌2.81%。深圳與上海相較上月基本持平，環(huán)比分別下滑1.45%和0.12%，但深圳同比成交套數(shù)出現(xiàn)明顯下跌，同比下滑達(dá)到30.16%，上海同比成交套數(shù)則增加2.39%。

　　廣州7月的成交量表現(xiàn)慘淡，成交套數(shù)較上月下跌22.21%，同比更是大跌28.24%，同比降幅創(chuàng)下今年最大值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北上深等一線城市。一手市場(chǎng)的遇冷，導(dǎo)致了二手市場(chǎng)也隨之大幅降溫。與一手?jǐn)?shù)據(jù)的繼續(xù)下滑相對(duì)應(yīng)，廣州在7月份延續(xù)了上半年遇冷趨勢(shì)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手住宅成交量繼續(xù)維持低位，成交宗數(shù)已連續(xù)多月錄得下滑，環(huán)比上月跌幅達(dá)33.6%，同時(shí)全市二手住宅成交均價(jià)為24294元/平方米，環(huán)比上月微降0.5%，是5月份以來(lái)首次錄得跌幅。

　　投資一線城市房產(chǎn) 應(yīng)慎選區(qū)域類型

　　-專家

　　“投資者都是買漲不買跌的，現(xiàn)在大部分人仍然在觀望。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，廣東全省大部分地區(qū)依然在控制樓市，現(xiàn)在還不是投資最好的時(shí)候。即便是近日佛山放松限購(gòu)，使得原本受抑制的購(gòu)房需求可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，但預(yù)計(jì)今年年底前就會(huì)平復(fù)?！艾F(xiàn)在房貸還沒(méi)有放松，佛山只是購(gòu)買前兩套房子時(shí)允許貸款，購(gòu)買第三套房時(shí)必須一次性付清，因此樓價(jià)不一定會(huì)上漲?！?/p>

　　“現(xiàn)在不應(yīng)該急于投資，等市場(chǎng)變化更加充分的時(shí)候才是更好的投資入市時(shí)機(jī)。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也表示，廣東樓市正在進(jìn)行整體的調(diào)整，階段性的價(jià)格比較穩(wěn)定，對(duì)于投資欲望比較強(qiáng)烈的群體來(lái)說(shuō)，配套完善的中心區(qū)應(yīng)該是較好的選擇，開發(fā)商也相對(duì)成熟，“像佛山的市中心，就是值得關(guān)注的地段?！?/p>

　　上海同策地產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則表示，存量較大、去化周期大于15個(gè)月的城市暫時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議投資。而廣州、深圳這樣的一線城市依然適合投資。兩市的存量周期在11到12個(gè)月左右，處在合理的區(qū)間，壓力不是很大。其次，作為一線城市，需求量也較大。

　　黃韜認(rèn)為，在區(qū)域性問(wèn)題的選擇上，不能貪圖便宜的房產(chǎn)，沒(méi)有升值的空間。而廣佛交界的地方流通性較好，換手率也較高。從類型上來(lái)說(shuō)，住宅是一種較好的選擇，商鋪的波動(dòng)性會(huì)比較大。

　　張宏偉表示，就投資住宅來(lái)說(shuō)，小戶型比較適合流通和出租。周邊的配套齊全、交通比較方便的地段，適合投資。商鋪需要關(guān)注人流量和商業(yè)氛圍，地段的選擇尤其重要。是否在核心區(qū)域或其輻射范圍內(nèi)，值得重視。

　　“寫字樓若處于商務(wù)中心或市中心的是比較好的選擇，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?！睆埡陚シ治稣f(shuō)，一線城市在郊區(qū)的寫字樓供應(yīng)量較大，投資需謹(jǐn)慎?，F(xiàn)在很多寫字樓都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等類住宅產(chǎn)品來(lái)賣，背后的原因其實(shí)是出租生意不好。“短期來(lái)講，投資這類產(chǎn)品可以以居住為目的。若想以出租為目的，還需要觀望。”

　　張宏偉認(rèn)為，以自住為目的的投資者更應(yīng)該考慮房產(chǎn)的生活配套，和共同空間如何安排。交通條件也十分重要，教育設(shè)施的相關(guān)問(wèn)題同樣需要關(guān)注。以純投資為目的的投資者，則應(yīng)該考慮未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期升級(jí)空間，選擇已經(jīng)落地并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)的城市規(guī)劃。

　　“許多品牌會(huì)進(jìn)入這些區(qū)域，形成集聚開發(fā)的效應(yīng)?！睆埡陚フf(shuō)，投資者可以考慮前期進(jìn)入這些區(qū)域，成本較低。還有一類就是相對(duì)來(lái)說(shuō)還在成長(zhǎng)的板塊，比如已經(jīng)規(guī)劃了的地鐵沿線，隨著建設(shè)，周邊樓盤的價(jià)格會(huì)不斷地上漲?！耙陨钲诟Ｓ罏槔?，11號(hào)線在福永段的規(guī)劃，帶動(dòng)了附近地段的新樓盤開發(fā)增加。房?jī)r(jià)不斷上漲，目前已很難見到20000元/平方米以下的房源。”

　　如何掘金地產(chǎn)股？

　　█股市掘金

　　樓市限購(gòu)松綁帶來(lái)了一批可關(guān)注的行情，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，資金的定向?qū)捤伞唇屹J款額度支持和利率的下行、房?jī)r(jià)的小幅下調(diào)將幫助行業(yè)下半年適應(yīng)性修復(fù)，板塊或?qū)⒂瓉?lái)中型反彈。而如何才能分門別類把握地產(chǎn)個(gè)股的投資方向？

　　申銀萬(wàn)國(guó)建議，關(guān)注房地產(chǎn)板塊的投資者可以考慮遵循“龍頭房企+跨界轉(zhuǎn)型+新型成長(zhǎng)”的投資組合策略。

　　█龍頭房企

　　萬(wàn)科A

　　萬(wàn)科作為產(chǎn)業(yè)龍頭公司，被機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)為業(yè)內(nèi)戰(zhàn)略調(diào)整最快最徹底的龍頭公司。“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的小股操盤、合伙人制、團(tuán)隊(duì)求變，做“城市配套服務(wù)商領(lǐng)跑者”，拓展物流地產(chǎn)新藍(lán)海，引進(jìn)社區(qū)“于服務(wù)”等諸多變革力推公司未來(lái)幾年業(yè)績(jī)穩(wěn)增長(zhǎng)。而B轉(zhuǎn)H成功獲取國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)及國(guó)際低成本融資也力推公司未來(lái)的高增長(zhǎng)。

　　作為產(chǎn)業(yè)龍頭公司，萬(wàn)科資源充足，2014年業(yè)績(jī)將維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2014年，公司未開工資源4495萬(wàn)平方米，貨量及資源充足。中投證券預(yù)計(jì)，2014年萬(wàn)科貨量有望達(dá)3000億元，產(chǎn)品90%以上為剛需產(chǎn)品，符合主流需求，亦符合信貸政策導(dǎo)向。中投證券對(duì)公司維持2014年銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)15%(1965億元)的判斷。

　　保利地產(chǎn)

　　行業(yè)龍頭保利地產(chǎn)一向拿地謹(jǐn)慎，但公司優(yōu)勢(shì)在于現(xiàn)金儲(chǔ)備較多，加上其較強(qiáng)融資能力，公司未來(lái)在土地市場(chǎng)選擇較多。

　　今年7月份，公司新增兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于廈門和三亞。公司1—7月新增項(xiàng)目建筑面積642.71萬(wàn)平方米，權(quán)益比例為76.86%。1—7月，公司銷售金額達(dá)到717億元，土地支出為193.6億元，占比為26.98%，土地策略仍比較謹(jǐn)慎。

　　盡管公司7月銷售同比下降，但山西證券認(rèn)為，隨著公司8月份以后推盤量增加，公司銷售或有回升。

　　招商地產(chǎn)

　　從近期銷售成績(jī)來(lái)看，2014年6月公司銷售面積20.73萬(wàn)平方米，同比下降16.48%；銷售金額35.74億元，同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成銷售面積121.82萬(wàn)平方米，同比下降10.47%；完成銷售金額179億元，同比下降10.35%。

　　盡管近期銷售成績(jī)下降，但機(jī)構(gòu)表示，公司銷售面積連續(xù)3月同比大幅下降主要是因?yàn)橐环矫媸苁袌?chǎng)低迷影響，另一方面和公司上半年推盤較少有關(guān)。三季度開始公司推盤將大幅增加，預(yù)計(jì)銷售將有回升。

　　█成長(zhǎng)股

　　華夏幸福

　　華夏幸福是地產(chǎn)股中一只表現(xiàn)相當(dāng)亮眼的股票。2季度，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)跑贏大市，公司產(chǎn)城模式優(yōu)勢(shì)明顯。

　　公司2014年1—6月整體實(shí)現(xiàn)銷售額242億元，完成全年500億元銷售目標(biāo)的48%。在上半年龍頭公司銷售完成率中，華夏幸福排名前列。海通證券認(rèn)為，考慮到公司下半年加大推盤和銷售推進(jìn)力度，以及京津翼一體化過(guò)程加速，超額完成全年500億元銷售目標(biāo)屬大概率事件。

　　此外，公司成長(zhǎng)潛力也相當(dāng)可觀——2014年上半年，公司新拓展4個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，目前已在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈核心位置落子布局。一旦未來(lái)政策成熟，公司將進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期。

　　世聯(lián)行

　　世聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)在于其在房地產(chǎn)市場(chǎng)代銷領(lǐng)域把握先機(jī)。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商自產(chǎn)自銷的模式將很難再適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的分離，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志之一。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體代銷率較低，代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展空間較大。

　　海通證券表示，由于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)具有巨大的發(fā)展前景；另一方面，公司引入互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)領(lǐng)先的戰(zhàn)略合作伙伴以及公司大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立，都將加快公司的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新步伐，提升公司的發(fā)展?jié)摿Α?/p>